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降准之后:投资的陷阱与机遇
送交者: wmx_q[♂☆★★声望品衔12★★☆♂] 于 2019-09-10 11:02 已读 439 次 1 赞  

wmx_q的个人频道

作者:猫哥

9月6日央行宣布降低存款准备率0.5%,再额外对城市商业银行定向下调存款准备金率1%。本次“双降”为市场释放9000亿的资金。

央行现在降准可谓用心良苦。

因为最近猪肉价格飞涨,我们CPI有一定的压力,所以直接降息是有副作用的(除非美联储再次降息)。但是目前实体经济也急迫的需要降息融资成本。

所以,通过降准来降低银行负债端的压力,增加银行投放贷款的意愿。因为我们最近搞了一个LPR报价机制,这个机制是盯住MLF操作利率,那么增加货币的投放量就可以压低市场的贷款利率。

以上描述都是装逼。用一句大白话描述就是,央行现在不愿直接降息,而是释放更多的流动性逼着银行降低贷款利率,同时严防增发的货币进入房地产。

所以,本次降准真正的目的是为了给实体经济降低贷款利率。

在过去的文章我一直强调,全球开启直升机撒钱的时代就要来了。最近几个月全球已经有数十个国家央行宣布降息,最狠的是丹麦,最近已经推出全球首例负利率贷款——也就是说,在丹麦购房向银行申请贷款,借1万,未来只要还9000多元!

因为全球经济低迷,所以低利率时代就要来了!

著名经济学家凯恩斯有一句名言:当消费者消费意愿下降时,政府部门应该扩大支出或者采取措施鼓励消费者消费。

这就是凯恩斯主义学说的精华。在中国,我们叫做逆周期调节手段。

那么,在低利率时代普通人该怎么保卫自己的财富?

简单的说就是一句话:放弃现金,拥抱资产。

在中国有点特殊,因为“房住不炒”的大环境,拥抱房产是有风险的。这个风险还不低——

因为过去20年房地产行业的高速发展,其实已经积累了巨大的泡沫与风险,加上管理层目前刻意要摆脱经济对房地产的依赖,所以,普通人投资房地产将面临巨大的风险,今天,我们主要给大家讲讲投资不同类型的房产可能面临的风险。

 第一大坑:商铺

首先给一个结论:中国所有的商铺价格未来都是走下坡路,这个“下坡”还是看不到尽头的。

为什么?

两个原因:行业原因与时代原因。

我们先说说行业原因。

首先,我们商铺供应是严重过剩的。过去做商品房开发一般是这种模式,假如你建设10万平米的商品房,至少要规划建设10%以上的商铺,狠一点的甚至把这个比例提升到20%。

造成这个原因主要就是经济驱动——商铺往往比住宅能卖更高的价格。

我来给大家算算账。一个10万平米的小区,假如商住比例是1:10,那么就是9万平米商品房,按照目前城市人均居住面积36平米计算,就是入住2500人左右,商铺供应却有1万平米!

按照一般规律,养活1平米的社区商业,大致要1个人,也就是说要养活1万平米的商铺至少也要1万人,但是这个小区却只有2500人,所以,这样的小区从入住开始,商铺面积就是严重过剩的。

请记住这个规律,我们商品房建设从一开始,除了极少数别墅型社区,其余99%的小区的商铺供应都是严重过剩的。这还没计算各个城市大量的纯商业项目。

房地产经过二十几年高速发展,目前中国城镇商品房面积大致280亿平米左右,而商铺面积至少也有30亿平米,而中国城镇常住人口也就8亿多一点。

8亿人口对应30亿平米商铺——4个商铺就有3个过剩!这就是中国商铺现状。

另外,现在宏观政策对商铺也很不友好

最近有两个政策对商铺前景是很大的利空。

一个农村建设用地允许入市做经营性房产。明年3月《土地法》修改后就会实施。这个政策不会对住宅市场造成直接的冲击,但是一定会对经营性房产——包括写字楼、商铺、工业用地造成巨大的冲击。

虽然地方政府前期会对这个农村建设用地入市进行限制,但是未来趋势已定,大量白菜价一样农村建设用地会陆续投放市场(农村建设用地规律有3000万亩),这进一步加剧商铺过剩的泡沫。

一个是土地增值税征收办法会修改。

土地增值税是商铺销售过程中最大的税种,过去一般是项目开发完毕后当地税收部门才会找发展商核算并且征收这个税种。现在土地增值税相关法律修订版正在公示阶段,一旦正式实施,按照修订版规定,这个税种将在商品房出售开始征收。

这个征收办法的变更会加大发展商持有商铺的成本,导致发展商在前期就抛售商铺,对商铺市场造成很大的冲击。

你看看,仅仅从行业前景来看,商铺前景就很不妙,所以,目前很多银行已经不接受商铺资产做抵押物。

但是决定商铺衰落的不仅仅是行业因素,最要命的还有时代因素。

这个时代因素就是互联网时代对消费模式的重塑。

过去的消费模式,商铺是客源引流的渠道,所以,越是人流量大黄金地段的商铺越能卖出天价——这个天价的价值就在于能够实现人流的“引流”效应。

商铺相对住宅价格更高的这个溢价,就是对引流价值的体现。

在互联网时代,这种传统的引流模式逐渐被颠覆,越来越的消费者通过线上渠道寻找合适的商家,包括美团、大众点评、小红书等等逐渐成为消费者引流的主要渠道。

这种引流模式的转变直接导致商铺价值锐减——被剥离引流价值后,商铺的价值就蜕变成一个单纯的线下消费场所。

在一二线城市,目前有两个趋势值得注意。

第一,商家纷纷搬出商铺,进入写字楼做生意。原因很简单,商铺动辄一平米上百甚至几百的租金,而写字楼的租金只有前者的10%。

至于客源,写字楼就通过网络渠道来引流,当引流价值被剥离后,商铺作为消费场所不管是停车还是外围环境都无法与写字楼相比。

第二,商铺价格与住宅价格倒挂。在北京、上海、深圳一线城市,已经开始出现商铺与住宅价值倒挂的现象,比如住宅卖6万,商铺只能卖2——3万。

未来我们即将进入5G时代,5G时代信息交换会更加便捷,视频传播、虚拟环境的展示会越来越普遍,商铺的引流价值会被进一步剥离。

昨天某网红直播卖货,大家知道现场有多少人围观吗?在线人数超过200万!大家知道这个数字是什么概念吗?中国最好的商场在最大的节假日搞最大的活动能聚集的人流不到这个数字的十分之一!

传统的商铺引流效应在互联网经济面前简直就是不堪一提。

当商铺的引流价值无限趋近于0时,未来几年我们将看到商铺价格断崖式下跌。越是高价商铺跌得会越狠。

我每每看到“一铺养三代”的商铺广告总是想笑,这种农耕文明的观念在一个互联网时代做广告语简直就是侮辱智商。

还TM养三代?最多3年持有商铺的就该跳楼吧?

商铺是个坑,写字楼更是个坑,商铺面临的利空写字楼一个不少:供应量严重过剩,也面临农村建设用地入市的冲击,现在一部分写字楼靠着低租金挖商铺的墙角,但是这种商业模式一定是建立在低租金的基础上的。

租金涨不起来,价值自然也不会高。

 第二大坑:三线以下城市的住宅

以前我曾经写过几篇文章讲了讲未来城市化的几大趋势:

核心城市由点及面发展大都市圈;

乡村振兴,县城衰落;

这些趋势其实都是直指未来人口流动的趋势:大量人口将从农村、县城、大多数地级市流出,而一线城市、中心城市都市圈人口将净流入。

这种人口流动的趋势就将决定资本价格的趋势!

一方面中小城市人口净流出,一方面这些城市未来商品房供应还在源源不断地增加——虽然管理层明确表态不会用房地产作为短期刺激的手段,但是我们绝大部分地方政府很长一段时间是无法摆脱对土地财政依赖的。

地方政府缺钱,来钱最快的就是卖地。卖地就会盖楼,盖楼就是增加商品房供应。这一两年由于棚改的支撑,造就了很多中小城市房地产市场出现量价齐升的繁荣,不过这种繁荣注定是虚假的繁荣,一旦棚改停滞,这些城市房地产市场立马进入冬天。

所以,你去投资三线以下城市的房产未来绝对是一个坑。

3  第三个大坑:旅游地产与休闲地产

这几年我们中产阶层很流行投资旅游地产,什么避暑房、避寒房、海景房、山景房等等,我一直强调这些投资都是坑。

为什么?

很多人连投资基本逻辑都搞不清楚。

房产就是土地与房子的统称。房子本身是不会增值的,房子只会折旧;有可能增值的只能是土地。

那么,土地的基本属性你知道吗?

土地有三种类型,对应不同的居住价值。

第一种是居住用地,价值最高,因为每天都要住;

第二种是休闲用地,价值次之,因为只有节假日才会住;

第三种是旅游用地,价值最低,因为只有偶尔度假才会住;

所以,所有投资旅游地产、休闲地产都是投资价值最低的两种土地,这些土地是很难升值的。

 管理层的指挥棒

现在问题来了,如果按照人口流动趋势——中小城市人口净流出,一线城市、中心城市都市圈人口净流入,那么,这些人口净流入的地方的房产是否可以投资呢?

理论上讲,人口净流入的地方资产价格会持续上涨的,这就是未来房地产存在的结构性的机遇。但是,我比较怂,我是不会去做这些结构性的房地产机遇的。

为什么?

原因很简单,去做房地产的结构性投资机遇就是把管理层当做对手盘!

管理层反复强调“房住不炒”——其实就是明着说了,房子买来住可以,不要买房投资!重要的事情说三遍,房住不炒说了不止三十遍了吧。

管理层反复强调打招呼的事情,你一定要对着干就是把管理层当做对手盘,把管理层当对手盘未来很可能面临各种行政手段的打压。

这里我给一个预测,未来这些大城市都市圈存在房地产结构性投资机遇的地方投资房产,扣除各种税费交易成本之后,投资收益很可能低于银行理财收益。

以上就是在中国不宜投资房产的逻辑。

如果不能投资房产,那么,在未来低利率时代怎么保卫我们的财富呢?

那句话怎么说的?

上帝关上一扇门,一定会给你打开一扇窗!

先看一则新闻:

这是啥意思?

意思就是一个:鼓励投资者在资本市场加杠杠投资股票!

从供给侧改革以来,我们宏观大环境一直都是拼命去杠杆,对于房地产甚至是严防资金流入,现在在资本市场,管理层却出台政策鼓励投资者加杠杆!

管理层指挥棒往哪里指,这不是一目了然吗?

如果你还不明白,再看一则新闻:

这是啥意思?

这基本就是明着说了:买股票未来是会赚钱的!

你看看,管理层的意图是非常清晰的——对于房地产,就是旗帜鲜明的“房住不炒”,对于资本市场,就是各种政策资源呵护“满足人民群众财富增值保值诉求”。

这种形式下,还心心念念去找房地产的“结构性投资机遇”就是不明大势,就是愚不可及!

可能有人会说,股市投资风险太大了啊,你看看,最近陆续爆出上市公司财务造假,业绩暴雷,实控人被抓等等

您说的这些都对,但是反过来想,恰恰因为这些原因才让中国资本市场估值偏低啊,才让你现在有可能以白菜价买到优质企业的股票啊!

既然管理层目前空前重视资本市场,上述问题未来都可以得到解决的。等啥都规范了,成熟了,那估值就肯定不便宜了。

打一个比方,以前房地产什么时候投资最划算?不就是一块荒凉的地皮,周围啥都没有的时候吗?等房子盖出来了,学校、商场、公园啥都有了,地铁也通了,那时房子会是啥价格?

投资收益来源于不确定的回报。啥都确定了,回报也就无限趋近于零。

跟着管理层的指挥棒走吧,这个确定的信仰会让所有的不确定因素变成丰厚的回报。

6park.com

贴主:wmx_q于2019_09_10 11:02:57编辑
贴主:wmx_q于2019_09_10 11:04:01编辑
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