| 送交者: hgao[♂☆★★★★声望勋衔19★★★★☆♂] 于 2020-09-16 22:34 已读 693 次 | hgao的个人频道 |
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魔幻的城市，奇幻的房价，自然也有迷幻的事情。
255 万买一套 100㎡左右的房子，在全国房价第一的深圳，算是捡个大便宜了。
要知道，深圳 9 月二手房均价 71591 元 / 平，最火的南山区均价 94409 元 / 平，100 平米的房子便宜好几百万，不动心太难了。
但是，没过多久，捡完这个 " 便宜 " 的小区居民可就坐不住了，他们发现自己掉大坑里了，只能拉起横幅四处维权，说开发商搞欺诈。
6park.com这是咋回事呢？
事发小区叫鸿基新都，它的全称其实是 " 鸿基新都商务大厦 "，在龙华的观澜街道，距离深圳的市区挺远，反而距离东莞的塘厦镇很近，其实看名字也都能知道，这个小区并不是住宅，而是商业房。
当然，深圳有点特殊，宅地太少，所以商务公寓太常见了，不少疯抢的项目也都是商住性质，这个商住楼咋就上升到 " 商业欺诈 " 了呢？
大家知道，房产销售要五证齐全，这个鸿基新都四证都齐了，但是唯独缺一个预售许可证，而且这个公寓还是 " 集体大红本 "，一栋楼一个产权，不能分割，这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的，但这些都不是障碍，无论在线下还是线上，" 卖房 " 的宣传铺天盖地。
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6park.com没证咋卖？
开发商就变通了一下，像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。
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开发商和业主签订 " 租赁合同 "，合同签了租赁上限 20 年，20 年之后免租金直到地到期，合同里面又规定了单价，而且可以全款，也可以分期，还可以以租房的名义贷款，这就是" 以租代售 "。
那两年 " 租售同权 " 概念正红，政策号召还是很起作用的，但很多人分不清真假，再加上销售一通忽悠就纷纷付款了，不限购，不限贷，超低价在深圳安个家，多划算啊。
但是，最近业主翻出来开发商的黑历史，2018 年这个开发商就因为违规卖房被罚了，但是他们一点没改，后续依然用这种方式卖出不少房，业主不干了。
但开发商更狠，在 2020 年出示了一份落款 2019 年、但据业主说从未贴出的告示，说本来房子就是出租使用的 " 而非销售 "。
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6park.com得，200 多万买的房子，就彻底变成了租的房子了，这个坑大了。
买房无非就是两个功能，一个是住，一个就是投资，但是这项目，不论自住还是投资都是血亏。
简单地算笔账嘛：
一套 102㎡的房子，卖价 255 万，128 万的首付，127 万贷款，借不到正规的房贷，就只能找开发商合作的小贷，报出 12% 的利率，10 年等额本息，月供 18221 元，房子总代价 346.65 万。
这样 102㎡的房子现在可以租到 3600 元 / 月，地还有 40 年的使用权，粗略计算下租金，也就 172.8 万，直接亏掉 50%。
200 多万租的房子，也只能就这么砸手里了。
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血亏是一定的了，你就当高价租个房自住吧，这个愿望也面临挑战。
2010 年的最后一天，还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地，一块宅地，一块商服用地，一块工业用地，三块地都是被长安汽车以底价拿下，耗资 10.89 亿，手笔也不小。
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6park.com按说，有宅地还是挺好的，但是这块宅地要建安居房以及产业配套房，也就意味着没什么赚头，2015 年，正是深圳房价从 2 万涨到 4 万的通道内，这块宅地建起了当时深圳最大的 " 安居型商品房 " 福安雅园，上市时配售均价才 7698 元 /㎡。
宅地没享受到房价上涨的红利，工业用地建了名车城，结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地，赶上了这波上涨的红利，长安汽车的主业还是造车，于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情，赶紧盖了商务公寓，这就是鸿基新都。
当初买地的时候，楼面地价 2817 元 /㎡，但是开盘的时候房子卖到了 1.98 万，后来均价涨到 2.3 万了，大赚。
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6park.com现在，买房变租房了，业主们闹腾起来，开发商也试图想让业主们安心，双方协调，长安汽车和鸿润创建承诺，" 不会转让也不会抵押鸿基新都商务大厦的 X 栋 XX 号房 "。
但是这个承诺一点也不靠谱。
一栋楼一个产权证，单个房间其实是没有单独产权的，本来也没办法抵押或者转让，而且房产证在公司手里，当年买地的时候，长安汽车是和 PSA 组建了长安 PSA 合资公司来造车，10 年过去了，长安 PSA 已经解体了，股权卖给了宝能，长安在深圳的败退也不是一朝一夕的事了，保不齐就会打这块地的主意，真到那时候没结果还真不好说。
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有意思的是，这个闹得鸡飞狗跳的的楼盘，现在还在拼命宣传。
于是，同一个社交媒体，同一个小区，两种不同的声音，有人在大呼 " 上当受骗 "，仍有人在夸这个小区 " 挑不出毛病 "，仿佛他们是处在一个平行世界里面。
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6park.com这事儿在深圳很常见，各种复杂的产权关系，在观澜、西乡、沙井、李朗等地区，也都是司空见惯的，掰扯不完。
类似的事儿其实早就有了，为了赚点钱，有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了 490 万买了 8 套房，最后开发商反悔，想要钱房两吞，碰到这种，业主毫无办法，因为房子产权还在开发商手里的。
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6park.com开发商声称，" 房子是我的，如果他们不服，可以去法院告我 "。
这个架势，就是摆明了要坑人，但还是有人屡屡入坑。
前几年北京昌平一个叫做 " 肯特青年社区 " 宣传很有吸引力，15.8 万 / 套，抵前 20 年租金 + 后 20 年免费，以租代售，40 年的产权就到手了，附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传，就按这种方式买了。
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6park.com到了 2018 年 6 月的时候，项目还在附近的超市使劲宣传，其实这个小区在 3 个月前就被要求腾退了，11 月份开始就要强拆了，15.8 万买了个寂寞，哭都来不及，只好四处维权去了，黑心的开发商和中介，不会放过最后一个铜板。
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这些摆明了坑人的事情，经常在房价超高的一线城市周边出现，这些年，大家都在为高房价叫苦，无论是想扎根城里还是投资置业，都想沾点房价的红利。
那么也总有投机的商人能抓住这点，在深圳就是各种小产权盘和小产权中介横行，而在北京，超市门口这样 " 易骗群体 " 出没的地方，也总能看见这样的楼盘。
为啥入坑？
1、不限购。
好一点的一栋楼有个 " 大产权 "，差一点的连大产权都没有，根本没法交易，不能卖，自然也就不限购了。
2、最主要的还是价格低。
15.8 万在北京也就能买两三平方米，深圳的 2.5 万 / 平是好多年前的价格了，凡是房价涨得快的地方都有类似的套路，像东莞，过去一年房价涨了 27%，但你还是能找到 9.9 万一套特价房，你敢信吗？
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6park.com各种矛盾融合，就诞生了新的 " 解决方案 "，这种以租代售的模式，似乎就成了被默认的行业惯例。
一般，正规的中介，都不做这样的生意，要么是开发商亲自上阵，要么是专门倒腾小产权的机构来操盘，而吸引人的几个点，" 卖点 " 无非就是：
● 房型好、环境好、地理位置优越；
● 价格优势，绝对比周边的商品房价格低；
● 租售同权、买卖不破租赁，绝对有保障，法律站在你这边；
● 有产权，你看有 " 大红本 "，而且未来还有很多年，没准哪天就可以产权分制，就能拿到单独的小红本了。
看起来，一切都很美好，开发商为了规避没产权和 " 自持地限售 "，什么样的理由都可以编的出来，而消费者为了占便宜，这些有吸引力的理由又足够让他们盲目相信。
其实，用常识想想就知道不靠谱：
● 位置那么好，还需要你漫天撒网么，超市都不放过？
● 价格为啥低，心里就没点数？
● 卖不能卖的房子，本身就不合法，还在妄谈法律？
● 至于小产权转正，你先转正一个试试？
现在调控严格，房价又忽忽悠悠的涨起来了，就有更多的人在干这种缺德事，再碰到这种 " 好事 "，提醒下自己，到底何德何能？这种天上掉馅饼的事会让你摊上？ 6park.com
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