| 送交者: 宋鸿兵鸿学院[★品衔R6★] 于 2024-01-09 4:19 已读 1643 次 | 宋鸿兵鸿学院的个人频道 |
一线城市从提议在棚改2.0中加入房票，到真正落实实施政策，需要多久？ 6park.com广州给出的答案是——不到半年。 6park.com1月4日，广州市政府常务会议审议通过市规划和自然资源局组织编制的《广州市房票安置实施方案》；次日，广州市荔湾区就发行了第一张房票。1月8日，官方、媒体接连发出了解读文章。 6park.com这是广州发出的第一张房票，也是一线城市发出的第一张房票。6park.com拆迁户选房票，能一夜暴富吗？ 6park.com官方解释：房票，是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。 6park.com简单来说：房票，就是被拆迁房子换到房屋补偿的“债券”。其中包括正常的补偿款，也包括一部分选择房票带来的政策性奖励款。但房票有“保质期”，只能用来购买限定平台上的房子。如果过了“保质期”，房票上正常的补偿款能够向发放房票的区政府申请兑换为货币，但政策性奖励款就没了。 6park.com广州本次发放的房票，并不是城中村拆迁户唯一的选择。拆迁户可以根据自身需要灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿，可以只选一种，也可以搭配着选出一个组合。 6park.com下图是当地政府给出的房票样板。 6park.com我们从图中可知，广州发放的首批房票的有效期仅为1年，是实名制，而且不论从绝对值看，还是从利率看，政策性奖励都不算特别丰厚。 6park.com拆迁户并不能从房票政策中大赚一笔，那为什么还要选房票呢？ 6park.com因为全市通用、可转让、打破限购以及到期兑换。 6park.com全市通用，是指拆迁户可以用房票跨区购买广州市“房源超市”内的所有房屋，哪个好买哪个。不过目前广州市的“房源超市”只有四家房企入驻，荔湾发展集团、中海集团、珠江实业以及力诚投资公司，可选的楼盘不会太多。不过，这个房源超市未来应该会“扩容”的。 6park.com而且经过筛选的房企应该不会暴雷，拆迁户买房相对放心。全市通用也意味着，拆迁户有一次用房票“升级地段”的机会。 6park.com可转让，是指拆迁户在拥有一套在广州的住房前提下，能够在本项目拆迁户中互相转让房票，而且限转一次。 6park.com打破限购，是指拆迁户被拆的住宅位于限购区的，使用房票购房不计入家庭限购套数；位于非限购区的，使用房票在限购区内购房的会限购。 6park.com到期兑换，就是上文提到过的房票可以兑换现金。虽然房票能兑换现金，但政策性奖励就归零了。如果楼市持续下跌，拆迁户晚几天不买，省下来的钱可能就比政策性奖励多。如果楼市价格上涨，拆迁户拿着房票不下场，就等于在亏钱了，不会等到去兑换现金。这一条算是政策性保险。 6park.com综上所述，选择房票的拆迁户虽然不可能“立刻赚钱”，但能通过房票作为手段，用自己的投资眼光，赚到更多的中长期的钱，比如，提前选定房源，不用等回迁；升级地段；改善居住环境和品质等。 6park.com房票会在一线城市推广吗？ 6park.com房票，毫无疑问地会将购买力直接推进楼市，加速楼市去库存，给市场带来活力，但肯定不是完美的刺激手段。不然，这项措施也不会从2005年到现在，用20年时间走进广州。 6park.com在房价增长的时期，房票换不到和拆迁地段相近的商品房，马上就会失去热度。 6park.com在房价下降的时期，拆迁户在兑换期内购买房子，可能会亏钱。房票也不一定受欢迎。 6park.com但最近两年，很多地方的楼市价格持续僵持，房票还是能够帮助消化新房库存的。 6park.com“广州作为一线城市首次提及房票安置，在一定程度上代表了政策风向。”易居房地产研究院研究总监表示。 6park.com广东省规划院住房政策研究中心首席研究员也表示，“房票安置是一个大趋势。在房地产供求关系发生逆转的情况下，加上地方财政比较紧张，未来拆迁安置的需求，政策上将更多地鼓励房票安置。” 6park.com对广州政府来说，房票能够在一定程度上缓解棚改2.0带来的财政紧张，将“城中村集体的堡垒”打散，减少新建的回迁房，改善供需两端的失衡。其他一线城市为什么不跟进呢？ 6park.com房票是“MBS”，有投资价值吗？ 6park.com房票，从缓解财政紧张的意义上来说，就是地方政府以其收入担保发行的债券。房票的票面利息，就是政策性奖励。 6park.com但实际上，这“MBS”的背后可能是城投。 6park.com如果地方财政真的紧张到无法给开发商兑现“房票”，城投也无法融到更多的资金，或者通过押款、分期支付等方式给开发商带来过大的财务压力。 6park.com那么，这种压力最终可能会反馈到房票的实际兑付价值上。之前，个别小县城发生过，开发商收房票，但要求购房者只能买顶层或是特定朝向的事情。 6park.com不过，一线城市的资金雄厚“房票MBS的评级”可能是AAA。 6park.com广州率先在棚改2.0中引入房票，支持房票的房企也以央企、国企为主，可能反映了棚改2.0的一些新特征：国企代替民企，改造代替单一拆旧建新、原地还迁，加入公有制元素，代替完全市场化，增加了房票背后的信用。 6park.com只不过，不买房子就没有政策性奖励，仅能转让一次，会抑制“投资房票”的可能。 6park.com房票和棚改2.0，会再次带动楼市吗？ 6park.com这次，广州荔湾区石围塘城改一共涉及491户居民，开出8张房票，占比不到2%。 6park.com8张房票，化解不了广州的楼市冻结状态，也无法帮助广州大规模去库存。 6park.com中原地产数据显示，2023年11月，广州新房网签4817宗，环比下跌26%；截至11月末，全市库存量1185.2万㎡，去化周期20.4个月，去化周期突破20个月高位。 6park.com广州的库存太多了。 6park.com大部分拆迁户面对新政策，处于观望状态，是理所应当的。等到下个项目、下下个项目，也许选择房票的拆迁户会多起来。 6park.com千里之行始于足下，各级政府一直在释放政策，楼市的预期也在被一点点改变。 6park.com1月2日，央行宣布重启PSL（抵押补充贷款），用于保障房等三大工程建设。同日，上海举行全市城市更新推进大会。 6park.com1月5日，深圳拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%建面，总套（间）高达591.3万。同日，广州开出一线城市首张房票。 6park.com2024年有望成为棚改2.0、城中村改造的启动之年，对楼市产生深远的影响。 6park.com广州拆迁房票安置会对广州楼市产生多大的影响？ 6park.com房票算是影子银行业务吗？ 6park.com三大工程作为新一轮基建的核心，会给楼市带来改变吗？ 6park.com城中村改造+房票+PSL，是棚改2.0的核心吗？ 6park.com1月13日（周六）晚9点，鸿学院微课堂将与您共同探讨《一线城市首发房票！棚改2.0标配？能带动楼市吗？》。关注国内楼市的破与立，发现房票模式新元素，洞察市场风向，解析政策导向，理性对待资产价格变动，推测波动的趋势。欢迎大家到时积极参与。 6park.com加入鸿学院，打赢人生的货币战争：https://www.hongacademy.com/ 6park.com欢迎收看免费公开课： https://www.hongacademy.com/collections?category=%E5%85%AC%E5%BC%80%E8%AF%BE 6park.com鸿学院课程总目录: https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRfnBEu_zgilwzS3StKltJ27H5vt5l5AsM-z4ycXje1pY8nKLP3IjpSMy6F_k3ru7pQ558BDwv5ihTE/pubhtml 6park.com电邮： shbhxyos@163.com 6park.com微信客服： 教务鸿老师【shbdsh2018】，鸿学院辅导员【shbhxyst】
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