近期中国二线火爆楼市和“地王频发”，让市场投资者亢奋异常，却让政府部门深感不安。

6月20日，中国官媒人民日报刊载《去库存战役远未打完》，称，近期房价走势反映楼市冷热不均阶段性格局仍延续，人们应清醒意识到，化解库存最终应体现为城市吸引力的提升和楼市成交量的增加，不能简单将热点区域楼市价格快速上涨作为去库存的特征乃至政策导向。

“房地产去库存战役远未打完，去库存最终目的在于满足人们住房需求，实现土地要素优化配置，因此，未来楼市去库存过程中，应更重视成交量而非价格”。

居民杠杆投机愈演愈烈

中国统计局数据显示，今年1—5月，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。

无疑，一二线城市成去库存最大受益者。与此同时，随着一线房价逐渐降温，二线楼市成为投机资本的主战场，涨幅遥遥领先全国。其中，厦门、合肥房价涨幅接近6%。按照总价计算，截至5月31日，全国超过15亿高总价地块合计有105宗，二线城市占比达到74%。

在火爆楼市的带动下，今年前5个月居民户新增贷款2.24万亿（1人民币折合约0.1519美元），呈现明显加杠杆特征。有分析预测，今年年底中国居民部门杠杆率可能攀升至44%左右。

44%杠杆率虽低于发达国家水平，但一国居民杠杆率应和经济发展水平和福利体系完善程度相匹配。况且，现有债务统计未将民间借贷统计在内，如果纳入民间庞大借贷规模，居民杠杆率或达到55%，逼近新加坡、日本等国水平。


在火爆楼市推动下，中国居民部门杠杆率达到44%（图源：Reuters/VCG）
此轮房价暴涨浪潮中，投机性需求无疑占据绝大比重。自买自卖转按揭、众筹炒房、互联网金融炒房、假离婚套房贷等各种手段层出不穷。以自买自卖转按揭为例，先通过担保公司的过桥贷款还清房贷，之后到另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款，套出70%的房款，在没有购房者接盘情况下，反复套利扩大头寸。倘若房价下跌，直接将房子扔给银行。

一个数字：牵连楼市和无数人命运

任何一轮地产泡沫，无不是货币堆积的结果。业内权威统计，自1990年来中国货币供应量持续激增，1990年12月广义货币M2为1.53万亿，截至2016年1月激增至141.63万亿，26年间增长近100倍。并且，中国M2/GDP从1978年0.32增长到2015年2.057，在34年间扩大了近7倍。M2规模呈几何级别扩张，为中国房地产投资提供源源不断的弹药。

通常情况下，银行M2扩张，受到存款准备金，外汇占款，银行贷款流向，宏观经济运行状况多重因素限制，房地产走势与此紧密相关。所谓存款准备金，指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，由中央银行所决定。

假设法定准备金是20%，A存入银行1000元，银行上缴200元做准备金，只能将余下800元用于贷款给B，B将这800元存入另一家银行，银行将160元留做准备金，贷出640元给C。如此循环。简言之，存款准备金越高，银行派生货币乘数呈递减效应，影响M2扩张。

如果央行货币政策不变，银行M2稳健循环扩张，必须依赖有效信贷投放和企业生产创新职能。企业盈利水平越高，偿债能力越强，越能拓展银行盈利空间，进而扩张M2。当经济处于下行周期时，企业盈利水平下降，资金周转困难，必然影响到银行资产端，导致利润空间缩窄，阻碍M2扩张，这也是央行采取货币宽松的重要因素。

中国是投资和出口驱动型经济体，2008年庞大经济刺激，政府基建项目成为主导经济的核心。考虑到政府基建投资周期性长、投资规模庞大且密集，投资收益率低下，必然对银行资金运转造成影响，这只能依靠央行源源不断放水，来缓解银行流动性压力。

时至今日，产能过剩和僵尸企业，成为制约中国经济两大顽疾，也裹挟太多银行资本，为防止企业债务违约，即使央行放水，很大一部分也转化为债务滚动，这对有效信贷形成挤出效应，深刻影响到M2增速。实体经济越艰难，企业盈利状况越恶化，银行越趋于惜贷，并纷纷将资本转向表外业务，投资理财产品和房地产等来获取高额收益。

这无疑是一个恶性循环过程，银行资本越青睐房地产和理财产品，实体经济越面临“缩水”，在资产泡沫和通胀冲击下，利润空间越趋于缩窄，银行企业存款规模呈递减态势，反过来影响到银行M2增速。更重要的，资产泡沫越严重，通胀压力越大，境内资本外流将有增无减，这将导致外汇占款下降，使银行基础货币呈现缩减态势。

为保持银行流动性和M2增速，只能依靠央行不断放水，经济下行周期下，将进一步助推通胀和资产泡沫，加剧资本外流。如果央行维持现状，当M2增速大幅回落时，很可能将对房地产形成利空。可见，经济结构失衡局面下，央行货币政策很难发挥效用，被资产泡沫、通货膨胀、资本外流逆向绑架，摆脱这一困境，则在于中国决策层大刀阔斧结构性改革，将政策的发力点作用到提振内需层面上来。只有需求支撑下企业经营状况改善，并力促降低房价，才能有效阻止市场资本投机行为，让银行资本和经济发展回归正常轨道。