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过去40年中国造的房屋质量低劣-金融属性和投机主义的泛滥带着楼市狂飙了二十多年
送交者: TopAI[♂☆★★声望品衔11★★☆♂] 于 2024-05-17 12:59 已读 1290 次 1 赞  

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狂飙了二十多年。 6park.com

大分化时代比大家想的都快。 6park.com

一个确定的趋势是:政府基于自身的土地财政考虑,会力保新房,而无法带来土地收入的二手房,在这个自顾不暇的时代,将会被政策一步步边缘。 6park.com

简单说,会跟二手车一样,越来越不值钱。 6park.com

最近房地产市场发生了一些很明显的变化: 6park.com

430政治局会议提出:要统筹研究优化增量住房的政策措施。 6park.com

怎么优化增量住房呢?或者说,怎么让大家买新房呢? 6park.com

地方政府给了我们答案: 6park.com

广东佛山提出:住宅套内阳台的“折半”计容面积上限,由套内建筑面积的18%提高至20%;取消飘窗与地面高差小于0.45米的要求。 6park.com

翻译成人话,直白点说就是得房率会变高了,你可能买了一个100平米的房子,但实用面积却有120平。 6park.com

同样的,广东肇庆提出,取消公摊面积,也意味着得房率将会是100%。 6park.com

意思说到这里,已经很明显了,未来的新房将会从提高得房率入手,新房子得房率100%,现在的老房子得房率可能才75%,要是你,你会怎么选? 6park.com

那有人会问了,那现在的二手房会怎么样呢? 6park.com

所以,我的判断是:二手房会像二手车一样,越来越不值钱。 6park.com

为什么呢?我给三个理由: 6park.com

1、性价比变得越来越低 6park.com

比如这次广东佛山和肇庆都是奔着提高“新房”的价值去努力的,要在新房的性价比上做文章,让买房的人觉得买新房划算。 6park.com

包括住建部早就提出:未来要多建好房子,多建人民住得起住得上的好房子。 6park.com

所以未来的房地建设趋势就是: 提高房子质量、提高房屋得房率,提高房屋的性价比。 6park.com

也就是说,未来的新房,将会没有公摊、没有“偷面积”,房子质量会更好,价格还更便宜。 6park.com

相比之下,现存的一手房是不是都逊色了?更别说已经使用多年的二手房了。 6park.com

而且新房也在降价,对二手房的挤压也是持续性的。 6park.com

二手房的性价比将会持续贬值。 6park.com

2、二手房对应的地段福利在加速打破 6park.com

过去买二手房的很重要的一个原因,就是房子和教育等城市福利进行了深度绑定,但现在很明显的一个时代趋势是:户籍限制在加速打破,城市福利也在和户籍脱钩。 6park.com

二手房会像二手车一样,越来越不值钱 6park.com

示意图 6park.com

对于大多数城市而言,随着人口大盘的见顶,人口竞争进入“零和博弈”,各个城市的户籍放开一定是大势所趋,而公共服务均等化的推进,也让城市福利不再和房子过度挂钩。 6park.com

三、二手房越来越只是“劣质资产” 6park.com

金融属性和投机主义的泛滥带着楼市狂飙了二十多年,但现在房地产的金融属性已经明显降低, 房价普涨的年代已经成为历史,房产大分化的时代正在加速疾驰而来。 6park.com

房地产,特别是非一线城市的二手房,正在越来越回归其本身的普通商品属性。 6park.com

未来只有核心城市核心地段的好房子才是资产,而那些老破小的二手房,则越来越失去了投资价值,变回了真正的“劣质资产”。 6park.com

商品的基本属性之一,就是贬值,二手房会像二手车一样,随着时间的推移,越老越贬值。 6park.com

按照这个思路,未来会有四类房子,面临着持续贬值的前景: 6park.com

1)三四线城市的空置房 6park.com

小城市的人口流失严重,年轻人向外发展,同时房地产库存却比较高,本地人群的刚需购买力并没有那么高。 6park.com

2)非富人区的大户型 6park.com

比如郊野或新区的联排别墅、大平层,这类房子离城市远、总价高,资金不充裕的人买不起,而富裕人群又看不上,陷入一种上不上下不下的窘境。而且周边配套设施一般都比较差,真正有需求的人很少会考虑这样的房子。 6park.com

3)房龄15年以上的老房子 6park.com

典型的老破小、配套差,居住体验很不好,没有挂钩学区的话,对购房人几乎没有吸引力,而且老房子办理贷款也并不好办,额度也比不上新的房子,综合下来,投资价值几乎为0。 6park.com

4)小开间公寓类 6park.com

这点不用多说,40年产权,商用水电,到期需要增补土地出让金,买卖的税费更是高,妥妥的“智商税”,就以前的行情来看,二手公寓的价格基本得打个5-7折卖,还没人买。
贴主:TopAI于2024_05_17 13:00:10编辑
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