（央视财经 《经济信息联播》）乳山市隶属于山东省威海市，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，与威海一样以全域旅游“海景房”对外宣传。乳山市银滩旅游度假区距离老城区有十几公里，东西海岸线有20多公里，乳山市的海景房也主要集中在这里。近期因“白菜价”的海景房让这里备受关注，我们的记者也来到了山东威海乳山进行实地探访，那里的海景房价格究竟如何。
山东乳山：新房每平价格动辄过万 二手房均价近乎“对折”

走在乳山银滩旅游度假区的街道上，看到最多的就是各个海景房的售楼中心和房屋中介。记者在多家售楼中心了解到，目前新房的价格普遍在每平方米7000元以上，一些新开的楼盘每平方米甚至超过一万元。
山东省乳山市某售楼中心工作人员：均价就是1万3左右每平方米，我们这个是酒店公寓，可以返租，一年返租金算下来就是一万多一平方米。
而与之相比二手房的价格就相差甚远，均价只有每平方米四千多元，而有一些二手房由于位置偏远以及建设年代较早等原因，单价低至每平方米2000元以下。

山东省乳山市某房屋中介工作人员：这个六楼加七楼，一共200多平方米，你要买就29万元，算下来就是1400多一平方米。 6park.com
此外，在采访中记者还注意到，同一个楼盘的房屋，一手房和二手房的价格相差也比较大。在位于乳山银滩的一处售楼中心，工作人员介绍该项目的二期高层住宅是2015年交房，目前还有部分房屋没有销售出去。
山东省乳山市某房屋中介工作人员：那个碧海苑大概有个19楼的，83平方米，36.5万元。
记者：那也就合大概4000多一平方米
山东省乳山市某房屋中介工作人员：对

中国房产超市网的数据显示，目前乳山市二手房均价在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上涨了1400多元。而目前在乳山市银滩旅游度假区，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房价格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房价格相差巨大。

上海易居房地产研究院总监严跃进：过去两年，持续投资造成了很多这个投资投机性的一些房产，部分购房者呢把这个房产进行抛售、挂牌，目的就是为了套现，这个时候确实造成二手房越来越多，这样就对二手房的价格形成一定的影响。
山东大学威海营销管理研究中心副主任蒋守芬：因为价格增长还是相对比较缓慢，如果购房者报着来投资目的来去投资房产的话，那么我相信你是比较失望的。
新房销售只接看房团 散客被拒之门外
乳山的二手房价格虽然算不上“白菜价”，但是新房和二手房的价格却相差悬殊，这也是目前乳山银滩房产市场的一个特点。据了解，目前在乳山银滩，来自全国各地的看房团仍然是购买新房的主力，这也是乳山新房价格坚挺的一个支撑。在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到停满了来自全国各地的大巴车，车上都拉着各个房地产公司的横幅，这就是当地人口中的看房团。
江苏游客：很便宜，两个人九十八元，包含路费，包吃包。
记者：准备在这边买房吗？
江苏游客：来看看。
记者：从哪过来的？
福建游客 陈先生：福建。
记者：来看房？
福建游客 陈先生：对来看房。
记者：和看房团一起，有费用吗？
福建游客 陈先生：免费的。

组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀，他们大多以度假、养老来宣传海景房，只需交很少的一部分钱就可以包含路费、吃住等费用，一般参观完主要景点就会直接拉去各自的售楼中心去看房。
山东省乳山市某售楼中心工作人员：一周来三个大巴车。
记者：一个大巴车能有多少人？
山东省乳山市某售楼中心工作人员：50多。
记者：那都能买吧？
山东省乳山市某售楼中心工作人员：肯定不会都能买。
记者：那能达到多少比例？
山东省乳山市某售楼中心工作人员：五六套能成交的。
与看房团相比，散客在一些新楼盘的售楼处明显不受欢迎。在位于乳山银滩的多个售楼中心，记者以购房者的身份要看房，但没等进入售楼处的大门，就被工作人员拦下，并被告知不接待散客。
山东省乳山市某售楼中心工作人员：你们要干什么？
记者：来看房。
山东省乳山市某售楼中心工作人员：不能看，不接待散客。公司规定只接公司自己的看房团，不接待散客，必须有业务带才行。

多年来，乳山银滩房产销售形成了“井水不犯河水”的营销模式，新房销售以来自各地的看房团为主力，而二手房市场以其他一些散客、游客为主。这也是造成新房价格和二手房价格相差比较大的一个原因。
山东省乳山市某房屋中介工作人员：新房为啥不接待你们散客？就是你们散客流动性太强了。
山东省乳山市某房屋中介工作人员：周六会有很多大巴团外地的就是拉入到一个新小区，只在这个盘，不会让你了解外面的这个银滩二手房这种信息，他们不了解情况。
配套设施跟不上建房速度 供应过剩海景房风光不再
记者在采访中了解到，在乳山银滩的海景房95%以上都销售给了外地购房者，而当一部分以投资为目的的炒房客撤离后，二手房市场供应过剩造成了价格和新房价格脱轨，此外，由于配套设施跟不上建房速度，空置率高，海景房的热度也逐渐消退。随着夏天的到来，乳山银滩也迎来了人流量最多的季节。晚上八点多，在位于乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到，周围小区亮灯的房间很少，有的街道甚至连路灯都没有亮。
河北唐山游客马先生 ：人不多，进来以后很恐怖的，小区没几个路灯，你要上商店要走上很远。
据了解，每年七八九三个月是乳山银滩各小区入住率最高的季节，基本上入住率能达到30%到50%，而冬天的入住率就不到10%。
北京购房者曹女士：主要是发展的慢 我们家里边有安了暖气，但是从来没有给暖，也问过他们这个物业主要是入住率低，他就没有说那个暖气要是入住率达到一定水平。

记者在乳山市人民政府网站上看到，2010年房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。而从2014年开始，房地产开发投资开始大幅度下滑，2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地产开发投资为23.38亿元。在采访中，记者发现很多楼盘都是开盘了四五年还没有清盘，甚至还有些开盘十年的还在销售。
山东省乳山市某售楼中心工作人员：这个是2009年开盘的 这个是2011年开盘的，都十年了，没剩几套了。

业内人士认为，尽管近几年乳山市政府也在不断完善基础设施，但乳山作为县级市的房地产市场需求情况还是有限。北方很多海滨城市以海景房、养老房为房产卖点，把短期旅游性居住需求拉长到全年范围，过度开发之后，就会出现供大于求的情况。
上海易居房地产研究院总监严跃进 ：近几年是沿海的一些这个项目的开发，确实开发过多，不光是乳山这样一个城市，北方的一些城市，这两年都会面临这样一些这个需求，市场其实没有想象那么大。
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