“地缘政治紧张局势”对整体经济仍构成很大风险。突如其来的政治变化可能会彻底改变房地产的市场前景。 6park.com

去年11月，亚马逊(Amazon)决定在纽约皇后区开设“第二总部”，这让这片低迷的房地产市场活跃起来。于是当地公寓需求激增，房价屡创新高，民间流传着短信卖房的传说。
商业房地产开发商撸起了他们的袖子，准备争夺这家电商巨头400万平方英尺的场址，并准备好迎接其他预计会跟随亚马逊进驻该地区的商家。
三个月后，该项目因遭到州和当地政客的反对而泡汤。
（文首照片说明：亚马逊在纽约皇后区开设“第二总部”的计划因当地居民和政客的反对而被迫取消。）
这一幕在全球都在上演：在房地产周期进入后段之际——此时高房价和租金导致市场下行预期，房地产投资者还必须应对动荡不定的民粹主义因素。从唐纳德?特朗普(Donald Trump)赢得美国大选到英国脱欧，这些事态发展背后都是这些因素在支撑。
房产代理公司第一太平戴维斯(Savills)全球资本市场主管西蒙?霍普(Simon Hope)表示：“宏观经济和政治层面普遍存在的不确定性让每个人都在猜测：我们会在房地产市场看到什么样的周期性变化？”
政治风险加剧之际，恰逢全球房地产市场局部显露紧张迹象。随着消费者转向网上购物，零售房地产——尤其是在英国和美国——面临巨大压力；主要城市的住房市场不断下滑。
而在这一不确定时期以前，由于量化宽松推升了资产价值、利率持续维持在低水平，一波前所未有的资本流入房地产市场。这帮助推动了黑石(Blackstone)和博枫(Brookfield)等全球投资者，以及共享办公空间提供商WeWork等颠覆性机构的崛起。
根据数据提供商Preqin的信息，2018年私人房地产经理管理的资产达到了创纪录的9090亿美元。但Preqin表示，房地产资产的资本和收入增长潜力已经下降，三分之二的基金经理降低了2019年的回报目标，大多数投资者预计回报率将低于上一年。
总部位于美国的房地产服务集团世邦魏理仕(CBRE)预测，“由于收益承压和增长前景减弱，2019年全球营业额将出现小幅下滑”。
英杰华投资集团(Aviva Investors)负责房地产战略和基金管理的董事总经理戴维?斯金纳(David Skinner)表示尽管如此，还是有“明显的租金增长领域”。其中一些得益于那些投资者认为将比当前周期更持久的趋势。
斯金纳表示：“我们看到工业部门的租金增长非常可观，尤其是市中心的工业物流地点……我们将继续看到工业和物流领域热度增加，零售业热度减少，我们预计这将成为租金增长的一个持续来源。”
他同时表示：“此外在整个欧洲的一些写字楼市场，由于供应非常紧张，我们看到租金大幅增长。” 6park.com

咨询公司戴德梁行(Cushman
 & Wakefield)欧洲、中东和非洲地区研究和分析负责人莉兹?特罗尼(Liz 
Troni)表示，投资者正寻求在“知识中心”城市购买办公楼。这些城市可能不是一线城市，但有“高度集中的技能”支持，如大学和初创企业之间的枢纽城市。她说，具体的例子有美国得克萨斯州首府奥斯汀，或英国的剑桥。
世邦魏理仕全球首席经济学家理查德?巴卡姆(Richard Barkham)表示，过去10年的低开发水平帮助许多市场避免了供应过剩。“由于种种原因，这是一个克制的周期，结果是许多市场的供需都非常平衡。”
特罗尼警告说，一些投资者对物流等领域租金增长的预计达到了不切实际的水平，即使关键地区的供应量在增加。她说：“为了证明在低收益率领域投资的合理性，他们寻求为感觉不靠谱的租金增长水平作保。”
她说：“对于那些急于纳入物流资产，但没有对供应动态予以足够重视的投资者来说，这是一个关键风险。”
巴克海姆表示，加息预期已经下调，从而抑制了对房地产价值受到负面影响的担忧。霍普表示10年期英国政府债券收益率为1.2%，房地产收益率为4.5%至5%，二者差距按历史标准仍然很大，这有助于巩固房地产价值。
据该行业的一些人士称，私募股权投资者一直在悄悄准备收购一些价值因零售业动荡而受到打击的房产，以及那些因无序脱欧而价格大幅下跌的房产。
根据霍普的预测，那些希望从价格异常中获利的人今年可能会失望。他表示只要利率保持低位且通胀受到控制，“我们认为2019年不太可能看到重大转变或下跌，推动该周期继续发展”。
但斯金纳表示，“地缘政治紧张局势”对整体经济仍构成很大风险。突如其来的政治变化可能会彻底改变房地产的市场前景——纽约皇后区的居民可为此作证。