柏林计划给房租设“上限”，德国如何做到房住不炒
原创 智本社 2019-08-28 19:00:03 6park.com
 6park.com
据海外媒体报道，柏林城市发展参议员Katrin Lompscher计划提出一项议案，对2013年之前建造的公寓设置每月7.97欧元/平米的租金上限。该议案将于10月15日提交给柏林市议会。如果议案获得批准，预计将于明年1月生效。
早在今年6月，柏林市政府内部就“房租上限”规定达成一致，禁止5年内房租涨价。根据新规，除非对房子进行必要的重新装修，否则柏林的房东们未来5年内不得提高房租。如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元的罚款。
在全球波澜壮阔的房地产大泡沫中，德国是一个另类。二战后到今天，德国不仅很好解决了住房短缺问题，还保持了房价的长期稳定。
1945年，德国的套户比为0.57，2016年提高到了1.02，人均住房面积达到46.5平。
1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%，而同期的英国、法国、美国分别上涨了52.8、16.1和12.5倍。
最近几十年，除了新加坡等小国，全球大多数国家诸如日本、美国、英国、香港以及中国内地，都执行了房地产市场化政策。政府为了刺激经济增长，往往放松货币政策，搞货币扩张，长期如此，则容易引发经济危机。
上个世纪80年代，日本采用了低利率的货币扩张政策，推动房地产大规模投资，房价快速上涨，最终引发经济泡沫灾难。
2000年后，美联储扩张货币，支持布什政府的“住房美国梦”计划，华尔街金融异常繁荣，直接导致2007年的次贷危机爆发。
发展经济的最终目的是为了提高人们的福利水平，如果房价高到让民众掏空“六个钱包”，经济数据再高也是伪命题。
为了解决这个矛盾，很多国家通常的做法是采用税收转移支付，对商品房尤其是豪宅征税，然后将税收用于建设福利房，以解决住房问题。但这种模式容易激化有房者与无房者之间的矛盾。以香港为例，房地产企业、富人、已购房者不希望政府大量建设福利房，政府左右为难，造成社会分裂。
为什么德国能让经济一直平稳发展，同时还真正做到了“房住不炒”？
最开始，德国主要是依靠政府来解决住房问题。从1950年代开始，德国政府大量建设公共住房，解决了当时战后房屋短缺的问题。
1960年代，德国的房地产开始市场化，但与美国、日本不同，德国的金融政策及金融监管极其严格，德国的央行具有很强的独立性，能够严守“货币纪律”，不搞货币宽松。
所以，德国的开发商没有办法玩“高周转”这种金融游戏；此外，德国购房以商业按揭为主，辅以独特的住房储蓄，抑制居民盲目加杠杆买房和炒房。
德国按揭贷款的首付比例通常在20-30%。住房储蓄模式，先存后贷、以存定贷，降低了负债率。德国居民房贷占GDP比重仅36%，居民负债占GDP仅53%，低于其它发达国家。
在政策影响下，德国房产投资规模远远不如美日，房产投机被抑制。这就决定了德国房价不可能炒得太高。
在供给方面，德国土地是市场化的，德国政府鼓励私人自建房，以及小集体共同建房，采用蚂蚁兵团的方式来解决住房问题。这种方式促进了土地及房产充分配置，分散了房源和土地，防止大型企业垄断将房价、房租炒高，低成本地解决了住房问题。
另外，德国鼓励租房，打击炒房。为了防止炒房，德国政府对房产交易环节征收重税，对租房则进行补贴，对租金上涨进行限制，如本次柏林禁止5年内房租涨价。
而且政府对租客的保护十分充分，德国的相关法规规定，租房时，除非提前声明是短租，否则大部分租房合同是无限期的，也就是说，理论上能住一辈子不被房东赶出去。
房东要赶人走，必须提前三个月通知，还得给出充分的理由，且经由房客同意才能执行，否则就只能走打官司上法庭这条费时费力费钱的路。所以，德国全国有55%的人选择租房，柏林、汉堡等大城市的租房比例高达80%。
德国关于租房的行政调控手段之所以有效，是建立在非金融化、非货币化的房地产市场中。换言之，金融政策抑制了房地产投机、炒作，行政调控才能见效。房地产的问题其实不是市场化，而是货币化、金融化。
反观国内，我们的房地产市场化不过20年，已经掏空了“六个钱包”，近两年，租房平台又成了投资“风口”，很多投机者想要进入这个市场分一杯羹。据不完全统计，从2018年1月至今，已有近20家长租公寓的资金链出现断裂而难以继续经营。
而当长租公寓破产时，往往是弱势方的租客承担了后果。长租平台的租客很多是毕业不久的大学生或者低收入群体，平台往往会以优惠为名，让他们在入住时交付一年或者半年的租金，当长租公寓“爆雷”时，他们的处境变得极为艰难。
或许德国管理房产的经验可以给我们一些参考，让房住不炒真正实现。 6park.com