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在美国“炒房”，你知道Flipping House吗？
送交者: HKFund[举人] 于 2019-06-28 17:24 已读 1026 次  

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根据美国房地产数据供应商ATTOM Data Solutions的最新数据，2019年第一季度，在美国有总计49,059个单户家庭或公寓被转手销售。这些被转售卖的房产，占全美住房类地产销售总额的7.2％，高于2018年第四季度的5.9％和去年同期的6.7％，达到自2010年以来全美最高的炒房率……


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什么是“美式炒房”？英文称Flipping House，简而言之，就是投资者用低价买入设备情况较差的房屋，通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮，再转手卖出而获利的房地产投资行为。
一般来说，最终获利的来源有两部分：
<!--[if !supportLists]-->1.  <!--[endif]-->不断上涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值；
<!--[if !supportLists]-->2.  <!--[endif]-->或者来自於翻修之後，因为房屋结构性和功能性的改善，而产生的增值；
    当出售的房子能够两者兼顾的时候，投资者就可以可获得更大收益。



根据ATTOM Data Solutions的数据，目前，全美138个大城市中，有85个（占62％）在2019年第一季度的房屋翻转率，达到同比增长，其中排名前十的城市有：
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->乔治亚州哥伦布（增长83％）; 
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->北卡罗来纳州罗利（增长73％）; 
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->北卡罗来纳州夏洛特（增长65％）; 
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->德克萨斯州爱丁堡（增长55％）; 
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->威斯康星州密尔沃基（增长49％）。
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->德克萨斯州圣安东尼奥市（增长47％）;
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->得克萨斯州休斯顿（增长41％）;
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->佐治亚州亚特兰大（增长38％）;
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->宾夕法尼亚州匹兹堡（增长36％）; 
<!--[if !supportLists]-->·      <!--[endif]-->明尼苏达州明尼阿波利斯（增长33％）。
    同时，在2019年第一季度，全美购买翻新旧房的交易额也到上升到64亿美元（折合443亿人民币），比2018年第一季度的47亿美元增长了35％，达到2007年以来的最高水平– 是12年以来的最高水平。



（图片来源：美国2019年第一季度翻新转手率再创新高；ATTOM Data Solutions）
 
 
——— 收益丰厚，回报率超一倍
为什么在美国，这种依靠旧房翻新进行的“炒房”那么受人欢迎？



 （图片来源：美国2019年第一季度翻新转手收益情况；ATTOM Data Solutions）
 
举个例子，根据目前的数据：
宾夕法尼亚州的匹兹堡市收益率达到131.2％，密歇根州州弗林特市127.6％，路易斯安那州的什里夫波特112.5％，以及宾夕法尼亚州斯克兰顿112.0％， 和田纳西州诺克斯维尔105.0％，这些城市的地产翻新转手，回报率竟能达到1倍之多！
另外，由于美国人普遍不像亚洲人那样注重存款和节约，因此，许多美国人直到65岁退休，都是“月光族”，这也就造就了美国按揭抵押贷款（mortgage）的违约率比较高。因为许多借贷人在没有换完按揭抵押贷款的过程中就违约了，因此发放贷款的银行往往会将进行抵押的地产回收，然后在当地政府举行的地产拍卖会上拍卖– 这个过程叫做止赎法拍（Foreclosure）。
在美国，从止赎法拍到翻新，再到转手，一整个产业链已经非常成熟，这也是美国人酷爱这种“炒房”模式的原因。
 
——— 炒房也有隐患
面对如此高收益，正在阅读的您，大概都跃跃欲试了吧？但是开始投资前，也需要三思而后行！美国成屋翻新转手虽然周期短、收益高，但其中也不乏投资风险，让我们就来看看哪些因素，需要我们仔细斟酌！
 
<!--[if !supportLists]-->1.  <!--[endif]-->炒房需要大量短期资金
    如果开始炒，你的资金一压可能就是一年。根据今年的数据，美国现在“炒房”转手的平均时间已经提高到180天 – 也就是半年。
如果你指着这些钱过日子，那你就不适合做这样的投资了。所以说炒房，一定要用闲钱操作，好比说，你已经做好心理准备，把炒房作为长期投资，将资金锁定。
假使你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕，你也要意识到，传统商业银行一般只向贷款者提供长期的按揭抵押贷款（10到30年），对于短期的炒房人，仅能获得一定数额限制的一年期贷款，而且银行放贷要求严格。同时，美国的商业银行往往规定，人均贷款的房屋不可超过10个，但是如果是职业“炒房人”，一般都同时处理10个以上项目，因此仍需许多其他途径进行融资。
    面对这样的风险，一般在倒弄第一套转手房的时候，最好是用你自己的闲钱进行投资，而不是借来的钱，以免“丢了西瓜，捡了芝麻”。



 
<!--[if !supportLists]-->2.  <!--[endif]-->需要专业知识和尽职调查
    如果想要获得更高的利润，“炒房人”购入旧屋的价格就必须远低于市场价格，很多时候需要敢于购入那些情况较差的房屋，或者是银行止赎法拍中不被人看好的“冷房”。
这样一来，假设你缺乏专业房地产开发和建筑知识，在购买前也没做足尽职调查，就会使得买房成为赌注，产生诸多不确定的成本。比方说，破旧的地基、陈旧的排水渠，或者是美国70年代以前建造的老房子里，常用石棉作为隔热材料等等，此类重大问题一旦发生，就会蚕食你的投资收益空间。
如果你是新手，也许就要在经过几次尝试积累了经验、建立起队伍后，才能开始赚钱，熟悉翻新转手的“套路”。任何对房地产实战方面的不是熟悉，都可能会导致你的决策判断和最终的结果，存在巨大差异。
 



 
<!--[if !supportLists]-->3.  <!--[endif]-->需要全职投入，或是寻找经验丰富的协作者
炒房，许多时候就要面对翻修，而翻修是是一件费时费力的工作。对于许多陈旧的房屋来说，翻新过程需要90天乃至180天的时间，而且常常每天耗时8小时左右。
如果你没有准备好全职投入，也不打算请经验丰富的项目协作者，就别轻易进行“炒房”。因为装修需要人力投入，假若做墙面、电工或铺地板的工人遇到紧急情况，或者排污管道排布的工期延误，隐性的时间成本和人力成本都会导致总成本增加，利润空间的减小。



 
    在进行投资前，你一定要给出大量时间和精力，并做好充分思想准备。项目执行过程中，还需合理调配进度，处理好与供应商以及装修团队等诸多方面的关系，这样才能在保质保量的同时，在计划时间和预算内去完成整个工程。应该来说，即使在市场前景一片看好的情况下，旧房的翻新也不是一个简单的工程。
 
<!--[if !supportLists]-->4.  <!--[endif]-->了解房地产市场，把握市场变化
    在你具备了上述的资历后，炒房时还需要把握最后一个要点– 抓住市场变化。虽然不及股票市场给人随时“上上下下的享受”，美国的房地产市场仍是瞬息万变的。因此，决定何时出手，是决定利润大小，甚至是投资成败的关键！
    只有充分了解当地本土的房地产市场，抓准时机，并且找到合适的目标房源以及最佳的地段，才能使你。



 
 
参考资料：
 
U.S. Home Flipping Rate Reaches a Nine-Year High in Q1 2019
https://www.attomdata.com/news/market-trends/flipping/q1-2019-home-flipping-report/
 
Home flipping is at highest rate in nearly a decade: report
https://therealdeal.com/national/2019/06/06/home-flipping-is-at-highest-rate-in-nearly-a-decade-report/
 
5 Mistakes That Can Make House Flipping a Flop
https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/house-flip.asp
 
How to flip a house: A step-by-step guide
https://www.lendinghome.com/blog/how-to-flip-a-house-in-8-steps/
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