文297，河西杂谈83。
房价大家都很关心。房价走势，众说纷纭。有说泡沫的，有说还是看好的。但是不可否认的是，房价复杂化了，不再像以前那么简单了。之前二十年，是跌的时候少，涨的时候多，而且整体是一直上涨。从一线到十八线步调基本一致。现在可能不一样了，可能一线二线三四线一直到十八线的趋势各自独立性更强了。甚至同一城市不同的具体情况未来趋势也可能区别很大。
买房我主要分两个类别，一是居住用途，二是投资用途。居住用途重点是风水好不好。风水好居住的人会身体健康，事业财运顺利，家业兴旺。风水不好居住的人可能会身体健康不佳，事业财运困顿，家业萧条。至于房价的涨跌变动，并不那么重要。投资用途重点是能不能赚钱。房价的涨跌变动就非常重要了。所以重点应该放在能不能赚钱上。实际上通过房价变动体现。
过去的二十年，房价是涨多跌少。整体基本都是上涨的。主要原因有三点，一是经济增长。二是城市化。三是房价是从无到有。特别是第三点，以前是没有商品房的，所以这里早期的涨幅，不能和国外对比。国外的房地产是成熟市场，我们的商品房是从无到有。所以价格虽然早期涨幅巨大，但和国外背景不一样，不能简单对比。
话说“房价短期看政策、中期看经济、长期看人口”。政策不多讲。中期看经济。大体很有道理。但是并不是简单的正相关。
看看日本的情况。
         



日经225指数（1987-2020）
1989年12月29日日本225股票指数达到最高点38957，1990年崩盘。中间最低点出现在2008年底。三十年过去了。昨日（2020.08.17）收盘价23096。我经常用这个图打击那些刚入股市被忽悠股市长期一定涨的小白，不是打击别人信心，是想说没有这么简单。日本这一轮熊市持续时间长达18年。18年，小年轻已经变油腻了。这个图可以直观的表达日本失去的一代。到现在三十年还没回本。小年轻都老了。真是让人唏嘘。
当然日本有1985广岛协议的影响。具体情况具体讨论。但是日本股市三十年没回本也是事实。





中日GDP对比图。橙线是日本。见顶在1995年。注意1990-1995是连续增长。
日本房地产泡沫破灭在什么时候呢？在1990年。和股市基本同步。而GDP持续增长到1995年。所以经济的增长和房价的变动并不简单同步。从日本的经验看，房价和股市反而是领先经济的，那么从经济角度来分析房价，可能是滞后的，无用的。
日本的情况是否说明房价的变动和股市趋势大体一致呢。中国的情况又不是这样的。股市07年底最高点是6124，2020.08.17收盘价是3438。而房市虽然经历两波回调，但是整体是牛市，迭创新高。而且房价最新一轮涨幅是从2015年底开始的。股市最近一波牛市结束在2015年中。中国的情况看，好像又有相反的关系。和日本的同步不一样。这里可能的原因是外汇机制的不同。日元是自由兑换的，所以要跑可以全跑。人民币是比较封闭的体系。水从一个池子出来，容易流到另一个池子。
经济看完看人口。看一个数据，城市化率。中国1990年城市化率是26.41%。2000年城市化率是36.22%。2010年是49.90%，2019年是60.60%。注意，这是常住人口城镇化率。而户籍人口城镇化率44.38%。最近几年，户籍人口城镇化率年均增长1%略多一点。
简单理解，城镇化率60%可能还不够，国外发达国家大部分城市化率超过80%。中国最终可能也会到达80%的城市化率。但是比较确定的是，增长的早期容易快速增长，后期更容易低速增长。现在60.60%了，可能要不了太久就会进入低速增长期了。
要注意的是，这是常住人口的城镇化率。而户籍人口城镇化率2019年是44.38%。这中间的差值16.22%都是有需求的。这些人都有强劲的需求意愿。当然，有需求并不代表就有购买力。但也算是房价的支持者。实际上他们已经体现了一部分对房价的支持，租金也有对房价的支持作用。人口的流动是从农村到城市，从小城市到大城市。相比之下，大城市处于金字塔的顶端，获得的支持更多。
如果非要分析房价的走势，那就要看经济、政策、城镇化率、人口流动趋势、城市规模及吸引力，实际上更直接的还有土地机制和出让金、以及房产税、省际指标转移等实际情况，还有外汇机制，水的流动、资产配置观念变化等因素。所有这些因素考虑过之后，对房价应该就有一个大致的判断了。
潘石屹2018年说，中国房地产总值约为65万亿美元，超过美国日本和欧盟的房地产总值之和60万亿美元。再看个数据。黄奇帆2020年说：1990年人均住房面积8平方不够住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中国的人均住房到了30平方米，2019年就去年统计下来全国城市化居民，农民不算，城市化地区人均住宅面积48平方米，大体是50平方米。
城市化地区人均住宅面积48平方米。增长空间有限了。也就是说，从整体考虑，不考虑分布，其实是已经够了。现在的问题是分布不均。大城市需求多房子少，而有的地方需求少房子多。比如有些小城市一套房三五万，就是典型的需求少房子多。
房价涨了二十年了，世上没有只涨不跌的商品。就算大家都觉得保值的黄金，价格也不是一直上涨。



COMEX黄金价格走势（2011.07.21-2020.08.17）（这是美国的一个主流交易品种，可以视为美国黄金价格，单位是美元/盎司）
2011.08.23创当时新高1911.3，一直到2015.12.03才走到这一段的最低点1046.2。今年又回到1911，再创新高2089.2。从1911到1046，见底花了四年。今年才回到2011年的高点。也就是说，如果买在2011年的高点，到2020年，十年才回本。中间最大亏损幅度接近50%。
连黄金都不是一直上涨。居然还有人持有房价永不跌的观点，我觉得还是不够谨慎。有的人说地方依靠土地出让金。他们没注意到，只要愿意，有的是办法。最简单的一点，开征房产税，对存量房产收税，划入地方。这一招就可以让地方对土地出让金的需求大幅缓解，不再迫切。另外，重庆的土地模式，也是有效降低地价的方法之一。还有省际之间的指标转移，也可以是办法。也就是说，只要愿意，方法多的是，所有的问题，都可以找到办法解决。所有认为必不可少的，都可以替代。
所以不能简单认为房价就得一直涨。没有这个规定。
同样的道理，也不能简单的认为房价有泡沫，得马上跌，马上泡沫要破灭。


就算有泡沫，所有的泡沫都有一个自我加强的循环，会一直循环，一直到无法自我加强的时候才会破灭。如果要分良性恶性，在初期甚至可能还是一个良性循环，中期逐步转变，变成恶性循环，然后恶性循环到无法加强的时候，才会破灭。要注意，并不是因为恶性循环才破灭。而是因为无法加强才破灭。因为良性循环到无法加强的时候一样会破灭，只是这种一般不被称为泡沫破灭。一般称为萧条、不景气，或者是繁荣的终结。
很多问题都是温水煮青蛙，为什么不釜底抽薪，因为锅里利益太多。所以就算看到，也很难做到釜底抽薪。或者说，釜底抽薪要慢慢的一点一点的抽。不能一下子动作太大，动作太大也怕出问题。
不同地区的需求程度不一样。比如一线城市的趋势可能比二三四线要好得多，毕竟条件要更好。从供需角度出发，商品价格的支撑不需要所有人都买得起，只要部分人买得起，能达到供需平衡，那价格就可以支撑住。如果供小于需，价格还可以上涨。至于买不起的人，很遗憾，这个供需模型里，并不考虑他们。这就是现实。现实中，他们退而求其次，成为二三线城市供需模型里的需求者。
所以不能简单认为房价就是有泡沫，就一定得跌。也没有这个规定。
未来房价走势，不论涨跌。我觉得会复杂化，表现之一就是分化。要注意，我们买的价格不是统计的房价，也不是房价指数。而是具体的某一套房的价格。人群审美是会变化的，大家的需求也是会发生改变的。从投资角度讲，可能有的房子会升值，有的房子会贬值。不要说不同城市，就是同一个城市一样可能存在分化。实际中，具体情况太多，比如学区发生变化。这种事情就发生过。现实中太多的可能性会影响具体的某一套房子未来的价格变动。
所以投资买房，难以简单的说统一会涨还是统一会跌。具体个例还是要具体分析。上个月有人想在深圳投资买房，找我咨询，咨询了两次。两次都被我否决了。当然这可能就是她的个例情况，可能是她的原因（下文再讲），也可能那两套房的原因。并不代表深圳。但是也有可能是因为深圳整体的影响。就像我在2018年建议做口罩生意的那个文章里讲的：我猜中了结果，却没猜中过程。我以为是雾霾的影响，谁知道是新发生的原因影响呢。我就知道结果，到达结果的原因可能性太多了，想得到的想不到的都可以是原因。你要问我原因，我也是事后才确认。
不过我感觉，确实没那么简单了。投资买房都要个例分析才稳当。下次再更上个月深圳买房的咨询案例。这篇文章就是由这个事情引发的。
                                           河西先生
                                          2020.08.18