黄光裕归来，国美动作不断。
作为国美的“灵魂人物”，黄光裕的一个动作，背后往往意味着国美的一个新战略。
今年2月，黄光裕立下军令状：“力争用未来18个月的时间，使国美恢复原有的市场地位。”继而，国美又将国美APP更名为真快乐，开启娱乐化营销战略。
4月7日晚，黄光裕复出后首次亮相国美零售的全球投资人电话会议，这次“首秀”一度让国美零售的股价一度飙涨超25%。
最近，黄光裕则开始新一轮的资本大腾挪，继配股融资44.49亿港元之后，黄光裕将178亿商业资产注入到国美零售。
这背后意味着什么?
178亿资产注入
近日，国美零售发布公告称，国美管理拟将旗下三个自持物业出租予国美零售，总代价为178.65亿元，该公司拟以发行代价股份的方式支付其中的175.76亿元，并透过向国美管理转让Hudson
 Assets（国美零售全资附属公司）的全部股权支付2.9亿元。租期自2021年7月1日及2023年3月1日开始至2040年12月31日截止。
对于这项交易，有不少质疑称：当前不少城市写字楼市场出现了高空置率、租金下行的情况，万亿规模的商业办公产业红利已经消失，一次性租赁20年的风险依旧不小。
这三处物业分别为位于北京中关村的国美商都、北京朝阳区的鹏润大厦，位于湖南长沙的湘江玖号。其中，国美商都大有来头。
2005年，国美开始大手笔布局商业地产，首战便以8.05亿元拿下丰台区中关村科技园的这个地块，命名国美商都。
国美商都是北京市2005年最大的土地招拍挂项目，也是国美系地产最大的商业地产旗舰项目。按照黄光裕的想法，国美商都当时被传斥资30亿元，打造全球最大的高科技体验中心。不过，黄光裕出事后，国美商都沦为变卖的命运。 6park.com

2011年3月，国美商都与海航置业签署协议，海航置业以57.5亿元总价收购该项目约56万平方米的物业资产。但是，海航置业未在约定时间付足金额。
2014年，因拖欠国美商都资产转让合同本金约20亿元及逾期付款违约金数亿元，国美商都以合同“买方违约”为由，将海航置业告上了法庭。
其后，海航又以合同欺诈为由将国美诉至北京市高级人民法院。双方在法庭上数度交锋，至2019年，最高人民法院终审驳回海航全部诉讼请求，宣判国美胜诉。
十多年时间，国美商都兜兜转转，又回到了国美手中，像是等待黄光裕归来。
十多年前国美打造的国美商都，虽闲置已久，现处于寸土寸金的北京核心地带，周围又有丰台总部基地、万达广场、永旺梦乐城等，还有各类商业中心、写字楼等密布，无论是地价还是物业，获得巨大的升值。
一个数据可以佐证是，2015年万达拿下毗邻的万达广场地块地价是25.50亿元，总建筑面积24万平方米。面积不及国美商都的一半，但地价已经是3倍有余。2019年7月中海地产拿下丰台科技园附近另一宗建筑规模约21.6万平方米的地块时，价格已经接近80亿元。
也就是说，国美商都的价值至少在百亿以上。
2020年开始，国美开始运作旗下物业，国美系的鹏润集团以40亿的总价将北京悦秀城项目卖给了颢腾投资与境外投资人。当时外界推测，国美商都也可能会被售卖，这块价值百亿的资产，会成为黄光裕东山再起的重要筹码。
不过，有意思的是，最终黄光裕并没有卖掉这笔资产，而是装进国美零售。
有媒体测算，国美零售以178.65亿元的代价租赁共72.56万平方米的物业，租赁期限为682个月，假设上述三个物业的租赁费用均一致，且每月只有30天，则意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。
当然，这笔交易更为关键的是，国美零售以超低的价格，提前锁定了这三个项目未来20年的租金成本；而国美集团相当于将这三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化，从而一次性回笼了未来20年的租金收入。与此同时，黄光裕及其全资持有的国美管理将进一步提升对上市公司的控制权。
此前，国美零售向香港证券交易所提交文件，国美零售计划以每股1.97港元的价格配售22.8亿股股份（占现有股份的10.58％）。国美零售公告显示，此次配售将通过扩大股东权益，降低负债率，增强财务实力。
其中，新筹集的资金很大程度用于“未来拓展其整合的线上和线下双平台业务，以加速数字本地零售的未来发展”。
目前，黄光裕和他的妻子仍然是国美零售最大的股东，持股50.26%，通过两项资本运作，国美零售的股权会进一步集中。 6park.com

黄光裕在资本市场的两个动作，可谓是资本运作小试牛刀。须知，黄光裕在过去辉煌的战绩中，资本运作是其最拿手戏。
资本市场的运作
对黄光裕来说，资本市场一点都不陌生，他在这个领域如鱼得水。
有关黄光裕传奇的香港资本市场故事的任何版本的叙述起点都是：2000年6月，香港壳王詹培忠用与他关系密切的上市公司德智发展设立了一家BVI（离岸公司），名叫Jumbo Profit，这家公司用1920万港元现金收购了京华自动化原大股东的一小部分股份。
2000年12月，京华自动化发布公告，将用现金加股权的方式向第三方购买资产以发展物业租赁业务，而卖方正是黄光裕名下的BVI公司。此次运作完成后，黄光裕持3600万股（16.1%），成为京华自动化的第二大股东，由此拉开了黄光裕的香港借壳之旅。
2004年4月，黄光裕将持有65%国美电器股权的鹏润亿福公司全部股权出售给他控制的BVI。一个多月后，香港上市的中国鹏润宣布以83亿港元的代价，也通过一家BVI公司收购原为鹏润亿福的全部的股份。中国鹏润更名为国美电器。完成一系列过程后，黄光裕正式完成在香港的借壳上市之路。
通过一系列繁复而精彩的操作技术，结果是：用88亿元的价格，黄光裕向香港上市公司中国鹏润出售了价值2.41亿元的国美电器的股权。
黄光裕曾对坦率地说，“这就是一个左手倒右手的过程”。但这一倒之间，国美电器市盈率接近了50倍，黄光裕的套现空间放大了50倍。 6park.com

2004年，国美成功借壳登陆香港联交所，黄光裕个人资产那一年突破百亿，年仅35岁便问鼎中国首富。这个资本运作的故事流传于诸多的报道和财经故事中。
那一年也是国美最繁荣的年代，除了零售之外，黄光裕也开始涉足地产和金融，并在随后的几年里通过收购的方式进一步扩大版图，包括收购永乐电器、托管大中电器、控股三联商社等等，这背后都离不开资本的运作。不过，这一切因为黄光裕东窗事发，国美的辉煌走到终点。
现在，黄光裕新一轮的资本腾挪更多的是为了给国美添筹码。
18个月的军令状
4月7日晚间，黄光裕在出席国美零售的全球投资人电话会议时说，“我们虽然丢失了时间和机会，但是学到了很多，算是有成有败。国美零售将从全供应链、零售商用户的角度，进行全面的整合和优化。”
在回应“与京东、拼多多等的竞争关系”时，黄光裕表示，公司不排除与任何一方合作的可能性，并一直对合作持开放的心态，在正确的经营战略下，谁也灭不了谁，国美是非常有信心的。
黄光裕在会上明确表示，中国零售市场未来增长的机会很大，国美电器打通线上线下后，线下门店会进入盈利状态，预计国美今年盈利8亿元。
说起来容易，但似乎离这个目标很难，甚至有些“遥不可及”。
现在的国美，在收入规模上不足苏宁的1/5，京东的1/7。最新财报数据显示，国美零售2020年全年营收441.19亿元，同比下降25.83%，归属于母公司的净亏损达到69.94亿元，同比扩大了170%。
这已经是国美连续四年亏损，合计已亏损约150亿元。而国美在2008年营收就已经达到491亿元，国美的营收规模跌回了十二年前的水平。
国美零售的高负债率也是个问题，截至2020年末，国美零售有息借款总额为329.28亿元，同比增长22.63%，同期，国美零售资产负债率高达98.20%，并已连续六年增长。
针对当前负债率走高问题，黄光裕回应称，疫情期间亏损是小数目，其他板块未来不排除通过融资等手段引入现金流，未来将以不同的形式吸收专业人才加盟，包括放开股权合作，增强供应链能力。
在各大电商巨头群雄割据的当下，黄光裕能否带领国美重振当年雄风？这成为社会的一大看点。
如今，距离黄光裕所下的“18个月恢复市场地位”军令状已经过去了两个月，国美在未来一年多时间里如何实现逆垄、如何实现弯道超车，仍有待观察。但国美想重新辉煌，离不开资本的支持，配股、注入资产，或只是黄光裕进行资本大腾挪的第一步。