万物有周期，市场有规律，但是没有穿越熊牛，跨越周期的真实体验以前，特别是没有经历过兴衰转折的那个关键节点，都会被环境裹挟着，身不由己的前进或后退。
很现实的一个规律就是，每个人，每个时代，都有对应的周期阶段，过往的表现，上一阶段的周期，一目了然，但是对于下一周期，下一阶段的到来和规律，却难以接受。
绝大多数人，都会有一种错觉：“这一次，会不会不一样”？
事实上，每一次都一样，这就是周期的威力，周期的无情，而这种必然的轮回反复，就是周期存在的意义。 6park.com
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2021年，中国的房地产经济，楼市房价，终于迎来了事实上的周期拐点。
周期拐点的出现，并且明确，其实说到底只有两个可能：
一个是来自于管理部门强有力的政策管理，这属于主动对周期进行调整；
另一个，就是完全放任行业市场的经济活动，当量变积累到质变的时候，自然出现的周期转折。
而这一次中国楼市房价的转折点，很明显，就是国家层面和顶层设计主动的周期调整。
政策和调控永远不是目的，而是为了进行周期调节的手段。2021年，对中国房地产经济和房价楼市产生周期效应的关键政策是什么？
“二手房指导价”！
这对于长期处于相对自由开放的市场经济环境中的中国二手房交易市场而言，堪称直击要害，卡住咽喉，拿捏要害的政策管制。
二手房指导价，是官方公开给流通的二手房商品进行定价，最重要的意义，不是什么公信力和权威，市场经济私有制的核心基础，合规的买卖自由必然有定价自由。
“政府定价”最关键的意义，其实是金融层面的规范，也就是想卖多少钱是自由，但是金融机构评估价格和对应的贷款杠杆，国家说了算。
什么炒房客，投机群体？什么游资炒作，杠杆套利？
没有银行的源头活水，没有金融机构这个最大的“利息贩子”支持，仅凭市面上的基础货币（流通于银行体系之外被社会公众持有的现金与商业银行体系持有的存款准备金），别说炒作套利了，对于天生重资产属性的房地产经济全行业链条来说，都运转不起来。
这话不好听，说不定还得罪人，但事实就是这样的：躺在涉房贷款上的银行，虽然没有直接参与市场炒作，但是无形中就成了中国房价飙涨，楼市狂热，最重要的支撑力力量，参与者，甚至是帮凶。
在商言商，这很正常，出于资金安全，房子是不动产，安全性最高的信贷抵押标的物，出于收益考量，房价上涨，就算断供银行业高枕无忧，通过房贷赚钱，还真的不要太轻松惬意，简直就是最理想完美的金融盈利渠道。
但是中国的银行都是国家的，“二手房指导价”的出台，可以说直接砸了银行涉房贷款，轻松躺赚的饭碗，更别说银行和中介，影子银行，评估机构之间那些不能说，上不了台面的套利把戏了吧？
二手房指导价，是政府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。
房价最高能涨到哪，一来就给限定了。市场经济的自由没了，取而代之的是新规则下的“政府定价”模式。
相关城市出台的二手房指导价情况，我已经写过很多文章了，最近的，就是广州在8月31日晚间公布的最新政策：
出手即“王炸”：广州楼市正式开启“政府定价”模式，如何解读？
趋势已成，据不完全统计，已有深圳、无锡、宁波、成都、西安、上海等6个城市相继出台了二手住房成交参考价格政策。 6park.com

周期节点，不期而至，随着二手房指导价逐渐成为各大城市的标配，在中国，炒房的时代，彻底结束了。
恰逢近期财经公号的整治风口，政策管制和表达规范的力度很大，所以这篇文章，秉承实事求是，有理有据，客观公正的态度，和各位朋友聊一聊二手房指导价新政普及以后，从投资需求和生活关联，几个分析观点，必然影响和趋势可能。 6park.com
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1、“政府定价”，政策对市场进行计划管理的味道很重，势大力沉，既然开了头，断没有虎头蛇尾，半途而废的可能，公信力威力和政策表达严肃性在这里放着的。
其实可以从地方政府公开计划到落地实施的时间周期来看，其实这是一种顶层设计的下沉变现，如果国家的政策风向和高层意志没有发生转向，那么已经下沉的政策表达就没有可能发生转变。 6park.com
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2、二手房指导价，就是官方定价，就是政府定价，直接对应的，其实是金融秩序管理，这很有管理智慧：明面上是管市场，其实是管金融。
金融机构，也就是银行，在调控，金融，监管三管齐下对楼市的遏制和管理环境之下，原本能轻松躺着稳赚的涉房贷款必然受到冲击和审核升级，两道红线可不是假的。
躺赚的钱没了，想要继续生存发展，就要坐起来，就要站起来，这毫无疑问是痛苦的。
所以接下来，银行和金融机构的好日子，也就到头了。
但是对消费领域，行业公司的银行贷款业务来说，反而会迎来一个更为宽松的环境。
毕竟，银行也要吃饭，几十万从业者也要发工资的吧？ 6park.com
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3、二手房指导价对市场规则进行了重塑，最直接的影响，是消灭了二手房市场的炒作套利空间，任何形式的炒房，都要在终端市场，通过制造价差，并且顺利完成交易，才能实现退场闭环。
如果在一个市场中的商品买卖，在买卖关系过程中没有可掌控，并且具有足够诱惑力的利差空间，那么别说投机群体了，就是真正的投资行为，也没有办法通过购置这样的商品实现盈利的终极目标。
市场预期就没了，赚钱效应消失了，出于盈利需求的行为和群体，同样也就没有生存的土壤了。 6park.com
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4、政府定价，还有一个潜台词，那就是对房产的价值保有进行“托底”，现在公布实施“二手房指导价”的城市都是什么城市？
都是房价躁动，市场狂热的核心城市，大城市，经济基本面具有优势的城市。
当然这不是中国楼市的全景，还有很多城市房价在调控大环境叠加疫情冲击后的经济恢复压力，房价下行的压力很大，甚至不得不出台“限跌令”来托举楼市。
假设思考一下，这些房价下行的城市，有没有可能制定和执行“二手房指导价”政策？
当然不会，完全没有可能，如果真的这样做，那对于地方的金融机构来说，就是灭顶之灾。


5、二手房指导价在当前已经执行的城市，从出台到效果出现，需要一定的时间，但是结果已经注定，可以说，一出台就直接降低了二手房的流动性，新的规则之下，买卖双方自然陷入博弈环境。
卖家想卖高价，买家想按照二手房指导价买，这都是很自然的规则引导。
所以中国的房价和楼市，事实上就是在一个压力释放，主动刺破价格泡沫的阶段。


6、指导价这个事情，对于普通民众，真正的刚需群体来说，本意绝对是毋庸置疑的好。
一方面能够减少买房群体在房贷上投入和压力，一方面是对投机炒房群体的资金锁定，情绪打压，从正常需求层面来看，当然是大好事。
所以，在这样的政策环境中买房，要把规则优势发挥到极致，当然买卖自由的底线还是不受影响，只要二手房指导价存在，那就锁定了涨幅，拼耐心，拼熬功就是了。
当资产成为负担，成为持续损耗品的时候，其实投机群体所要面对的压力的风险，也是持续加大的。
有规则，买的就不用着急，是要变现离场的群体，才应该着急。


7、“政府定价”，最大的利好群体，是无房群体，特别是在自己想要长期生存发展的城市，收入跟不上房价增长的群体，这是前所未有的就窗口期，二手房市场的价格行情被锁定住了，原本的业主不愿意买，博弈太困难，那就买新房，新房市场是直接限价的市场，这个政策环境之下，投机也好，投资也罢，没有入局的动力，竞争就少。
所以无房群体，该买就买，不要纠结，政策环境一变，后悔拍大腿没有任何意义。


8、以前通过投资房产，倒腾交易，价差套利发家致富，在当下还有很多房子在手上的群体，恐怕接下来并不乐观。
家底厚不要紧，房子多也不要紧，二手房指导价接受不了，这只能算躲开了，或者扛得住目标明确的明刀。
接下来，房产税箭在弦上，蓄势待发，那就是钝刀子割肉了。
两个阶段，指导价劝退投机，房产税可就是定向拆弹了。
2021年，房地产税已经不是风声，而是实实在在的信号强烈。
共同富裕大趋势之下，还想着“地主思维”，不合时宜。就是有钱，也不能太过明显的集中在跑不了的不动产上面。


9、从房住不炒到住有所居，已经成为国策。
对于炒房，价差，依赖房子躺赚的群体，分批次会被逐渐套牢，甚至动用司法进行违规行为清退，房子的流动性越来越差。
对于当前一个没有可见利益空间的市场而言，最好的策略，是持币观望，而不是逆势而行。


10、中国楼市的周期进入新的阶段，这个没有任何值得怀疑了吧？
没有永恒的财富，只有相对的资产。上一个经济大周期中赚钱效应越强的资产，到了新的周期里面，肯定是下行亏损风险最大，效率最高的资产。
这就是周期相对论，当下的国家，是不希望，也不允许流通货币大量进入楼市的，一个钱生钱的互联网金融高利贷，一个资本驱动贩卖焦虑的课外教辅，脱实就虚只会玩纸面财富增量而不能产生价值增量的东西，都是顶层设计的眼中钉肉中刺。
这种基调之下，钢筋混凝土堆砌起来，没有任何技术含量的房价，还拿什么理由去涨价？
学区房都被动刀，可以说态度立场很清晰了。
以前涨得有多狂，接下来可能遇到的风险和调整就有多激烈。
周期威力，不服不行。


11、其实从2016年的棚改推动房价开始算，中国的房子黄金时代，增量红利时代，就已经结束了，房价在2016年以后的涨幅，本质上不管大小城市，都不是真实经济增量带来的价值成长，而是货币政策和楼市供给侧改革去库存过程中的金融货币现象。
典型的虚胖，收入没见涨，房价蹭蹭上。
棚改一停，货币政策一变天，马上就打回原形，泡沫就是泡沫，虚假繁荣就是虚假繁荣。
但是很多人看到房价还在涨，哪里会在乎是不是纸面财富？
追涨杀跌，认为自己还能抓住红利的尾巴，甚至自我麻醉和极其主动的去寻找所谓“洼地”进行买房投资。
这并不值得去说服，哪个庙里没有几个冤死的魂？


12、相对于风口浪尖，全国关注的一线城市，新一线城市和热门核心城市，当然还有很多中小城市也同样有房价泡沫问题，那么从政策落实的程度上来看，这些中小城市会不会有漏洞可钻？
有这样的想法很危险，尽早打消，大城市才有资格说“央地博弈”，城市越小，对政策的执行越强，甚至还会有矫枉过正的过度表达的情况出现可能。
大城市不给炒，跑小城市，跑新规没有落地的城市，简直就是和国家政策和高层意志对着干。
等铁锤打脸，再去喊痛。


13、和时代价值观不在一个频道的，让老百姓普通民众最基本的合理需求层面添堵的，抢老百姓饭碗的，增加老百姓生活成本的，不能让老百姓安居乐业的行业，事件，甚至公司和个人，不要想着有好果子吃。


14、资本逐利，不讲武德，但在中国，不要得意。
房价被控制，楼市被管理，不代表房地产经济领域里面的逐利需求会消失，房价没有盈利预期了，就会变成房租就有盈利预期了，卖不了满意的价格，那就东山不亮西山亮，从房租上找利润。
资本精明狡诈，资本永不休眠，进入2021年下半年，很多城市的房租市场可谓是一路水涨船高，逐利需求和反应，还真不是吹的。
但是这种情况很快就被打脸，叫停，公开批判，还是结合上面的逻辑，国家现在看好和支持的，是脱虚就实，而不是坐地起价，哄抬行情。


15、降低预期，多做好事，才是正途。
不管是曾经通过房产倒腾发家致富的，还是当前拥有很多房产在名下的群体，接下来必然要接受房产的价值增长急速降低，赚钱效应快速被削弱的现实。
从投资的角度来看，在二手房指导价的政策环境之下，房子绝对不再是合格合适的投资对象首选，没有想象力，还有流动性风险。
但是也无需极端思维，二手房指导价未来即使成为一些城市楼市的长效机制，还是要尊重经济规律和居民的财富承载，资产增值的现实需求，调控不是目的，而是手段，当前是要立规矩，必然势大力沉，甚至价值错位都不奇怪，但是这样的情况一旦达到阶段目的，也就是炒作情绪退潮，就会有新的变化，
政策是死的，人是活的，所以要学会适应。
降低预期，赚得少，赚得慢，不代表没有价值，躺赚时代，炒房时代结束了，要接受现实。
每个时代都有每个时代的机遇和方向，房子不好赚，总有好赚的等着去发现和掌握，这也是周期规律。


大概就说上面这15点吧，不是什么大路货，也没有艰涩难懂的数据和分析，各位读者朋友，如果通过耐心阅读和思考，能够从这篇文章，找到适合自己当前的情况，觉得有对比参考价值的内容，那就很好。


（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）