| 送交者: 胡未归[♂☆★★紐村自干五★★☆♂] 于 2021-01-29 3:46 已读 7840 次 3 赞 | 胡未归的个人频道 |
6park.com近来美国股市发生了散户血洗基金的事情，引得我们海外创业群中不少人跃跃欲试。我个人还是认为投资房地产要比投资股票好。在我视野所及的范围内，除了国内有朋友所供职的公司股票上市，从而因为手中有大量股票而财务自由外，我没见过炒股票的能比炒房炒地赚得多的实例。 6park.com 6park.com所以投资还是尽量投房地产，当然肯定有人就是喜欢投资股票，我也没啥意见。就是建议投资股票别加杠杆，因为加杠杆就是赌博，这个我已经在上一篇文章中论述过，不再赘述。但如果股票不加杠杆，那就是单纯用自有资金投资，而投资房地产一般是可以借助银行贷款的，那杠杆比例少说也是2倍起步。所以说来说去，投资还是投房地产更靠谱，也更有效率。 6park.com 6park.com房地产作为一种投资，优于股票，这基本上是大部分海外华人的共识。但我还有个观点，就是投资仓库，优于投资其他类型的房地产。这个观点可能比较新鲜，这里给大家分享一下。 6park.com 6park.com房地产投资，大体分为三类，一种是住宅地产，就是一般的民宅；第二种是商业地产，比如写字楼、零售商铺等；第三种是工业地产，比如仓库等。 6park.com 6park.com房地产的价值，由建筑物的价值和地皮的价值两部分组成。建筑物其实是一种工业品，供应是无穷大的，所以看房地产投资的增值潜力，主要看地皮的价值在整个房地产价值中所占的比重。还有就是地皮的位置，位于城市的地皮当然比乡村的地皮要值钱。 6park.com 6park.com任何一个城市在初始规划的时候，住宅用地、商业用地和工业用地，这三种用地的比例是大致固定的，如无特殊原因，一般这些用地的种类很难有变化。当城市向外扩展的时候，这个比例依然是大致稳定的。但是，这三种用地，住宅可以盖多层住宅，办公室可以是多层办公室，只有工业地产是只能单层的。零售商铺虽然主要是单层的，但现在实体店铺受网上生意的冲击很大，并且这种冲击会长期存在，所以零售商铺的投资价值明显不高。 6park.com 6park.com所以我认为工业地产是最容易出现供应短缺的地产。尤其在海外比如新西兰这样的国家，本来是地广人稀的国家，不应该缺乏土地供应。但事实上并不是这么回事，因为人们主要还是居住在城市，城市区域内的土地供应还是经常会稀缺的，因为城市的范围不能搞得太大，否则光铺下水道都铺不过来。 6park.com 6park.com当初大家主要住独栋屋的时候，人口还不那么多，这时候工业用地是够用的。等人口多起来之后，住宅可以搞公寓，以容纳更多住户，城市面积还是那么大；办公室也可以搞写字楼，以容纳更多的工作岗位，同样不会增加城市面积。但工业用地盖了仓库就固定了，不可能搞多层仓库出来。所以工业地产是人口增长后同时城市面积没有相应增长的情况下必然短缺的东西。 6park.com 6park.com这里解释一下为什么一般没有多层仓库。因为在工业用地那里所进行的活动，通常都必须使用重型机械，比如叉车、卡车等等这些设备。你也可以认为，凡需要使用叉车、卡车等这些重型设备的用地，就是工业用地。叉车、卡车这种重型设备，很难在楼房里使用，不是造不出足够结实的楼，而是如果要造这么结实的楼，成本太高，经济上就没有实用性了。 6park.com 6park.com接下来再说说相对住宅地产，工业地产有哪些好处。如果你买了套投资房，成为了光荣的房东，你最大的问题是什么？当然就是房客。房东既怕房客不来，又怕房客乱来，简直是左右为难。如果不幸招来个烂房客，那简直注定要倒大霉的，烂房客把房东搞到倾家荡产的事，不是没有发生过。比如房客租了房子来制作毒品这种事情，时不时就会见诸新闻。 6park.com 6park.com但是假如你是一个工业地产的房东，那就幸福多了。通常这种租约里房东的收入是租金+outgoing+GST，GST就是消费税，这个正常，关键是Outgoing， Outgoing就是有关这个房产的各种相关的开支，比如保险费、市政费、安保费等。住宅租约这些费用一般都是房东扛，工业地产则全部是租客扛。 6park.com 6park.com住宅的租客很容易给房东找麻烦。比如水龙头坏了，灯炮坏了，一个电话房东就得去解决。工业地产的房客这些小问题一般都自己解决，只有比较大的问题，比如屋顶漏雨之类，才可能来麻烦房东。 6park.com 6park.com住宅的租客如果感觉受到了不公平待遇，通常有专门处理这种民宅租赁纠纷的仲裁庭，这种仲裁庭是比较偏房客的，因为政府也需要维稳，它的收费也很低廉，总之住宅租客不怕打官司。工业地产的租客就没这种好事了，因为那种仲裁庭只受理有关住宅的纠纷，工业地产的纠纷就只能请律师打正常的官司。这种情况下通常是谁财大气粗谁占优势。 6park.com 6park.com所以总得来说，工业地产的房东才叫做房东，住宅的房东应该叫做“受气包”。工业地产的房东地位明显高于房客，主要是因为租客的搬迁成本巨大，这方面我在前文《买仓库还是租仓库》里面仔细分析过，这里不再重复了。 6park.com 6park.com 6park.com作为一种投资，工业地产的投资相对住宅地产具有非常大的灵活性。住宅地产投资，必须是买地建房整个过程全部完成了之后，才可能收回成本收到租金。而工业地产有N多种形态，每种形态都可以出售出租。比如完全的生地，平整之后的泥地，铺了碎石的碎石地，硬化后的沥青地或者水泥地，带着围栏的地，工业地上面带一个有基本生活设施的小办公室，工业地上面带一个小型办公室外加一个大遮雨蓬，工业地上面带一个小型仓库，工业地上面带一个大型仓库等等。房东每增加一点投资，这个工业地产的形态就会发生变化，相应的售价和租金就会有增加。所以说工业地产的投资灵活性很大，看菜下饭，怎么着都行。这种程度的灵活性是住宅投资无法相比的。 6park.com 6park.com说到这里，可能有人要问了，既然工业地产好处这么多，简直全面碾压住宅地产，为啥大家都去炒住宅，没见到什么人去炒仓库？难道说我又天赋异禀，别人都没看到这些好处？这个问题我也常常在琢磨。房地产火热的时候，通常住宅一上市，总有一堆人在抢，我有2次投资仓库的经验，每次买仓库的时候好像都没人跟我抢。所以从竞争的激烈程度而言，确实工业地产的人气要差很多。 6park.com 6park.com这个现象的原因，主要是住宅大家都熟悉，就算没买过每个人也都住过。而类似仓库这样的工业地产，除非你做生意要用到，否则一般人都不知道这里面的深浅。既然不熟悉，那就很难参与投资。所以我这篇文章其实只是写给那些做生意需要用到工业地产的朋友看的。那些不使用工业地产的人，即便想投资地产，大概率也不会投工业地产。 6park.com 6park.com对于需要使用工业地产的朋友，我建议你能买就赶紧买，在国外做生意是很难挣钱的，就算挣到了钱，那利润也大概率又变成了存货或者设备。而投资了工业地产，则相当于自己给自己搞了个小金库。这个小金库不单有强制储蓄的功能，还能借助银行贷款搭上城市土地增值的顺风车。 6park.com 6park.com还有一点很重要，中国现在已经是并且在将来无限长的时间内都是世界工厂，你所在国家的制造业或者其他使用工业地产的生意，在中国制造的挤压下必然走下坡路，这些使用工业地产的生意萧条下去，他们手中的工业地产就有保持不住的时候。这就是咱们做生意的海外华人投资工业地产的良机。 6park.com 6park.com********************************************************** 6park.com如需阅读完整的《我在新西兰卖挖掘机》系列文章，请关注公众号：海外华人创业联盟 6park.com如需加入海外创业交流群，请加微信13576987926
贴主:胡未归于2021_01_29 4:49:55编辑
请点这里投票，“赞”助支持！