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地产商最黑套路!坑你倾家荡产,这么玩的越来越多了 .....
送交者: hgao[♂★★★★声望勋衔18★★★★♂] 于 2020-09-16 22:34 已读 601 次  

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魔幻的城市,奇幻的房价,自然也有迷幻的事情。

255 万买一套 100㎡左右的房子,在全国房价第一的深圳,算是捡个大便宜了。

要知道,深圳 9 月二手房均价 71591 元 / 平,最火的南山区均价 94409 元 / 平,100 平米的房子便宜好几百万,不动心太难了。

但是,没过多久,捡完这个 " 便宜 " 的小区居民可就坐不住了,他们发现自己掉大坑里了,只能拉起横幅四处维权,说开发商搞欺诈。



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这是咋回事呢?


事发小区叫鸿基新都,它的全称其实是 " 鸿基新都商务大厦 ",在龙华的观澜街道,距离深圳的市区挺远,反而距离东莞的塘厦镇很近,其实看名字也都能知道,这个小区并不是住宅,而是商业房。

当然,深圳有点特殊,宅地太少,所以商务公寓太常见了,不少疯抢的项目也都是商住性质,这个商住楼咋就上升到 " 商业欺诈 " 了呢?

大家知道,房产销售要五证齐全,这个鸿基新都四证都齐了,但是唯独缺一个预售许可证,而且这个公寓还是 " 集体大红本 ",一栋楼一个产权,不能分割,这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的,但这些都不是障碍,无论在线下还是线上," 卖房 " 的宣传铺天盖地。

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没证咋卖?


开发商就变通了一下,像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。

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开发商和业主签订 " 租赁合同 ",合同签了租赁上限 20 年,20 年之后免租金直到地到期,合同里面又规定了单价,而且可以全款,也可以分期,还可以以租房的名义贷款,这就是" 以租代售 "

那两年 " 租售同权 " 概念正红,政策号召还是很起作用的,但很多人分不清真假,再加上销售一通忽悠就纷纷付款了,不限购,不限贷,超低价在深圳安个家,多划算啊。

但是,最近业主翻出来开发商的黑历史,2018 年这个开发商就因为违规卖房被罚了,但是他们一点没改,后续依然用这种方式卖出不少房,业主不干了。

但开发商更狠,在 2020 年出示了一份落款 2019 年、但据业主说从未贴出的告示,说本来房子就是出租使用的 " 而非销售 "。

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得,200 多万买的房子,就彻底变成了租的房子了,这个坑大了。


买房无非就是两个功能,一个是住,一个就是投资,但是这项目,不论自住还是投资都是血亏。

简单地算笔账嘛:

一套 102㎡的房子,卖价 255 万,128 万的首付,127 万贷款,借不到正规的房贷,就只能找开发商合作的小贷,报出 12% 的利率,10 年等额本息,月供 18221 元,房子总代价 346.65 万。

这样 102㎡的房子现在可以租到 3600 元 / 月,地还有 40 年的使用权,粗略计算下租金,也就 172.8 万,直接亏掉 50%。

200 多万租的房子,也只能就这么砸手里了。

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血亏是一定的了,你就当高价租个房自住吧,这个愿望也面临挑战。

2010 年的最后一天,还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地,一块宅地,一块商服用地,一块工业用地,三块地都是被长安汽车以底价拿下,耗资 10.89 亿,手笔也不小。

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按说,有宅地还是挺好的,但是这块宅地要建安居房以及产业配套房,也就意味着没什么赚头,2015 年,正是深圳房价从 2 万涨到 4 万的通道内,这块宅地建起了当时深圳最大的 " 安居型商品房 " 福安雅园,上市时配售均价才 7698 元 /㎡。


宅地没享受到房价上涨的红利,工业用地建了名车城,结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地,赶上了这波上涨的红利,长安汽车的主业还是造车,于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情,赶紧盖了商务公寓,这就是鸿基新都。

当初买地的时候,楼面地价 2817 元 /㎡,但是开盘的时候房子卖到了 1.98 万,后来均价涨到 2.3 万了,大赚。

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现在,买房变租房了,业主们闹腾起来,开发商也试图想让业主们安心,双方协调,长安汽车和鸿润创建承诺," 不会转让也不会抵押鸿基新都商务大厦的 X 栋 XX 号房 "。


但是这个承诺一点也不靠谱。

一栋楼一个产权证,单个房间其实是没有单独产权的,本来也没办法抵押或者转让,而且房产证在公司手里,当年买地的时候,长安汽车是和 PSA 组建了长安 PSA 合资公司来造车,10 年过去了,长安 PSA 已经解体了,股权卖给了宝能,长安在深圳的败退也不是一朝一夕的事了,保不齐就会打这块地的主意,真到那时候没结果还真不好说。

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有意思的是,这个闹得鸡飞狗跳的的楼盘,现在还在拼命宣传。

于是,同一个社交媒体,同一个小区,两种不同的声音,有人在大呼 " 上当受骗 ",仍有人在夸这个小区 " 挑不出毛病 ",仿佛他们是处在一个平行世界里面。

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这事儿在深圳很常见,各种复杂的产权关系,在观澜、西乡、沙井、李朗等地区,也都是司空见惯的,掰扯不完。


类似的事儿其实早就有了,为了赚点钱,有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了 490 万买了 8 套房,最后开发商反悔,想要钱房两吞,碰到这种,业主毫无办法,因为房子产权还在开发商手里的。

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开发商声称," 房子是我的,如果他们不服,可以去法院告我 "。


这个架势,就是摆明了要坑人,但还是有人屡屡入坑。

前几年北京昌平一个叫做 " 肯特青年社区 " 宣传很有吸引力,15.8 万 / 套,抵前 20 年租金 + 后 20 年免费,以租代售,40 年的产权就到手了,附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传,就按这种方式买了。

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到了 2018 年 6 月的时候,项目还在附近的超市使劲宣传,其实这个小区在 3 个月前就被要求腾退了,11 月份开始就要强拆了,15.8 万买了个寂寞,哭都来不及,只好四处维权去了,黑心的开发商和中介,不会放过最后一个铜板。


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这些摆明了坑人的事情,经常在房价超高的一线城市周边出现,这些年,大家都在为高房价叫苦,无论是想扎根城里还是投资置业,都想沾点房价的红利。

那么也总有投机的商人能抓住这点,在深圳就是各种小产权盘和小产权中介横行,而在北京,超市门口这样 " 易骗群体 " 出没的地方,也总能看见这样的楼盘。

为啥入坑?

1、不限购。

好一点的一栋楼有个 " 大产权 ",差一点的连大产权都没有,根本没法交易,不能卖,自然也就不限购了。

2、最主要的还是价格低。

15.8 万在北京也就能买两三平方米,深圳的 2.5 万 / 平是好多年前的价格了,凡是房价涨得快的地方都有类似的套路,像东莞,过去一年房价涨了 27%,但你还是能找到 9.9 万一套特价房,你敢信吗?

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各种矛盾融合,就诞生了新的 " 解决方案 ",这种以租代售的模式,似乎就成了被默认的行业惯例。


一般,正规的中介,都不做这样的生意,要么是开发商亲自上阵,要么是专门倒腾小产权的机构来操盘,而吸引人的几个点," 卖点 " 无非就是:

● 房型好、环境好、地理位置优越;

● 价格优势,绝对比周边的商品房价格低;

● 租售同权、买卖不破租赁,绝对有保障,法律站在你这边;

● 有产权,你看有 " 大红本 ",而且未来还有很多年,没准哪天就可以产权分制,就能拿到单独的小红本了。

看起来,一切都很美好,开发商为了规避没产权和 " 自持地限售 ",什么样的理由都可以编的出来,而消费者为了占便宜,这些有吸引力的理由又足够让他们盲目相信。

其实,用常识想想就知道不靠谱:

● 位置那么好,还需要你漫天撒网么,超市都不放过?

● 价格为啥低,心里就没点数?

● 卖不能卖的房子,本身就不合法,还在妄谈法律?

● 至于小产权转正,你先转正一个试试?

现在调控严格,房价又忽忽悠悠的涨起来了,就有更多的人在干这种缺德事,再碰到这种 " 好事 ",提醒下自己,到底何德何能?这种天上掉馅饼的事会让你摊上? 6park.com

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