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平均房价过万,再话中日的房地产泡沫
送交者: gomai[♂★★★佛怒火莲★★★♂] 于 2020-11-23 10:28 已读 13674 次 5 赞  

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这几天听说国内平均房价过万了,所以想起了这个话题。一说起中国房地产,有些人一张嘴就是泡沫(不是喷泡沫),然后就是一定会破裂,中国经济在劫难逃。最后百分之百的会把日本的列子抬出来,证明自己的观点,甚至连有些经济学家也都是这个套路,甚至有人十年前就这么说了,害的还多人失去了低价买房的机会。 日本也有几位大学教授也是好多年前就预测中国不动产市场崩溃,现在已经是笑话了。 6park.com

 笔者不懂经济,但很直觉的感到“泡沫”一词是贬义词,建议做投资和股票的朋友不要随便用,也不要随便听信这种说法。因为习惯了以后,容易对所有过快的投资,过快的价格上涨都简单粗暴的指责为泡沫,而让自己失去投资和市场机会,而人的一生好机会可能就一两次,所以说记住泡沫一词,还不如记住随机应变一词好。 6park.com

 对比中日的房地产情况,可以说即使中国的房市,发生比日本还要大的价格波动,笔者也不认为会发生像日本一样的,对实体经济的严重冲击。也许就像股市的一轮正常波动一样,没什么大惊小怪。因为中日两国国情,民族性格,商业习惯,政策法规,政府的经济,金融决策着眼点等等完全不同,因此同样的市场波动结果肯定是不一样的。 6park.com

 那么为什么日本一次股票和房地产的价格回调,就对实体经造成那么严重,而且是长期的影响那。简单的说,就是因为有太多的实体企业参与了股票和土地的炒作,行情反转后政府没有想办法稳住市场,反而鲁莽的打压,让很多企业的资产估值急剧下降,坏账越积越多,拖累了银行。最后造成很多企业连本业的流动资金都借不到了,只好关门歇业。 6park.com

 典型的是当时著名的上海八佰伴的日本总公司,几乎是一夜之间倒闭的。本来经过几十年艰苦创业,八佰伴发展的很好,特别是很多超市的店面都是自己买下的,不用交租金,稳稳当当的赚钱。但是,这些自有店面,随着房地产行情的上涨,账面估计大幅度增长以后,银行每天来游说,用店面抵押,可以借几百亿,上千亿(日元)。最后老板没忍住,借钱又去买更多店面用地,同时大举海外投资。刚开始涨价后大赚,后来收不住了越借越多,但行情反转后,不仅把自己原有的店面都赔进去了,还欠银行一大笔,最后无奈被清算。 6park.com

 还有一家公司叫日本住宅金融公库,还是个国企,类似中国的住房公积金,只是资本金来自于国家,负责给购买商品房的日本人提供住房低息贷款,同时自己也参与商品房开发。就是这个商品房开发业务,让这家公司买入了大量准备建商品房的土地,但后来觉得炒地赚钱快,越炒越上瘾,最后把本金亏进去不说,还欠了500多亿美元后倒闭了。 6park.com

 再有就是著名的照相机厂商奥林帕斯公司,当年参与炒地,炒股赔了12亿美元。但最后靠做假账欺骗银行,又赶上内视镜业务属于暴利,所以才逃过一劫。 当年大量类似奥林帕斯这样的优秀实体公司,不是倒闭,或被收编,就是一蹶不振,很可惜。那时日本流行一句话,叫“财tech”,意思就是理财technology。跟中国的你不理财,财不理你的口号一样,但中国都是个人理财,日本都是企业参与。例如日本最大的猎头公司利库路德,当时就持有大量土地,好在这家不归属任何企业集团的公司,老板比较果断,看到市场变化,马上降价处理掉了所有的土地。 6park.com

 不仅是炒地,日本企业还参与炒股。为什么企业会积极参与炒股那,起因是日本企业之间有相互出资持股的历史。另外上下游供应商之间,也喜欢相互持股。他们大都在上世纪5,60年代买入了原始股,那时候1股基本上是100日元。但是到了80年代未,经营好的公司,股票涨到几千,上万的都有。可是这个时候想把股票卖掉的话,买入价太低,利益太高,税就高。所以很多公司就委托信托银行,想办法把平均买入价拉高,这时候就需要买入股票。背后有很多操作手法,但是就是这些事情让尝到甜头的企业,买卖股票着了迷。 6park.com

 那几年股市涨的很高,持有大量兄弟公司股票的那些企业,资产平衡表非常亮丽,银行都愿意借钱,忍不住的公司又去借钱买地。这样炒地,炒股,且同时上涨,这些企业的资产平衡表就越好看,银行就越想借。可一旦行情反转,平衡表的资产估值迅速萎缩,银行就急着撤回资金,弄的好多公司连本业用的流动资金都借不到,只好关门大吉。那几年自杀的人数都超过3万,里面不少是老板,最近才降回到2万左右。 6park.com

 另外由于几乎所有的银行都故意隐藏坏账,同时严格限制发放新的贷款,并派员工直接入住欠账企业,监督这些企业消减成本。企业的人力成本,设备投资急剧下降,使一向以设备投资带动经济增长的日本,一下子陷入了停滞。同样百姓因工资缩水,资产估值下跌,个人消费也同时陷入停滞,整个经济像掉了链子一样。直到2003年,泡沫破裂超过10年的时候,银行扛不住了,政府这时候才反应过来,所有大银行全部按情况注资,暂时国有化,以防倒闭。这个救助来的太晚了。等到2008年经济刚刚有点起色,又赶上金融危机,直到2012年才开始恢复。 6park.com

  日本政府的经济决策让人感到过于保守,企业参与炒作是不对,资产泡沫的确很危险,但是不能为了去掉资产泡沫,就硬要打压价格,让本来有机会活下来的企业都死掉了,活下来的企业伤口也越来越恶化,同时拖累了银行,坏账不断增加,对健全的企业贷款缩手缩脚,影响了整个日本经济。其实政府花不了多少钱就能稳住市场,但是日本人过于僵化,造成经济失血严重,无法短期之内恢复。而韩台,美企乘机在半导体,显示器等行业大规模投资,等日本企业养好伤,有点钱了,也无力回天了。 6park.com

 正好2000年左右,中国有的开发区一亩地1美元,还出钱替你造厂房,你只要出点租金就可以,所以不少日本公司,把日本国内的工厂关闭后搬迁到中国,然后赶快卖掉工厂的土地还款,以减轻压力,让资产平衡表好看,争取借到更多的流动资金。但对国家来说,工厂都关闭了,高薪工作岗位自然减少,增加的都是物流仓储,服务业等低薪岗位,导致日本社会的薪资水平长期停滞下降,经济增长停滞。不过日本人还是很顽强的,至今在很多领域依然领先,特别是跨国公司,这也是国家全力保护大公司的结果。 6park.com

 上面解释了日本当年股市,房市价格回调,对实体经济造成严重冲击的主要原因。那么日本企业为什么忍不住去参与市场那,一个原因就是上面说的,企业之间相互持股的习惯引发企业参与炒股,另一个是日本企业的社长(CEO),大部分都是基层上来的普通员工,公司不是自己的,但是业绩和自己收入有关,能赚钱谁都忍不住都愿意干。 6park.com

 而且日本的企业集团里不仅有银行,券商,不动产开发商,中介商,还很讲究连带关系。集团内的银行,平时你没钱的时候老照顾你,借钱给你,有了钱了就不想借了,这是兄弟吗。集团老板们聚会的时候,别想得到好脸色。说不定社长也当不了几天。这些也是因为日本的银行业务面太窄,过度依赖对企业放贷。 6park.com

 同时这也是经过经济长期衰退的惨痛教训以后,这几年企业相互持股正在慢慢被解消的原因。这几年日本企业已经开始了前所未有的改革。其中一点就是调整企业集团政策。最典型的就是日立集团,已经把过去集团下持股的26家上公司,几乎全部变卖股票让其独立了。这几天最后两家,日立金属和日立建机正在被抛售,这俩家都是有几万员工的大企业。 6park.com

 除企业之外,银行也在开始转型,扩大业务,最大的动作就是勾结政府,以规范市场为名,把一直眼馋的,且如日中天的小贷公司要么让银行收编,要么两头一收(资金源和赔偿违法得利),直接弄死。被直接解散的日本最大的小贷公司[武富士]的老板一口气没上来,含恨而死,他可是做了10几年的日本首富啊。 6park.com

 综合上述,可以看出日本和中国的情况完全不同,其中最主要的是中国的企业没有借钱炒地炒股的条件,说白了就是不仅借不到钱,也无地可炒。还有就是中国的房地产行业,基本上都是开发新的住宅商品房,其带动建筑,建材,运输,装潢,家具,家电等行业的经济效果非常好。说句极端的话,只要不是因为过剩而导致房价下跌的话,房子造了5年哪怕一套也卖不出去,对国家来讲也划算。而日本只是炒地,并不建房。 6park.com

 另外中国政府主动控制房价,稳定市场,使开发商不能白菜价抛售库存,引发房价急速下跌。因此只要不是极端过剩,中国房市就不会有大问题,而政府基本上控制着大城市土地供应节奏,这样极端过剩的现象也不会发生。 6park.com

 所以说中国的房地产行业整体来讲还是比较健康的。而且即使房价下跌也不会出现日本一样对经济影响那么大。因为以住宅为主的市场,顶多影响个人,对企业影响不大。当年日本人在88年到95年之间贷款买房的人,到了2005年前后,大部分人都是把房子送给银行还要倒贴购入价格的4-5分之一。也就是说资不抵债了。位置差的地方,跌去了50%以上,倒贴就更厉害了。但是有工作的日本人都没当一回事儿,反正房子要住,慢慢还吧。估计中国人也一样,房价即使下跌也不会匆忙抛售的,除非手里有多套房的人,但这些人一般贷款买房的不多。 6park.com

 不过虽然中国房地产市场不会出现大的波动,但是房地产行业在经济中占的比重过高,一旦新建商品房数量进入下降通道的话,关联企业必然受到影响,进而影响经济增速,随着市场的饱和,这一天早晚会来的。另外个别房地产开发公司可能会因为违法,违规,欺诈经营而倒闭,连累银行,但整体影响应该不大。 6park.com

 就瞎聊到这儿了,不过只要今后听到有人拿日本的例子来分析中国房市有多危险,对实体经济有多大危害时,谁都可以毫不客气地讲,“和中国不一样,不用您瞎操心了”。
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