今年中国开发商的日子一点都不好过。
在房地产融资持续收紧之际，人民币兑美元破“7”，给房企们的境外融资再蒙上了一层阴影。
自2017年以来，境外融资尤其是美元债，为持续资金饥渴的房企们打开了一扇窗。据Wind统计，2017年至今，房企境外发债已超万亿，其中绝大部分是美元债；2019年前7月则已超3000亿，接近去年全年。
超高的融资背后是房企今年面临巨大的偿债压力。而今，随着发改委对境外发债新规的实施，以及汇率破7，房企的借新还旧面临更高的成本，更大的不确定性，再融资压力空前加大；不排除会出现更多的美元债务违约。
此外，人民币贬值后，房企的汇兑损失将大概率加大，进而影响房企的净利润。2016、2018年便有不少房企都产生了汇兑损失，削弱了当期利润。
海外债务“滚雪球”
从2017年开始，由于境内融资收紧，房企海外融资大幅上升。据Wind统计，2017年房企境外发债2900亿，是2016年的近5倍，2018年继续升至3300亿，2019年1至7月则已经超过3000亿元，接近2018年全年。
另据民生证券数据，截至7月初，房地产美元债存量达到1700亿美元（约11900亿人民币）左右，占中资企业美元债存量的20%以上。
就单个房企而言，亿翰智库数据显示，截至2019年7月底，中国恒大仍未到期海外债（绝大部分为美元债）规模达208.2亿美元；碧桂园位列第二，为90.5亿美元，佳兆业和中海地产均约为77亿美元，融创位列第五，达到60亿美元。
绿地、万科、富力、雅居乐紧随其后，分别为50亿美元、47亿美元、43亿美元及40亿美元。
民生证券指出，自去年发改委706号文后，大部分房企发行境外美元债，基本均用作借新还旧。
7月12日，发改委发布778号文继续“打补丁”，境外美元债所筹资金，只能用于置换未来一年以内到期的中长期境外债务。
这意味着，之前未发行过美元债的房企后续既无发债动机，也难以获得发债批文；近期发行过中短期限美元债的房企，只能通过自有资金或国内举债偿还，而不得通过境外续债维持债务规模。
进入8月，随着人民币贬值汇率破7，房企海外融资再受影响，成本或将继续上升。穆迪房地产分析师曾启贤指出，企业须将人民币兑换成美元才能偿还离岸借贷的利息，人民币的贬值增加了企业的支出；此外，如果债务到期时房企没有进行再融资安排，需用人民币购买升值后的美元还本，也会增加其财务成本，进而影响净利润。
事实上，去年以来房企境外融资成本一直在上升。克而瑞数据显示 ，2018年10月房企境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上。
多家房企不惜以高利率融资。如泰禾集团、明发集团今年发行的4亿美元、2亿美元债利率为15%；泛海控股、鑫苑置业发行的2.8亿美元、3亿美元的美元债利率超过14%。 6park.com
总体而言，房企想通过借新还旧，把融资“滚雪球”的游戏玩下去，难度越来越大。
房企业绩承压
大量的美元债存量及再融资的另一面，是房企的偿债压力也越来越大。
今年以来，房企在诸多海外债陆续到期。Wind统计显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，同比2018年增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。
为了避免违约、减轻还债负担，各家房企均想尽办法偿还、延长债务。以富力地产为例，其今年到期的债券规模为245亿，公司将其中1-6月内到期的进行全额续期留存，合计176.5亿元。截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。
协纵策略管理集团创始人黄立冲分析认为，一些发行海外债的房企存在潜在违约风险。这些公司基本是靠美元债、港元债的借新还旧来维持，政策收紧以及汇率破7夹击下，流动性可能紧缩，进而产生债务违约。
黄立冲认为，人民币兑美元破“7”或将是长期性的，开发商可能面临流动性寒冬，部分房地产公司可能倒下。
历史地看，截至目前，房企美元债违约的案例极少。早在2015年4月，受封盘影响，佳兆业遭遇流动性危机，公告称其未能支付两笔美元债券的利息，成为首家在美元债券上违约的中国房地产商。此后，经过一系列的重组，佳兆业才从中脱身。
今年1月初，新昌集团公告有两笔总计4.5亿的美元债违约，拖欠付款，这是2019年以来第一家宣布债务违约的上市房企。
如果说佳兆业这单违约非常地特殊，并非因为市场或企业经营的因素。而小房企新昌的违约事件，则暗示着行业违约的风险在加大。
不过，市场中也有不同的、乐观的观点。爱建证券天津首席投资顾问祁泽金就认为，人民币目前还不存在长期贬值的因素，只是在一定的范围内震荡，影响不大。
此外，亿翰智库研究指出，人民币汇率波动会导致存量美元债产生汇兑损益，对于高杠杆运行的房地产行业而言，汇兑损益将进一步带来净利润的变化，企业要做好外汇对冲。
事实上，汇兑损失在去年已经发生。如当代置业2018年汇兑净亏损为2.05亿元，导致当年年净利润仅为6.62亿元，较2017年同比下降19.88%。
此外，中国奥园2018年的净利润率下滑至9.5%，管理层亦指出，下滑原因主要在于2018年录得6个多亿的汇兑损失。
大型房企也不能完全避险。碧桂园财报显示，在2016年和2018年，其汇兑损失分别达到14.86亿元和9.77亿元。再以万科为例，据财报数据显示，2019年第一季度，万科录得汇兑损失为1.73亿元。 6park.com
中国国家发改委发文收紧内地房企海外发债 6park.com
中国国家发改委12日披露消息称，该机构已对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　国家发改委表示，此举旨在完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。
　　与此同时，房企还需要更加详细的披露其海外发债的具体情况和资金用途。
　　国家发改委要求，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经国家发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。
　　国家发改委指出，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。
　　国家发改委要求，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。