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悉尼房子到底值多少钱?
送交者: Lk1970[♂★破虏大将军★♂] 于 2020-05-21 23:17 已读 2708 次  

Lk1970的个人频道

悉尼甚至澳大利亚的住宅房产, 是全世界最透明的国家之一,其主要原因是因为澳大利亚建立了一个完整的房产历史交易数据,同时各个商业机构,比如银行系统,专业评估机构,信用评级机构,甚至大学研究所都有相关的数据,可以互相比对,也就让悉尼房产的纠错能力都比较强。

从专业角度来看,悉尼房产有三大类型的评估标准: 6park.com

第一,成本核算法; 6park.com

第二,租金收入核算法; 6park.com

第三,周遭物业成交记录的比价法。 6park.com

尤其对于悉尼刚建成的新房子,用第1种方法来核算是专业人士做的工作,但是作为普通消费者,也可以用此作为参照。 6park.com

成本核算法主要有四大类型的开支成本需要知道: 6park.com

第一:土地成本; 6park.com

第二:建筑成本; 6park.com

第三:银行利息成本; 6park.com

第四:税务成本。 6park.com

在这里,在下以悉尼南区的Kogarah 一个项目作为参照来做个示范。 6park.com

首先,土地成本。这不仅包括买地的成本,还包括DA申请,建筑设计,CC申请之类的细节,在这个项目以2房2卫1车位的新房为例,土地的成本在$19万左右。 6park.com

第二:建筑成本。由于建筑材料不断上涨,政府对建筑质量的要求不断提高,所以在Kogarah建一套中等装修的2房2卫1车位的套房,需要$32万元左右的建筑成本。 6park.com

第三:银行利息的支出成本。大多数开发商都要从商业银行借建筑贷款,一般开发项目的工期是24个月。一套2房2卫1车位的利息成本,大约在$54万元左右。 6park.com

第四:税务成本。在澳洲做房产开发必须交纳10%GST, 公司税统一是30%。就是说,只要开发商要卖掉这套2房2卫1车位的新房,交给税务局的钱大概是$10万元左右。 6park.com

综上所述,一套在Kogarah区的新房2房2卫1车位,其成本在$644,000元左右。 6park.com

换句话说,如果要让商业银行接受开发商的建筑贷款申请,必须要有20%的毛利,也就是说, 开发商必须要有$130k以上的毛利才能拿到银行贷款。 6park.com

结论是,这套在Kogarah的全新2房2卫1车位,必须以至少$80万的价格在市场上卖,才能通过银行贷款。 6park.com

在这里,我也简单地回答一下以下几个问题。 6park.com

第1个问题:全国经济不景气,为什么悉尼开发商还不愿意降价卖呢? 6park.com

答:第一:如果没有开工的开发商,是不会选择开工的, 6park.com

第二:对于正在卖楼花的开发商,贷款银行是不允许开发商降价销售的; 6park.com

第三:对于已经完工的开发项目,如果银行贷款已经还得差不多了,开发商要么就把它租出去,要么就不降价。因为这些都是他们的纯利润,也就是说他们没有贷款的压力了,何必贱卖? 6park.com

第2个问题:市场上确实有价格低于$80万的新房在卖,比如在Liverpool附近,那是为什么呢? 6park.com

答案是: 这主要是在建筑成本和土地成本上有些区别。众所周知,有些区域的土地成本是比较低的,甚至有些土地是在之前好几年前买的,一旦土地成本降下来了,那银行利息及税务成本也就相应会下降。 6park.com

第二:建筑成本在土地成交较低的地区,建筑质量的要求也就相对较低,这是符合市场和顾客需求的。如果再加上开发商本身也是建筑商,那么建筑成本会进一步的下降。 6park.com

简而言之,这篇短文不是也不可能把悉尼房产的成本,面面俱到,如数家珍,一一地算出来,只是为了给普通消费者或者有意进入市场的悉尼买房者的一些参考。 6park.com

我期待的是有更多的讨论与参与,最终会让悉尼房产不再是一些不良中介赚取暴利的快捷通道,反而是许多普通人可以了解,并且参与的一种投资。 6park.com

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贴主:Lk1970于2020_05_21 23:17:39编辑
贴主:Lk1970于2020_05_21 23:18:44编辑
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