6park.com


8月25日，央行宣布自10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月期的LPR为基准加点形成，而非像之前那样建立在央行规定的基础利率之上。
此前一周，坊间一度传闻房贷可能下降，加之8月20日的一年期LPR“果然”较此前水平下降10个BP，于是“降房贷”的传闻甚嚣尘上。以致于央行25日的新规出台后，在各地房产圈出现刷屏，有人浮想联翩，断言新规“利好”楼市。
我们认为，有关降房贷的猜想可能过于主观。央行的新规显示，即将执行的新商贷分为首套房和二套房两类，其中二套房的贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%，高于部分银行的最低二套房房贷利率。
然而，新规也的确透露出监管层对提升房贷利率灵活性的考量。理论上，如果LPR持续下行，对应的个人商贷利率也会随之下降。
LPR虽然是在多国央行降息的大背景下出台的举措，但符合政府长期主张的利率市场化改革方向。市场调控更加灵活，更能够体现真实供需情况，也有利于资金流往最 需要的产业。
然而，利率市场化也会带来利率波动的增加，引发潜在的金融风险，故各国央行都在敬畏市场的同时，牢牢紧握基准利率大权。房贷利率更是一直由政府把控。在过去的二十多年，政府曾多次在需要刺激经济时首先降低个人商贷利率，以鼓励个人购房。
但自中央定调“房住不炒”以来，持续火热的楼市得以降温。尤其是今年7月，中央在重申“房住不炒”精神之外，又明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，此语一锤定音，断了“松限”论者的种种幻想。8月25日的房贷利率新规，又再次重申了“房住不炒”定位，要求首套房贷款利率不低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR加60个BP。
实际上，对降房贷和松限抱有种种幻想的人，无非是希望政策放松以刺激市场回暖。但楼市回温并不仅仅是降低个人商贷就会有立竿见影之效。对于房企而言，最重要的是开发贷而非个人贷。而在央行的新规里，对开发贷只字未提。对楼市而言，“卡脖子”的政策首先是限购和限贷，而这些政策至今仍未见松动迹象。因而，仅仅凭个贷的新规出现市场化灵活性就断言“利好”楼市，未免开心太早。
如今，中国改革开放已入深水区。楼市退烧、经济增速发缓、人口红利消退、中美经贸摩擦升级……种种难题交织一起，剪不断理还乱，各方利益纠缠，牵一发而动全身。以LPR代替固定利率，马上就带来了个人商贷利率的灵活性问题。但是二套商贷利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点，更能说明中央坚持“房住不炒”的决心未变。