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为什么澳洲房产没垮掉呢?
送交者: Lk1970[♂☆★破虏大将军★☆♂] 于 2020-12-02 4:05 已读 4218 次 2 赞  

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对于许多家庭和小型企业而言,2020年是毁灭性的一年。随着澳大利亚经历28年来的首次衰退,ABS的工资数据显示,在3月14日澳大利亚的COVID-19和10月31日之间,工资下降了4.3%。同期,工资工作减少了3.0% 6park.com

在COVID-19开始时,人们似乎正在建立共识,即全国房地产价格可能下降10%,在最坏的情况下,价格可能下跌多达三分之一。 6park.com

但在三月至十月之间,澳大利亚房屋价值仅下跌了1.7%。实际上,10月份的价值增长了0.4%,与11月份相比的趋势表明增长进一步加快。 6park.com

尽管房屋价值再次上升,但必须强调的是,墨尔本房屋价值仍比近期高点低5.4%,悉尼房屋价值仍比2017年高点低4.8%。珀斯和达尔文的房价比2014年的峰值低20%以上,而其余省会城市的房价在COVID期间已升至历史新高。 6park.com

随着澳大利亚进入自1930年代以来最大的经济衰退中逐渐复苏的开始,如何与如此温和的房地产价格下滑相适应? 6park.com

下面提出一些可以从较高的角度解释住房相对稳定性的因素。 6park.com

1.低成本债务 6park.com

借款成本可能是影响房地产价值的最重要因素之一。到2020年,澳洲联储将官方现金利率目标(影响贷款利率)降低了65个基点,降至0.1%。 6park.com

为了刺激经济活动,降低的现金利率降低了银行融资成本,导致创纪录的低抵押贷款利率。这种关系在历史上一直保持不变,RBA先前的研究表明,现金利率降低100个基点可以在接下来的两年内使房地产价值增加8%。 6park.com

实际上,在负面的经济冲击或失业率上升期间,住房市场的价值增加并不罕见。这是因为货币对失业率上升和消费下降的反应通常是降低债务价格。在这些冲击中仍然有稳定收入的人可能因此更倾向于借贷和购买。 6park.com

2.抵押还款延期 6park.com

澳大利亚家庭的债务与收入之比达到了惊人的185%。在严重的经济收缩中,这种高额债务是一个脆弱性,因为突然的失业会降低家庭偿还债务的能力。在4月份的《金融稳定评论》中,澳大利亚央行强调指出,失业率每上升100个基点,可能导致拖欠抵押贷款的比例上升80个基点。 6park.com

就大规模抵押债务而言,持续的拖欠会导致强制销售,从而加剧与住房市场供应增加,价值降低和负资产率较高相关的风险,在这种情况下,借款人以较少的价格出售财产比他们欠银行的钱还多。 6park.com

在此恶性循环中,抵押贷款还款延期已成为临时制止。那些由于无力偿还抵押贷款而在经济不确定性中不想出售的人,不必这样做。这可能导致整个2020年的库存水平非常低,仅在3月份的第二阶段限制下进一步减少了库存。在此期间,市场上较低的库存量可能有助于使住宅价值保持隔离。 6park.com

4月的《金融稳定性评论》还指出,超过一半的拥有抵押贷款的自住业主至少要提前3个月预付抵押贷款。创纪录的低现金利率进一步支持了负债家庭,随着收入下降,这降低了偿还债务的成本。 6park.com

APRA关于贷款延期的数据表明,借款人对这些政策的依赖性越来越小。随着就业和收入在整个经济中缓慢复苏,递延住房贷款的比例已从5月的11%的峰值降至9月的7%。贷方最近的更新表明,延期安排的抵押贷款数量在10月和11月间急剧下降。 6park.com

继续宽大处理抵押贷款还款延期,特别是对于自住者,这符合银行业的利益,并随着经济逐步复苏而延伸了“通往复苏的桥梁”。 6park.com

值得注意的是,负债累累的家庭最终会为抵押贷款“假期”付款。由于这些贷款的未付利息资本化,这些家庭将进一步欠债,这可能会限制他们的未来消费,特别是在经济再次遭受冲击的情况下。但是,目前来看,这是一项有助于阻止房地产市场进一步恶化的政策。 6park.com

3. 这种经济下滑是不同的 6park.com

 由于“社会消费”的有目的放慢,整个酒店,旅游和艺术行业都遭受了严重的失业。 6park.com

那些在食品和住宿以及艺术和娱乐方面工作的人因大流行而遭受了毁灭性的工作损失。但是,从事该行业的人不太可能有抵押债务。 6park.com

这些部门的就业下降可能导致了租金收入的严重下降,但偿还债务的投资者可能会在资产暂时空置时继续持有该资产。值得注意的是,租赁市场长期下滑的确会给价值带来风险。一个例子是墨尔本内城区,该城市对海外移民的租金需求高度关注。 3月至10月,墨尔本SA2市场的要价中位数下降了24.2%。这突出显示了重新开放国际旅行和移民是增加财产租金收入的关键部分。 6park.com

面对COVID-19,这些因素可能总体上有助于房地产市场的稳定。构成“澳大利亚房地产市场”的许多市场在评估其绩效方面仍然增加了复杂性。实际上,自3月份以来,房地产价格就出现了重大调整,例如墨尔本内东部地区,其价格在此期间下跌了-9.6%。 COVID-19已影响房地产市场,但迄今为止,房价的严重损失得到了遏制。 6park.com

展望未来,尽管财政支持进一步减少,但自11月份现金利率下调以来,房屋价值可能仍将继续上涨,同时消费者信心和经济状况将回升。强有力的机构反应和当前经济低迷的虚假性质已经减轻了COVID-19对房地产市场的影响,并且由于病毒的持续遏制将进一步提振。 6park.com


资料来源:
6park.com

https://www.corelogic.com.au/news/why-didnt-australian-housing-market-crash

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