最近两天，深圳市的人事大地震非常抢眼球，连市长都换掉了，还有一大批深圳市高官，可以说非同寻常。网上有讨论的文章都被封掉了，有传言说是和前段时间的“深房理”事件有关。今天，我们就来把一把深圳高层人士大换血的内幕。同时，也聊一下深圳楼市最近的萧条寒意，这也是目前国内的一个大热点。

深圳市人大常委会4月24日下午表决通过了任命未满50岁的覃伟中为深圳市副市长、代理市长。同时深圳市监察委员会主任、中级法院院长、检察院检察长全部换人。而在此之前，深圳市人大接受陈如桂辞去深圳市人民政府市长职务的请求，同时还接受了监察委员会主任、中级法院院长以及检察院检察长等人辞职的请求。

　　这次包括深圳市长在内的四名深圳高官集体辞职，可以说显得极不正常。那么，到底是什么原因导致这些高官集体辞职的呢？
　　首先，今年不是正常的换届年份，正常换届也不是这个时候。而且深圳市两会已经过了，如果是事先早已安排的人事调整，应该会在两会上表决、公布。现在突然开会换人，只能说这个事情是突发的，而非计划之内的。唯一的解释就是这四个人犯错了，所以集体辞职。
　　那么，我们看看最近深圳有没有出什么事情。唯一的可能就是深圳在楼市调控上和中央唱对台戏，虚与委蛇，没有动真格调整房地产，导致去年下半年至今年年初的楼市继续飙升。海外很多媒体也认为非常可能是这个原因，深圳市高层大换血可能与近来流传颇广的“深房理”事件有关。
　　为了控制楼市泡沫，打击加杠杆炒房，最近，中国政府打击经营贷炒房热火朝天，而深圳接连爆出大瓜，中央要求深圳政府查经营贷，结果深圳政府只报了几个案例，明显是在护犊子在应付，上面当然很不满意。
　　结果前几天，有一个人举报了一个专门帮客户办假经营贷的机构“深房理”，一下子爆料出了102套违规的经营贷炒房的案例，而且都是有名有姓，非常详细，据说这些材料递交到了银保监会，震惊了整个深圳。有人说这个事件的背后，是深圳市和银保监会在暗斗，很可能是银保监会通过“深房理”事件，来打击深圳政府在控制经营贷炒房上的不作为。

　　起底“深房理”：炒房人陷入的各种套路（网络图片）
　　“深房理”是深圳一家以教购房者规避和利用政策漏洞在深圳炒房的机构，除了经营贷，还在操作一种集资募股炒房的模式，就是让50个人共同出资购房，房价涨起来之后卖掉获利，其中的个体出资人可以随时转让所有权资质。这种方式被外界比喻为以股权的方式炒房。而且，“深房理”还只是一个公司，据说深圳这样的公司遍地都是，上面要求严查。这个瓜现在看来是越来越大，深圳前海的很多房子都已经降价100多万了还卖不出去。整个深圳炒房的人人自危，感觉山雨欲来风满楼。
　　所以，这次深圳确实非常尴尬，眼见事情败露，瞒不住了，所以也调转枪头来严查。这也难怪深圳7部门突然出马了，明确表态，一经查实，绝不姑息。但现在这样做明显已经晚了，上面不满意，这可能才是深圳这次人事大地震的真正导火索。
　　从这个事件可以看出，现在中国政府严打违规资金流入楼市，可说是在动真格的了，因为他们确实担心泡沫进入最后的疯狂了。一旦美联储收紧货币，可能会导致中国的楼市崩掉，带来金融风险。这也是之前中国高层反复担心的事情。
　　那么，深圳楼市现在到底怎么样了呢？据说很不理想，深圳楼市已经进入了冬天。
　　首先体现在：热钱开始离开深圳了。数据显示，3月末，深圳市本外币各项存款余额103551.04亿元，同比虽然还增长了15.1%，但值得注意的是，环比下降了。而在之前的近半年时间，深圳的资金增长速度维持在20%左右，每个月平均增加约2000亿。但3月份的资金总量对比2月份下降了1891亿元。数据背后反映的是投资热钱正在撤离深圳，这种钱，包括本地和外地的。而深圳的资金增长速度和楼市行情基本保持一致。
　　深圳这轮上涨就是从2019年取消豪宅税开始的。2019年12月，深圳资金的增长开始加速，中间虽然经历了疫情和调控升级，但趋势依旧不变，一直持续到今年的3月份，增速开始放缓了。最大原因就是对二手房执行指导价，这是直接暴力去杠杆，而且银行也在严查违规资金流入楼市。大家从楼市里赚不到钱了，所以也吸引不了资金再来投资深圳的楼市，除非是去打新，但这个打中的几率毕竟太小了，资金量也不大。所以，目前呈现的就是资金开始流出深圳。
　　这一轮投资客爆炒领涨的宝中和前海首当其冲，一些杀猪盘一两千万的房子降价一百万也没人去谈价，买家都在观望，只看不买，成交量已经冰封。因为去杠杆太厉害了，刚需根本接不起盘。
　　还有投资客看好的远郊网红片区，比如光明、沙井，房价都飙到8万多了，现在站在山顶上，也是风雨飘摇，成交量暴跌80%以上。所以投资客集中的片区，泡沫往往也是最大的，一旦暴力去杠杆就明显会受影响，大家也一定要注意这个风险。
　　还有，一些不带学区的老破旧，比如梅林、布吉、竹子林，老房子集中的地方反而不抗跌。4月份整个深圳的成交量都是剧烈减少的，每个片区都至少是腰斩。很多房产中介的生意都非常清淡，这些基本都释放出了深圳楼市入冬的信号。
　　与资金流出深圳对应的就是，人口也在流出深圳，这对深圳的楼市可以说非常不利。
　　4月23日，深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报新鲜出炉！有个数据非常值得关注——小学生招生人数。2020年小学生招生人数比2019年同比下降了6.5%，而2019年的统计公报里，小学生招生数为20.4万人，相比2018年仍然下降了1%。2018年的统计公布，深圳小学生的招生人数为20.63万人，同比大增13.7%。
　　2019-2020年小学生对应的是2013-2014年出生，从全国人口出生情况来看，这两年的出生人口是属于正增长的，就是基数池子并没有减少，那为何深圳小学生招生人数减少？
　　只有一个原因：深圳小学生在流失，背后核心是青壮年父母正在逃离深圳！
　　为何逃离？大家心知肚明，高房价正在耗尽深圳的生命力，把一大批人彻底堵在了门外！熬不起、等不起、买不起、上不起学，只能逃离，这是最无奈的选择。
　　除了小学生这个指标外，还有一些指标也在验证深圳人口的流出。2020年末移动电话用户为2682.07万户，比2019年末的2896.50万户减少了超过214万户。深圳的移动互联网用户，从2019年末的2517.50万户减少到了2483.51万户，也少了33.99万户。
　　2019年末，深圳常住人口增加41.22万。从近5年的趋势来看，深圳常住人口的增长趋势是减缓的，但每年流入这么多人口，按道理，人口增长后，消费总额和移动电话量应该是增加的，但实际却没有。所以，深圳很可能已经面临流出人口比流入人口还多的情况了！
　　抛开所有的炒作和概念，一个城市房价能上涨的最根本逻辑永远是人口和产业，这两者是鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。常住人口增加了40多万，是真的，但走了更多人，也有可能是真的。
　　人口流入一直是深圳引以为傲的优势，更是深圳供需严重失衡下，房价上涨的最佳助燃剂。但如果一代年轻人彻底绝望，并持续逃离深圳，深圳高房价的最佳劫难也就来了！
中国人民银行深圳中心支行最新公布的数据显示：在2021年3月份，可能有超过2000亿的“热钱”撤离了深圳。

而3月，是深圳全面落实“二手房官方参考价”和新房市场严查资金的1个月。
下图就是央行的数据。

可以看出，3月末，深圳市本外币各项存款余额103551.04亿元，同比增长15.1％。 6park.com

上图是央行公布的2月末的深圳存款数据，当时的“本外币各项存款余额”为105442.22亿元，同比增长21.2％。
短短1个月的时间，深圳的资金增速就下降了5个百分点，而汇聚的资金总量也下降了1891亿元。
要知道，在此之前深圳基本上每个月会新增资金1000亿到2000亿元。
3月份不仅没有新增1000到2000亿，反而少了1891亿元，这一进一出少增长了2800亿到3800亿元。
所以，如果说3月份有2000亿热钱撤离了深圳，可能还是保守的。 6park.com

上图是2019年9月以来，深圳资金总量（金融机构本外币存款余额）的变动情况。可以看到，2019年的9月到11月，深圳的资金增长速度都维持在10％左右，比全国广义货币M2的增速高1到2个百分点。
但到了2019年12月之后，深圳汇聚资金的能力突然“开挂”，同比增速跃升到了15％以上。
到了2020年上半年，基本上在16％到17％，远远超过中国的印钞速度。
为什么2019年11月到12月之间，成为一个显著的分水岭？原因很简单，深圳楼市从2019年11月11日起取消了“豪宅税”。
这是一个力度较大的楼市松绑行动。
所谓“豪宅税”，指的是针对非普通住宅征收的、额外的增值税。如果房子被认定为豪宅（非普通住宅），征税方式是：业主持有未满两年，按照全额征收5.6％的增值税；如果持有满两年，则按照差额征收增值税。
普通住宅则是：两年内按照差额征收，满两年免征。
2019年11月11日之前，深圳的豪宅标准是三个：第一，面积大于144平方米；第二，小区容积率低于1.0；第三，房屋总价超过各区的“豪宅价”。
当时的“豪宅价”（或者叫豪宅线）是2015年制定的，非常低。具体见下图。 6park.com

一套福田的住宅，总价只要超过470万就是豪宅，就需要多交增值税。
从2019年11月11日开始，这个认定豪宅的第三标准（每套总价）被取消了。于是，大量的普通住宅“被豪宅”和“被征收豪宅税”的局面一下子改观了，每套房子可以节省数十万不等的税费，二手房市场被激活了。
事实上，这次政策放松就是深圳楼市全面启动的重要转折点。
反映在资金上，就是涌入深圳的热钱突然增加了，深圳汇聚资金的能力突然增强了。
2020年疫情全面爆发后，货币和财政政策变得更加宽松，全国各地都出台了扶持楼市的政策。在这种背景下，到了下半年，深圳楼市进一步火爆，资金增速迅速跃升了20％，接近于全国广义货币M2增速的2倍。
为什么今年3月，深圳汇聚的资金突然下降，有相当一批热钱撤离了深圳？
当然跟不断收紧的楼市调控有关。
深圳这一轮楼市调控开始于2020年7月15日，但最具有杀伤力的政策，是2021年2月出台的“二手房官方参考价”。这个参考价出来之后，中介机构将不能在任何场合公布实际成交价，必须而且只能公布官方参考价。
在很多片区，官方参考价只有实际成交价的70％，个别盘甚至腰斩。另外，深圳的豪宅线重新划定，总价是750万元。这样，二手房市场全面降温，进入了市场僵持期。
随后，深圳开始严查经营贷违规流入楼市，还严查打新资金，比如购房者首付款来源是否合理合法、月供能力是否充足，并对代持、众筹打新进行治理。此外，深房理被7部门调查事件，也对炒房客心理产生了很大的震慑。
在这种背景下，热钱开始流出深圳，到其他城市寻找机会。 6park.com

上图是截至2020年末，中国香港和内地汇聚资金最多的20城市的情况。可以看出，资金增长最快的几个城市，比如深圳、杭州、上海、广州，楼市在2020年都有显著的回暖。
至于楼市偏冷或者不够热的城市，比如郑州、沈阳、重庆、天津，其资金增长都显著跑输了M2的同比增速。
当然，从中长期看，资金增长首先跟经济有关。经济活跃的城市，汇聚资金能力更强。但短期看，楼市的冷热最能影响资金总量变动。
最典型的案例是海南。过去几年，海南出台了空前严厉的楼市调控政策，结果汇聚资金大幅跑输了全国。
2017年末，海南的本外币存款余额是10096亿元；到了2020年12月末，资金只增长到了10312亿元。整整三年，才增长了2％。而中国每年的印钞速度，都不低于8％。只有累计3年增长率达到27％以上，才能跟上全国的步伐。
结论：
深圳的楼市调控，的确产生了明显的效果。目前二手房市场全面变冷，只有新房因为存在价格倒挂，还维持相当热度。深圳的这一轮“冷静期”，估计至少要维持1年到1年半。
撤离的热钱，将在深圳周边或者其他省市寻找机会。

贴主:肥猫太low于2021_04_30 20:27:35编辑
版主:笨啊笨于2021_04_30 21:29:32编辑