原标题：警惕！仅指数就跌去30%，有人却打着高收益旗号拉群卖课！这类基金怎么了？
随着阶段性跌幅扩大，近日来华安张江产业园REIT、富国首创水务REIT等产品接连发布交易提示。
截至12月20日收盘，中证REITs指数年内累计跌去31.34%，24只在2023年之前上市的产品在年内均为负收益，最大亏损超过40%。公募REITs平均涨幅超过50%已是2022年初的事情，券商中国记者发现，近期却有第三方机构打着“REITs高收益”名义，在网上拉拢投资者入局，销售理财课程。
针对这些现状，机构分析指出，公募REITs普跌既有市场情绪整体低迷原因，也有底层资产运营分化（如出租率下降）和管理机构变化情况（如高管变更）等基本面因素。部分项目短期调整幅度已大于基本面波动，当前市场已提供个券挖掘、左侧布局的机会。为进一步促进信息透明化，公募REITs的相关运营主体应进一步加大信息披露力度，让投资者能及时了解底层资产变化情况。
基本面变化致使价格加速下跌 
根据12月20日华安基金公告，华安张江产业园REIT12月19日二级市场收盘价格为2.521元/份，连续3个交易日累计跌幅11.39%，近20个交易日收盘价累计跌幅21.46%。为保护持有人利益，该基金于20日开市起停牌1小时，同时暂停基金通平台份额转让业务1小时。20日停牌1小时后，复牌的华安张江产业园REIT全天上涨2.5%，但12月和今年以来分别跌去18.05%和32.13%。
（来源：华安张江产业园REIT公告）
无独有偶，富国首创水务REIT在12月15日的提示公告中也写到，15日该基金二级市场收盘价为2.662元/份,较11月17日收盘价跌幅20.51%。截至12月20日收盘，富国首创水务REIT年内累计跌幅为29.97%。
针对上述阶段性波动，华安基金和富国基金均表示，相关REIT产品的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，也没发现对基金有重大影响的舆情信息。
根据富国基金12月14日公告，富国首创水务REIT项目的外部运营管理机构北京首创生态环保集团股份有限公司（下称“首创环保集团”）于12月12日收到北京市监察委员会的《留置通知书》，首创环保集团董事会秘书兼总法律顾问邵丽被实施留置措施，目前无法正常履职，由首创环保集团董事张萌代行董事会秘书职责。
（截图来源：富国首创水务REIT公告）
华安张江产业园REIT价格四季度加速下跌，则与底层资产的张江光大园与张润大厦出租下降有关。今年5月，OPPO旗下芯片公司哲库（ZEKU）解散，哲库从张润大厦退租，使得该大厦出租率从二季度末的94.05%直接下降到三季度末的57.19%。另外，张江光大园的出租率，从2022年末的92%以上，下降到2023年三季度末的78%。
出租率下降并不是单一现象。同为园区资产项目的建信中关村REIT，截至今年三季度末该资产的写字楼出租率仅为63.73%，与2022年3月底的出租率96.15%相比大幅下降了30多个百分点。截至12月20日，建信中关村REIT今年以来累计跌幅高达43.16%。
全市场REIT11月创2022年来单月最大跌幅 
实际上，不仅是个别存在阶段性经营困境的产品，其他在二级市场交易的REITs，同样存在价格明显下跌现象。
根据Wind，截至12月20日，中证REITs指数今年以来累计跌去31.34%。其中，2023年之前上市的24只REITs在2023年里均出现亏损，有18只产品跌幅在10%以上。除建信中关村REIT、博时蛇口产业REIT跌逾40%外，还有中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、东吴苏园产业REIT等4只产品跌逾30%，红土创新盐田港REIT、中金安徽交控REIT、华夏合肥高信REIT等产品跌逾20%。
（截图来源：Wind，截至12月20日收盘）
“公募REITs整体处于普跌状态，个别出现明显经营不善或运营机构舆情事件的产品，跌幅更为明显。其他REIT价格的下跌，一定程度上是市场整体情绪和流动性不佳带来的。”某中小公募内部分析人士对记者说到。
中金公司在12月发布的研报显示，公募REITs流动性和情绪总体处于低位。根据测算，11月全市场REIT的流通市值加权总回报为-7.39%，为2022年以来单月最大跌幅；日均换手率为0.62%，低于上市至今平均日均换手率1.21%。中金公司认为，REITs市场下跌主要是短期市场流动性和情绪偏弱所致，如在低流动性环境下，部分投资者年末调仓引起负反馈。
但中金公司也说到，当前估值已计入较多市场悲观情绪，部分项目短期调整幅度已经大于其基本面波动。中期来看，年末虽仍有部分项目解禁或对市场流动性产生影响，但结合具体项目基本面趋势、估值要素及政策托底动力来看，当前市场已提供个券挖掘、左侧布局的机会。
已有机构在行动。根据华安张江产业园REIT近期公告，华金证券鑫享26号基础设施基金策略FOF单一资产管理计划、华金证券鑫盈27号基础设施基金策略FOF单一资产管理计划通过交易所竞价交易买入合计110.32万份的份额。
市场呼吁进一步加大信披力度 
从2021年6月首批产品上市至今，公募REITs整体上呈现出蓬勃发展态势。一方面，在上市早期相关产品备受市场资金追逐，相关产品的阶段性收益一度高达50%，市场人群持续上升；另一方面，从产品发行角度看，截至目前公募REITs在常态化发行态势下，整体产品数量已接近50只，其中有30只登陆二级市场，其余近20只产品处于受理、问询或已通过阶段，底层资产不仅包括产业园、高速公路等项目，还出现了消费购物中心、能源等项目。
“在产品扩容过程中，除了市场情绪因素外，还要看到产品的供需也在出现变化。早期示范性项目数量少质量优，但市场关注度高，由此出现了显著的赚钱效应。但随着REITs供给持续增加，在市场整体流动性和情绪不佳情况下，要求REITs的价格能迅速回升是不切实际的，需要给与一定时间和耐心。”前述公募内部分析人士说。
还有投资分析人士说到，REITs的底层资产经营会持续变化，投资者因密切跟踪底层资产的经营情况，这是投资的最大依据。比如，产业园区和仓储物流资产，是通过出租场地来赚取收益。如果租赁市场不景气导致出租率下降，自然会影响收益。另外，即便是出租率较好的资产，也要考量当前租户的违约风险。”实际上，不同资产受宏观经济波动影响不一样，比如高速公路、产业园区、发电能源类资产，可能对宏观经济更为敏感，业绩变化更容易造成股价波动。”
还有业内人士呼吁，为进一步促进信息透明化，公募REITs的相关运营主体应进一步加大信息披露力度，让投资者能及时了解底层资产变化情况。证券时报记者发现，公募REITs平均涨幅超过50%已是2022年初的事情，但今年11月却有一家名为启牛学堂的机构打着“REITs（瑞兹）高收益名义”名义，在网上拉拢投资者入局，销售他们的理财课程。该机构的话术写到：“前几批瑞兹上市后平均涨幅50.93%，相当于买1万块就有机会赚到5090元。下个月（12月）还有REITs发行，之前没赶上的这次就别错过了！”
(截图来源：记者从微信群直接获取)
今年四季度，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》，敦促基金管理人切实履行产品管理职责：一是细化特定基金运作事项披露要求，包括基金发生交易、购入或者出售基础设施项目、重大关联交易等交易事项，新增对外借款、财务杠杆超过规定比例、发生损失、基础设施项目评估等财务事项，以及重大诉讼仲裁、舆情澄清、变更业务参与人、重要人员变更或者无法履职等治理事项。二是结合试点实践经验，规定二级市场价格波动触发信息披露和停复牌的情形标准，保障投资者的知情权，维护二级市场平稳交易。
责编：杨喻程
校对：廖胜超