“繁荣远未结束”澳大利亚房产价格连续第14个月上涨
澳大利亚的房地产市场热潮继续发展。根据最新数据显示，在11月份，澳洲住房价格连续第十四个月上涨。
全澳范围内，房价已经攀升了 22.2%，使澳大利亚的房产中位价增加了大约 12.67万澳元。

但市场的增长正在失去动力。
根据CoreLogic最新的全国房价指数显示，尽管11月份全澳房价继续上涨 1.3%，但11月份的数据是自1月份（+0.9%）以来最疲软的。
首府城市之间的表现不同
在悉尼和墨尔本，由于新挂牌房屋数量的突然增加和负担压力，市场情况已大幅放缓。
悉尼房价在11月上涨 0.9%，墨尔本房价上涨 0.6%，与今年3月悉尼和墨尔本房价分别飙升3.7%和2.4%的剧烈涨幅相比相去甚远。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，增长速度放缓是由多种原因造成的。
“在最近几个月里，几乎所有推动房价上涨的因素都失去了部分效力。”
“固定贷款利率正在上升，更高的待售房源数量正在降低购房者的紧迫感，可承受性已成为进入市场的更大障碍，贷款也更难获得。”
但Lawless认为，繁荣远未结束。
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他表示：“尽管市场的推动力已经退去，但现在仍然很火热。”
“繁荣还没有结束。即使在房价增速放缓的墨尔本和悉尼，你仍能看到房价在一个月内上涨 1%。”
“尽管市场活动已经放缓，但其速度仍远高于平均水平。如果你仔细研究一下悉尼的市场，你会发现1%的涨幅仍然相当于房价在一个月里增加近1万澳元。”
首府城市的房市发展趋势正显示出更大的多样性。
目前，澳大利亚增长最快的房地产市场在 布里斯班和 阿德莱德，那里的房价正在迅速上涨。它们也是仅有的尚未经历减速的首府城市。
布里斯班的房价在11月上涨了 2.9%，达到了周期性高点。这是这座河畔城市18年来房产价格的最快增速，在短短一个月内，平均购房支出就增加了1.85万澳元。
阿德莱德的房价上涨了 2.5%，相当于攀升了13,500澳元，这也是1993年2月以来的最高涨幅。

Lawless表示：“与更大的城市相比，布里斯班和阿德莱德的住房负担能力不那么紧迫，当地受到的由新冠疫情封锁造成的破坏较少，而且州际移民的增加也正在推动住房需求。”
“另一方面，悉尼和墨尔本的需求受到 负担压力和州际及海外 移民减少的影响更大。”
购房者开始转向单元房
独立屋的表现继续强于单元房。在11月，首府城市的这两种房产价格分别上涨1.2%和0.7%。
从房产中位价上看来，目前，首府城市的独立屋较单元房贵 37.9%，成为有史以来的最大差异。
以价值计算，首府城市的独立屋价格平均比单元房多 240,500澳元。
在悉尼，独立屋和公寓价值之间的差距是最大的，一栋独立屋的价格平均比一套单元房高出52.3万澳元。

Lawless表示：“由于各种住房类型之间存在如此大的价值差距，难怪我们看到需求正逐渐选择向高密度住房过渡，原因是它们比买独立屋要便宜得多。”
他还认为，到2022年，澳大利亚的房地产市场将继续上涨，尽管速度会放缓。
“在房价开始下跌之前， 市场仍有上涨空间。市场下跌的信号是利率的上升，”Lawless表示。
“我的猜测是，到2022年，增长速度将逐渐放缓，但房屋价格可能仍会上涨。
“重要的是，情况将更加多样化。除了个别情况以外，并不是每个市场都能实现两位数的年增长率。”
房源的上涨可能还将持续
挂牌物业供应动态的不同，也在澳大利亚各首府城市产生了不一样的影响。
在截至11月28日的四周内，阿德莱德可供出售的总挂牌房产库存量比5年平均水平低32%，布里斯班低33.9%。

然而，最近几周，悉尼和墨尔本的房源水平已变得更加正常，悉尼的上市物业总数仅 比5年平均水平低2.6%，而墨尔本的待售物业数量已经 比5年平均水平高7.9%。
Lawless表示，他预计新房源的数量在新的一年里将继续增加，这将是推动资本增长放缓的一个关键因素。
他表示：“在那些待售房产库存水平开始加快上涨的城市，买家的议价能力更高，选择也更多，这并不奇怪。”
而最新的Domain数据显示，随着明年1月份房地产市场重新开放，希望在房价见顶前出售房屋的房主数量还将大幅增加，挂牌房源水平也将进一步上涨。
与去年同期相比，悉尼的估价请求增加了 32%，墨尔本则增加了 42%，这表明大量潜在卖家正准备在新的一年进入该市场。
Domain研究和经济部门主管Nicola Powell，大量房源的上市可能会比预期更快地改变市场。
她表示：“估价激增很能说明问题，尤其是在我们离年底如此之近的这个时候。”
“我认为，这表明越来越多的房主正考虑把他们的房子放到市场上出售，因为他们害怕错过可能会在明年初到来的顶峰时期。
“待售房产库存数量正在增加，并迅速改变了市场的情况，这对买家有利。”

其他首府城市同样出现了醒目的高房产估价率，阿德莱德上升了34%，布里斯班上升了19%，珀斯上升了23%。
Powell表示，1月初上市待售物业数量的激增情况可能会延续到整个秋季。
她表示：“在接下来的一年中，我预计夏末和秋季都将十分强劲，届时购房者将有更多的选择进入市场。”
“我们的房价增速已经度过了峰值，房产价值也将很快达到顶峰。因此，卖家将试图在形势保持强劲的时候卖出，但局势已经开始逆转。”
参考资料：AFR、Domain、CoreLogic
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