■文|双极分析师

是什么让这一代年轻人放弃独立自由的独居生活，选择当“回旋镖”一代，住回到父母的房子中呢？
越来越多的人不愿结婚，越来越多的年轻人选择做寄生虫单身。
在家庭形式上，我们经历了从大家到小家的独立时代。现如今，我们似乎又面临着从小家回大家的共居时代。


这个时代，高昂的房价造成了很多的社会退步，而这些退步又倒逼着房地产行业的变革。
人类在经历了数不清的生产力革命后，才拥有了住大房子的物质财富。而高昂的房价又逼着人们重新住回小房子，小户型微型公寓的开发和交易量在全球范围内逐年增高。
同样，人类也是在经历了无数的流血牺牲后，才确立了私有产权神圣不可侵犯。而高昂的房价又逼着人们放弃私有的、永久的产权，去不停地出让分割，寻找更为廉价的产权形式。
上述两个现象，双极分析师都曾撰文分析过，今天我们将讨论又一个高房价引发的社会退步：全世界的年轻人乃至中年人开始被迫啃老。


「啃老潮大爆发」


过去很长一段时间，不少人推崇西方的独立式教育，告诉咱们的年轻人，西方的年轻人工作后，乃至读大学时就开始经济独立了。
然而推崇者们不知道的，是近些年，西方的年轻人也被高房价给逼怂了。
在英国，与父母同住的20岁至34岁人口比例从1997年的19.48％（相当于240万人）增加到2017年的25.91％（相当于340万人）。
在爱尔兰，2019年的数据显示，随着房价的暴涨，有将近46万成年人选择住在父母的家中，比5年前增长了4.4%。其中30岁以上还与父母同住的成年人数量增加了10％。
在美国，Zillow2019年的数据显示，千禧一代近22％，即超过1400万的年轻人，仍然与父母住在一起，达到了2000年以来最高水平。 6park.com



▲居住在父母地下室的欧美年轻人
而约翰·伯恩斯房地产咨询公司的调查也显示，有41%的美国人正在考虑与父母或者已成年子女一起居住。这些数据也都是有统计以来的最高水平。


根据美林证券的一份报告，超过一半的年轻千禧一代表示，他们需要父母的帮助来保障生活品质。洛杉矶、迈阿密、纽约，这些年轻人的梦想之城，更是成为全美与父母同居率最高的城市。
正可谓独立诚可贵，房价价更高。是什么让这一代年轻人放弃独立自由的独居生活，选择当“回旋镖”一代，住回到父母的房子中呢？
是孝顺吗？
——不，是房价。


「不婚的寄生虫」


相较于西方国家，经历了消失20年的日本年轻人，在啃老这件事上显然更淡定，他们早已接受了这个时代的安排。


1995年的数据显示，日本与父母同住的人数为5330万人，占日本总人口的42.5％。
而这其中，大龄单身中青年是一个庞大的群体。据统计，当时日本有1200万“20-39岁“的中青年处于未婚状态，约占到当时日本总人口的10%。而他们当中有67.6%选择跟父母居住。 6park.com



▲1995年日本父母同住率统计
这类年轻人在日本得到了一个羞辱性的称呼，寄生虫单身。在中国他们叫“啃老族”。


社会用高傲的道德审判着这些和父母同住的单身年轻人，但这个社会又在用高昂的房价制造着他们。
终身未婚率，指的是“一个在50岁之前从未结婚的人”。在2015年日本的一项的调查中，有23.4％的男性终生未婚，而女性则占到14.1％，也创下了历史新高。
20-34岁的青年人，有45.8%的人未婚，是1980年的1.55倍；35-44岁的群体中，有16.3%的人未婚，是1980年的7.4倍；45-54岁的人群中，有9.2%的人未婚，是1980年的7.66倍。
这些不结婚的人去哪了？去跟父母居住一块儿了。
而根据日本内务和通信部的一项调查，与父母同住的未婚人数从1980年的1600万增加到2016年的1900万。 6park.com



▲54岁的音乐老师田中博美，依然依靠母亲的退休金
越来越多的人不愿结婚，越来越多的年轻人选择做寄生虫单身。一项近年的数据调查显示，对于毕业后和父母居住，58.51%的日本年轻人，表达了无所谓的态度。
昭和男儿，平成废物。在昭和时代，大学毕业后租房奋斗是理所应当的事情。而在平成年代，跟父母住在一起，不用交房租，可以花父母的钱，又不用打扫家务，似乎是年轻人的最佳选择。
但本质上是什么呢？
是经济长期低迷和住房带来的压力。
如果一个日本年轻人选择独自居住在大城市中或附近，3租2礼1押（注：礼是指礼金，在日本租房，一般要给房东两个月礼金，作为未来换租可能带来的空置期的补偿），一次性就要交出6个月的租金，不止于此，大城市的房租还很高，大部分年轻人几乎每个月2/3的收入都给了房东。
是给房东打工，还是去跟父母享受家庭的幸福呢？换了你，会怎么选？
独立真的是一件太奢侈的事情了。


「跨代同居时代的房地产」


当房价逼着中青年们回归父母的怀抱后，房地产又将受到怎样的循环影响呢？
我目前看到的是需求的减少和形式的变革。
有观点认为，年轻人通过跟父母居住，节约了房租，能够积累出更多的资金投入购房，最终仍然会刺激房地产的发展。
比如Zillow的测算，美国房客平均会把自己收入的34%用于住房。如果和父母一起居住，攒齐首付的周期就能够从8年缩减到5年。
可事实真的是这样吗？在感受不到高房租压力的情况下，年轻人还有动力买房吗？
从日本来看，上世纪90年代的经济衰退让日本经历了战后最严重的萧条，可是LV在日本的销售额却在90年代增长了20倍。Gucci、Hermes、Bulgari、Dior、Prada都在这个时期在日本布局了大量的高规格门店。
在充满消费主义刺激和对未来丧失希望的时代，从父母那里剩下的房租，年轻人没有买房，买了包。
有人说，房价是最好的避孕药。住房的不独立，也在一定程度上加剧了结婚率和生育率的双双下滑。
2018年，在日本出生的日本人为91.8万人，假设今后维持现在的减少速度，日本2019年的出生人口有可能降至87万-88万人左右，是1899年进行统计以来的最少值。
人口不涨了，房子卖给谁？ 6park.com



▲日本每年的出生和死亡人数
前段时间，《母婴行业观察快讯》对中国2019年新生人口进行了预估，截至11月17日，中国新出生人口1016万，预期较2018年下滑400万左右。
关于这一数据，双极分析师还走访了相关部门的工作人员，得到的答案是，准确数据要等1月份统计局的结果，但新出生人口明显下滑是真实存在的。
同时，很多地方的性别比今年突然呈现出平衡状态，国内某准一线城市，往年男女婴性别比在108:100左右，今年骤然下降到了102。
买房压力那么大，男孩都不敢生了。
在需求量长期看低的同时，适合跨代居住的户型形式也在投入市场。
在欧洲，有上世纪60年代就开始出现的Cohousing，丹麦的年轻人可以非常优惠的价格，居住到老年社区，并承担一定的社区服务。
新加坡和东南亚，共同居住却又兼顾隐私的双钥匙的户型也在日渐受到追捧。
要知道，1986年，当新加坡房屋发展局第一次提出双钥匙这种概念时，市场的反应极其冷淡，曾经一度被取消。直到2009年，这种形式才再次被商业开发商推入市场。 6park.com



▲东南亚的双钥匙房多为图中小户型拼合，利用率一般
我在东南亚也考察过部分双钥匙项目，独立式生活空间、保障共同居住隐私、便于出租营收、家庭整体负担轻、免征二套房税都是不错的优点。
但同时价格偏高、空间利用率低，受众小，交易困难，也确实是需要长期发展才能解决的问题。
在美国，开发商Lennar，也在2011年开始推出NextGen计划，通过将两个独栋房屋统一规划建设，来实现类似于双钥匙房的效果。 6park.com



▲美国的一体式多代房平面图
现如今，这种类型的房屋已经覆盖了13个州的市场，包括整个西海岸，卡罗莱纳、明尼苏达、德克萨斯、弗罗里达。
要知道，美国在1950年到1980年期间，多代家庭一度从21%下跌至12%。因为那个时代，不仅年轻人买房压力比现在小很多，联邦住房管理局还为养老院提供大量的补贴，老年人选择养老院是常态。
而现在，不光年轻人买不起房，老年人也住不起养老院。2019年德勤的一份报告显示，美国养老住房的年回报率约为8.8％（租金收益率为4.49％，资本升值率为4.31％）。
养老金跑不过资本。
住上代际住宅后，老人减少了养老费用，子女减少了育儿费用，两家相互保障隐私的同时，又节约了重复资源，同时还能共同承担家庭费用。
听上去很好，但本质上仍然是一种不成熟的房产形式，前方的路也很长。


「说在最后」


高房价，富了一代人，苦了三代人。年轻人买不起，老年人养不起，夹在中间的那一代呢？承担了上下两代的压力。
跟家中的长辈聊起这个话题，你能够感受到他们复杂的焦虑和兴奋。
焦虑是因为养老，嘴上说着：没事，动弹不了了可以去养老院，脸上却写满了不安乃至排斥。
兴奋是因为首次听说了代际住房这种形式，一个劲的念叨：这个真不错，一家人就该整整齐齐。
在家庭形式上，我们经历了从大家到小家的独立时代。现如今，我们似乎又面临着从小家回大家的共居时代。
也或许，这会是未来家庭最好的状态：我们相互依偎，而又彼此独立。