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文 | 《巴伦周刊》撰稿人夏娜·米什金(Shaina Mishkin)
编辑 | 张晓添
瑞银全球房地产泡沫指数表明，风险最大的七个城市是法兰克福、慕尼黑、多伦多、香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世。
瑞银(UBS)表示，面对历史性的大流行病，全球房价总体上展现出了韧性，但一些市场仍面临房地产泡沫的风险。
由瑞银瑞士公司编制并于10月初发布的瑞银全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)分析了全球25个城市的房价指标（编者注：未包括中国大陆城市），以确定哪些城市的房地产泡沫风险最大。根据瑞银的数据，从长远来看，排名前七的城市房价下跌约10%或更多的风险最大。
虽然有五个美国城市被列入这项研究，但没有一个被认为处于泡沫风险区域。风险最大的七个城市是慕尼黑、法兰克福、多伦多、香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世。这项研究的作者是马蒂亚斯·霍泽伊(Matthias Holzhey)和马西耶·斯科切克(Maciej Skoczek)，他们把各个城市分为“泡沫风险”、“高估”、“合理估值”和“低估”。这些判断基于各城市房价与所在国家房价的对比，以及是否存在经济扭曲，比如比如贷款和修建热潮。 6park.com
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这项研究的作者写道，在整个大流行期间，房价一直保持着韧性，部分原因在于政府的支持。作者写道，尽管救助政策——比如放宽融资条件、创造低利率环境、暂停征税和强制赎回——在疫情期间帮助支撑了房价，但这种支持不会永远持续下去。“当政府支持措施耗尽时，房价可能会不被重视。”报告说，“此外，新冠疫情已经引发了对城市中心房地产增长前景的质疑。”
该报告的作者写道，大城市中心将仍然是具有吸引力的居住地，但是“房地产市场的超高估值，加上明显疲软的需求前景，表明投资者应该谨慎行事。”他们补充说，“对于拥有多处房产的业主，现在肯定不是考虑获利了结的最坏时机。”
这项研究的作者写道，七个风险最高的城市的房地产市场经受住了新冠疫情的经济影响，但房地产投资者仍应保持警惕。“即便没有出现大范围的市场调整，广泛的资本增值的潜力似乎也已经所剩无几。”
面对高企的房价/租金比率和不确定的租金价格增长，寻找买房出租的投资者可能会转向别处。“在这种环境下，出售房产是值得考虑的，因为投资者可能会找到具有更好风险回报特征的资产。”他们写道。
尽管报告的作者认为这七个市场风险最大，但它们并不是投资者应该谨慎行事的唯一领域。在考察的25个城市中，11个市场——占比最大——被确定为估值过高。这11个房地产市场包括温哥华、伦敦、东京、洛杉矶、斯德哥尔摩、日内瓦、旧金山、特拉维夫、悉尼、莫斯科和纽约。
六个市场——波士顿、新加坡、马德里、华沙、米兰和迪拜——被认为是估值合理的，而研究中唯一被低估的房地产市场是芝加哥。 6park.com
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虽然报告中提到的美国城市避免了泡沫风险类别，但研究报告的作者指出，它们的房价变化不及美国的平均水平——即使是抵押贷款利率处于历史低位并支撑住房需求高涨之后。
“随着人们移居到生活成本更低，税收、商业和监管更友好的州，城市中心的需求增长已经放缓。”作者写道，“这次疫情甚至进一步加速了这种趋势，并且负担能力问题也促使人们向郊区迁移。”
作者写道，纽约是一个受到这种趋势威胁的市场。“当地房价涨幅继续落后于全国平均水平，因为当地经济和社会挑战不断加剧、税率有可能上升，以及人们向郊区迁移。这些抵消了抵押贷款利率下降的支持性影响。”该报告表示，曼哈顿市场依赖于“陷入挣扎的”金融行业，同时新冠疫情期间的封锁措施造成了影响。尽管作者们表示，这座城市仍将对富有的投资者具有吸引力，但他们写道，“在可预见的未来，业主们很可能会看到疫情对房地产价值的不利影响。”
作者写道，在美国西海岸，洛杉矶也将受到疫情的影响。他们说，虽然房价自2013年以来上涨了近60%，但平均收入增长了10%，这对住房负担能力产生了负面影响。“由于这座城市在国际贸易中的地位，当地经济可能会不同程度地受到疫情封锁以及持续的中美贸易紧张局势的影响。”作者写道，“尽管如此，我们认为，鉴于低抵押贷款利率和有限的供应，不太可能出现重大调整。”
与此同时，由于房价上涨速度低于全国平均水平，芝加哥房价仍然相对便宜。“由于芝加哥负债累累、就业增长低迷，并且人口减少，在不久的将来不太可能出现好转。”报告说，“然而，人们的负担能力并没有受到影响，因为人们的收入水平与房价同步缓慢上涨。”