| 送交者: 胡未归[♂☆★★紐村自干五★★☆♂] 于 2021-04-16 5:20 已读 3872 次 3 赞 | 胡未归的个人频道 |
本周有位朋友上门来跟我交流有关仓库投资的问题，我们彼此都感到很有收获，所以想就工业地产投资这个主题再写一篇文章，把其中的要点梳理一下，与对此感兴趣的朋友分享。 6park.com
6park.com工业地产其实一般就是仓库，我为什么非要用工业地产这个词呢？因为这种物业的主要价值可能是土地，而不一定是作为建筑物的仓库，所以用工业地产比较贴切一点。为了叙述的方便，下面我就只用仓库这个词来代替工业地产，以免过于啰嗦。 6park.com
6park.com那位上门交流的朋友，以下简称A君，他对仓库为什么会升值，感觉不很清晰。他觉得住宅会升值，主要是因为那块住宅用地会升值，将来这块地如果可以分割，建多套住宅，这种住宅用地就会明显地升值。而对于仓库用地，好像很少见到把仓库上的地再分割、建多个较小的仓库的情况。或者即便这样分割了，仓库的面积并没有增加，那仓库是怎么升值的呢？ 6park.com
6park.com对这个问题，我的理解是这样的，住宅用地能够分割，建多套住宅或者公寓，相当于原先那一块地，比如800平米，最初只有一套独栋屋，那么这套独栋屋只能支持5-7个人的居住生活，如果能够分割建2套独栋屋，那就可以支持10-15人的居住生活，如果可以建4套公寓，那就可以支持20-30人的居住生活。所以这块地的升值多少，除了建筑材料的投入以外，最主要就是看能够支持的生活居住的人数来决定。 6park.com
6park.com仓库也是这个道理。仓库不是住人的，是用来放货卖货的，假定这个仓库只卖夹板。开始的时候这个仓库周边5公里范围有1万人，这个仓库可以满足1万人的购买夹板的需求，每年可以卖出10个货柜的夹板。随着周围人口的增加，这个仓库5公里范围内的人口增加到2万人，这个仓库还是可以满足这2万人的需求，这时候该仓库每年可以卖出20个货柜的夹板。仓库自身的所有条件都没有变，只是因为仓库销售夹板能力的提升，或者说能够支持的购买夹板的人数提升了，所以这个仓库就必然会相应升值。 6park.com
6park.com根据上面的这个道理，买仓库要尽量买得大点。因为仓库能够服务的人数一定有上限，假如说一个仓库卖夹板只能服务周边1万人，那等周边人口增加到2万的时候，这个仓库销售夹板的数量并不会增加，那些买不到夹板的人肯定会去更远的仓库买。这样的情况下，这个仓库的增值幅度一定不会很大。 6park.com
6park.com再谈谈投资仓库的门槛。我认为仓库是有投资门槛的。换言之就是说低于这个门槛，这个仓库就没有多少投资的价值。这个门槛在哪里呢？我认为这个门槛是以这个仓库能否直接接收货柜为界限。为什么这样说呢？因为能否接收货柜对这个仓库的国际物流成本影响巨大，有多大呢？对于不能接收货柜的仓库，如果来货柜了，货柜会首先被送到可以接收货柜的仓库接收，然后拆柜，并把卸出的货物用卡车运回来，这一操作的成本基本上将使整个国际物流成本增加50%到100%。可见影响之巨大。 6park.com
6park.com什么条件的仓库才能够接收货柜呢？各个国家的要求可能不尽相同。新西兰的主要要求是院子必须是状态良好的水泥地面或沥青地面，有可以容纳货柜车操作的面积，停放货柜的位置3米内没有植物，5米内无雨水地漏，离墙的距离至少1米。大体上符合条件的仓库室内面积要3、5百平米，院子面积也要有2、3百平米。 6park.com
6park.com接下来谈谈投资仓库的时机。 6park.com
6park.com对于原先租仓库现在想买仓库的人而言，就无所谓时机了，能买就赶紧买。理由参见我之前写的《买仓库还是租仓库》。 6park.com
6park.com对于已经有仓库、想换更大的仓库的人，或者单纯想利用仓库进行财务投资的人，投资仓库的时机就是仓库所在地区人口将会明显增长的时机。怎么判断人口会不会增长？我的经验是看路上堵车的情况，如果一个区域基本不赌，那就有人口增长的潜力；如果天天堵到处堵，那就是本地区人口增长已经接近到了极限；如果有相邻的两个区域，一个堵得很厉害，一个不怎么堵，那就是在那个不怎么堵的区域投资仓库的好时机。 6park.com
6park.com再来说说投资仓库的具体场景。 6park.com
6park.com如果你本身做生意需要使用仓库，那当然不存在场景的问题。A君本身还没有使用仓库的需求，但他构想出一种场景，我觉得很有参考价值。这里简述一下。他认为中国是全球的制造中心，所以跨境电商大发展是大势所趋。越来越多的个人或者公司在做跨境电商，比如卖家人在中国，在亚马逊或者ebay上开网店，把各种商品卖到国外。但这种跨境电商的痛点在于邮寄的时间太长，以及很难提供售后服务。 6park.com
6park.com所以这类商家就特别需要海外仓服务。所谓海外仓服务就是这些跨境电商本身在国内，销售平台可以是亚马逊或eBay，他们的商品可以先运到某个国家的仓库，比如新西兰，在网上销售给新西兰的客户后，那个商品就直接从新西兰的仓库发货，有售后问题也可以退回这个仓库进行处理，这样的仓库就是海外仓。 6park.com
6park.comA君就想自己投资仓库，做国内跨境电商商家的海外仓。 6park.com
6park.com我认为这个想法很有道理，逻辑上完全讲得通。唯一的风险是买了仓库后，到找到足够的国内卖家使用这个海外仓，这段时间里没有收入或者收入很少，这是个问题。 6park.com
6park.com我觉得这个问题可以靠自己做电商来解决。自己做电商，只要肯花心思花时间，总能找到适销对路的产品，总能创造一定的现金流。闲置的仓库也可以分租给本地商家，有足够支撑自己运作的现金流在手，那就可以从容地跟国内的跨境电商商家慢慢建立联系了。当然自己做电商要注意把品类控制在一定范围之内，以免跟那些可能租用海外仓的商家在业务上起冲突。租用海外仓的跨境电商，肯定是不愿意自己的房东收着仓租同时还是自己业务的竞争对手。 6park.com
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