二战后，在美国扶持下，日本经济迅猛增长，20年间GDP增幅都在两位数。
1964年东京奥运会，日本向全球展现了自己全面复兴的硬刚形象！
同年，日本大兴基建，住宅建设总数比1954年增加了约70%。
从1980年开始，日美贸易摩擦不断升温。1985年春，美国参议院将日本列为不公正贸易国。
美国的意思很明确：让日元升值，美元贬值。当时美国汽车公司成批破产，汽车工人失业一大批，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
日本高层一是想让美国息怒，二是也有让日元升值。
首相中曾根康弘明确表示：强大的日本，必须有强大的日元支持！
1985年9月，美国、日本、德国、法国签署广场协议，5国开始在外汇市场抛售美元，美元开始贬值。
这时候，日元兑换美元开始快速升值，仅仅两年，日元兑美元已经升值一倍！
1989年，日本人均GDP是23887美元，当时的美国人均GDP也仅为22047美元，全球十大富人名单，有六名是日本人。
在那个时代，日本进入到超乎想象的繁荣中，多次扬言买下美国。
在东京，很多人去夜店消费玩耍，给小姐的见面礼就是一块金表，出汗了找不到毛巾就用万元大钞擦。
那时候日本出租车起步价是1万円折合人民币750元，而且完全不按规定价格，即使这样，你还别嫌贵，日本有的是人拿着万元大钞拦车。
银座附近区，5分钟的车程，有人就花了100万日元，折合人民币7万左右。
这时候，日本政府坐不住了，要让日元适当贬值，随即开启了货币宽松政策。
日本政府制定了一系列的经济扩张政策提升内需政策，连续五次降低利率，把利率降了一半，同时并放松国内的金融管制，M2也开始以两位数的速度增长。
大量的便宜钱出现，日本人看到存钱不划算，把大量储蓄转为投资，创造了大量的信用货币。
为了扩大营业利润，银行也愿意借钱，想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
广场协议签署后，日本出口开始出现下滑停滞，1986年和1987年出口同比分别下滑了15.89%和5.60%。
以外向出口为主的日本企业深陷盈利泥潭，投资人拿了钱也不会拿去给制造业投资，因为都知道制造业利润低，实体产业投了就赔，存在银行又没利息，这时候，看见银行大量贷款便宜钱，大量企业和个人纷纷从银行贷款投入到股票和房地产当中。
有便宜钱不赚，这不傻吗？
大量的避险资金涌入楼市股市，叠加带来的货币超发，股价开始疯涨，三年时间，日本股价涨了270%！
然后，房贷利率下降，审批宽松，在政府和银行的共同加持下，来自银行的大量贷款流入房地产市场，日本的地价疯狂飙升。
1955到1990年，日本的房地产价格上涨了75倍以上，1989年，日本地价攀升至2137万亿日元，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价比1985年上涨了约90%。
在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定能赚。
1989年，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是美国土地资产500万亿的四倍。
疯涨的房价，让日本老百姓买不起属于自己的房子。
1990年，东京住宅均价超过200万日元每平，相当于12万人民币左右，按一个日本中产平均工资年收入500万日元来算，买个100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。
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90年代，日本最美好的年华，你告诉一个日本人，你们经济马上就要衰退，可能每个人都会骂你傻。
可现实，就是这么残酷。
地价快速上涨，已经严重影响到了日本实体工业的发展：建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍。
1990年开始，日本经济几乎全是泡沫，金融风险达到了前所未有的程度，为抑制泡沫经济膨胀， 日本央行从1989年开始连续5次加息，货币供给增速大幅下滑。
政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，1991 年，银行停止了对房地产的贷款。
财政的最高机关大藏省，也对于房地产融资的增长率设置在不得超过其总融资的增长率，严厉进行总量规制。
这对日本股市楼主造成了致命的打击！
货币政策的转向，日本股票价格的大幅下跌。大量银行、企业和证券公司出现巨额亏损， 人们开始疯狂抛售股票，但是抛售的人越多，价格跌得也就越快。
日经指数在1989年12月31日达到了最高点38915点后急转直下，日本股市随即陷入了长达20年的熊市之中。
然后，轮到了楼市的崩塌！
随着央行加息，日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃，随后日本政府又出台地价税，这是把房价往死了打。
1991年，日本房地产泡沫终于破裂，房价一泻千里，造成全球历史上最大的崩盘之一。
截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。
举个例子，在1990年，东京中心区的千代田区的一番町住宅，达到了17亿8千万日元。
30年后，同一户型售价暴跌了91%。
日本股市泡沫房价泡沫破灭后，日本老百姓的财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。
日本投资房地产的主体，大部分是企业，这些企业开始出现资金流断裂，土地和房产遭到大量抛售。
诸多公司投资房产的资金链断裂破产；资产价格暴跌，众多投资家被套牢，企业资产负债表恶化、银行不良率上升、政府债台高筑只能破产。
受到严重摧残的是银行，出现大面积的破产狂潮。
这20年，日本年均GDP增速只有0.75%。并且多次出现负增长。
金融机构对于房地产的不良贷款不断积累，1990年房地产泡沫破裂所发生的不良债权，达到了200万亿日元 。
击鼓传花的游戏，塌了。
保汇率还是保房价，是个极难的命题。
1990年，由于日元升值，日本企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮，日本全民炒房赚大钱，楼市泡沫达到高潮。
当时，日本人坚信房价只涨不跌，让日本人越来越疯狂，坚信股票、房价永远涨，早买早发财，房地产投资收益高过十几年、几十年的收入，每个人都爆赚，人人都是股神，人人都是房神。
房价崩塌后，即使是在20年后，日本很多人怎么也想不通，房价股市怎么会崩，自己的财富怎么会平白无故的丢失。
面对经济困境下的两难，日本政府选择了保汇率，并选择行政措施来主动挤压房地产的泡沫。
日本政府，也是经过了艰难的决定，有其不得已的考量。但是，就在那场史诗级别的泡沫崩塌中，又有多少人一生的积蓄灰飞烟灭。对了，2021，日本又要举办奥运会了。 6park.com
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