卑诗将推行房地产实名制 房主信息人人可查 重拳打击偷税漏税

2018年7月02日    来源: 加拿大地产周刊    阅读：61    [我要投稿]   [我要收藏]

我来说两句

为了规范地产市场，追查违规业主的偷税、漏税及洗钱行为，卑诗省府和加拿大税务局（CRA）都在不停的推出新举措、不遗余力的调查。近日，卑诗省府又宣布将推行一项重要的房地产实名制度，让任何人都可以在公开的系统中查询到任何一栋物业的业主信息。加上省府之前建议开发商需上报楼花业主转让资料、税务局加大力度追查富人区住户偷漏税、9月中加财务信息互通开始等，以前可以隐藏财富或偷税漏税的业主都将“无处藏身”。
卑诗推行房地产实名制
业主需公开信息 人人可查
卑诗省府上周三（6月20日）宣布，卑诗即将推行房地产实名制度，结束目前房地产所有权的保密状态（hidden ownership）。
目前卑诗房主的信息都是保密的，除非内部人士透露，否则公众很难知道房屋的真实业主身份。而很多投资者利用这个特点，通过公司或信托机构买房，以此偷、漏税或隐藏财富。卑诗省财政部甚至把省内的房地产市场说成是“因为匿名房屋投资而臭名昭著”。
国际非政府反腐组织“透明国际”（Transparency International）早前也曾发报告警告：卑诗房地产市场正在成为洗钱的温床。加拿大在房地产法规上存在缺陷，允许非法资金流入住房市场，从而抬高了价格。报告引用数据称，直到2016年，在温哥华最贵的100宗豪宅交易中，政府并不知道其中46宗交易真正的业主是谁，其中29宗交易的买主是加拿大或海外的空壳公司。报告称：“海外公司的洗钱风险最高，因为他们购买物业，不需要披露任何实际所有人或控股人的资料。”
此项新措施的目的就是终结房产所有权保密的状态，打击逃税、避税及洗钱等行为，让全省乃至加拿大的每一个公民都有权利监督房屋持有者及其名下的房产信息。
省府表示，卑诗省将建立加拿大首个房地产数据库，房主信息将被统一录入向公众开放的注册系统内，房主信息与其名下房产一一对应。这意味着所有人都可以一键点击并查询任何一栋物业的购房者资料。
省财政厅长Carole James说，“卑诗省已经成为一个对匿名投资和隐藏财富很有吸引力的地方。目前卑诗的地产投资者可以通过离岸公司、国内的信托等隐藏财富，新公布的屋主实名登记措施能够有效地减少这些偷、漏税甚至洗钱的行为。我们希望地产市场实现公平。”
这个实名、公开的房主注册系统将为房地产市场增加透明度，为税务稽查和执法机构提供工具，受益对象包括加拿大税务局、省级以及国家级的立法机构等。也就是说，如果有人在省内通过房地产偷漏税或洗钱，执法机构将很快了解持有人的信息，并据此开展调查。
省府已经公布了一份名为“土地所有者透明度法案”的立法草案白皮书，具体介绍了新法的执行规范。白皮书中指出，在三种情况下报告主体需按照新的披露规定执行，包括：
报告主体要求以自己的名字申请注册一块土地
无论何时，如果土地的利益持有人或受益业主发生变更
在原始交易阶段，所有土地利益持有人都需要披露信息
温哥华地产经纪Barry Magee对这一举措表示欢迎，他指出，了解房屋的业主信息对卑诗省民来说非常重要。1983年，安省取缔了数字编号公司的购房行为，而卑诗省则还是允许买家使用这种方法购买房产，从而为业主提供机会避免登记土地所有权，同时也避免支付土地转让税。要求任何购买土地的业主登记是不容忽视的。
另外此举也是卑诗住房负担能力30点计划（30-Point Plan for Housing Affordability）中的一部分，主要目的是为了给房地产市场降温，减轻一部分人的购房负担。
这份立法草案目前处于公听阶段，卑诗省民众可以在2018年8月19日前对该项法案提出意见。
卑诗省府规管地产市场
开发商需上报转让楼花业主资料
很多人感觉，省府以及联邦政府最近正在大刀阔斧的对富人开刀，确实，加拿大税务局以及卑诗省府正在严加管制地产市场。
从省府来看，NDP政府上台后推出一系列规管地产市场的措施，包括提高海外买家税至20%并扩大适用地区，提高300万以上物业的物业转让税并增加学校税，今年秋天开始增设“投机税”，取消自由党的“首次置业优惠项目”，禁止地产经纪双重代理等。
而在本次提出地产物业实名制度以前，省府已经针对楼花转让逃税行为建议修改立法，要求楼花开发商向省府提供交楼前每宗合约转让的业主资料。
和购买公寓相比，购买楼花所需要的前期资金少，只要在新楼完工前将楼花转售，就有可能赚上丰厚的利润，因此购买楼花并转让成为很多人的投资选择。然而，楼花转售市场更加私密和缺乏管制，这种买卖通常不为省府所知，炒房客赚了钱，往往也不会交税，某些情况下楼花炒卖也成为了洗钱的工具。
省府4月在议会引入《地产开发营销法》（Real Estate Development Marketing Act）修订案，建议要求本省的楼花开发商负责收集在交楼前每宗买卖合约转让的业主资料，并将这些资料提交到省府管辖下负责执行《物业转让法》（Property Transfer Act）的部门，以便向参与转让的人士收取税款。
财政厅长Carole James表示，楼花每转售一次，楼价就会上升一次，令自住买家难以负担，因此她认为当局必须打击楼花转售的逃税行为。“长期以来，在交房之前转售公寓的人们一直在抬高房地产价格，却不为他们的收益纳税。”
新的屋主信息公开系统可以看做是更全面的屋主调查系统，在保障楼花转让者缴纳税款的同时，还将调查出更多违规业主。
国税局加紧追查富人逃税
9月中加财务信息互通
从联邦政府来看，税务局加紧力度追查富人的逃税行为，今年秋天开始的中加财务信息交换将使很多人无法再藏匿财富。
今年5月，加拿大税务局发文称，在过去的3年里，卑诗省与安省的未缴税款高达5亿9260万。卑诗省的未缴税款有1.69亿，安省的逃税数额更是高达4.23亿。
联邦机构从2015年就开始更加密切的关注房地产交易，自2015年4月以来，CRA每3个月就会发布一次房地产调查的最新信息。CRA发言人表示，“自2015年以来，卑诗省和安省的地产行业迅速升温，房价也在飞速上涨，这使得逃税漏税的情况加剧。”
根据数据，大温和大多过去3年有7%的房屋交易接受了审核。CRA共审核了卑诗省和安省超过3万份档案，开出罚单1400多张，罚金超过4370万元，平均每笔罚款3万元。
富人逃税是CRA调查的重点，去年夏天CRA曾开展“邮政编码行动”（Postal Code Project），在五大省份挑选富裕社区进行调查。如果居民生活奢华，住豪宅、开名车、开游艇，但是申报收入非常低，就会成为税务局的重点审查对象。
大温拥有众多的“富裕穷人区”。许多在温哥华购买百万甚至千万豪宅的富裕外国买家，在加拿大申报的收入却是零。他们用自己的配偶或者子女的名义购买房产，但因为妻子和孩子在加拿大是低收入或无收入，因此无需支付税费。
西蒙菲沙大学（SFU）城市设计及规划课程总监甄瑞谦（Andy Yan）分析加拿大统计局2016年人口普查数据得出的加国各大都会区低收入人口分布报告显示，在加拿大的10个大都会中，大温低收入家庭的比例高达16.5%，排名第一。在豪宅林立的西温哥华，低收入家庭的比例在十年飈升近四成。
卑诗省府要求房屋业主公开信息无疑有助于国税局对一部分低收入住豪宅的富人屋主进行调查，而今年秋天开始的中加财务信息交换也将进一步推进调查的进行。
从今年秋天开始，加拿大将开始与至少90个国家签署税务信息共享，这些国家中就有中国。去年加拿大与中国签署“共同汇报标准”（CRS），并将于今年9月正式开始，共享的信息包括银行金融账户信息、保单信息、信托信息等，细致到每一笔转账和余额。在加拿大和中国互享纳税人的财务信息后，将很容易查出一些人的海外资产申报与实际情况不符，豪宅区的“低收入买家”或将遭到惩罚。
另外CRA向环球邮报证实，如果纳税人有意瞒报收入或没有报税，在追溯时间上没有法律限制。也就是说，只要有偷税漏税的行为，税局都可以追究调查。
不久前联邦税务法庭就公开了一宗多伦多公寓炒卖楼花未交投资收益税的诉讼案。案件追溯到10年前，一位资深地产经纪与她的17岁孙女在短短两个月内通过炒楼花赚得20多万加元却没有报税。虽然地产经纪和其孙女坚持认为，炒楼花所赚取的钱应该只有一半被征税，但法官经过调查认为，该经纪和其孙女是为了炒楼花才买卖公寓的，所以所有的收益都应被征税。
在省府和联邦的重拳组合下，我们仍不确定大温的房市是否会降温，但可以确定的是，通过房产隐匿财富和偷税漏税的人无法再“瞒天过海”。


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