文304，河西讲故事9。买房是大事，今日再分享一例买房的咨询故事。大事，不要大意了。
一个老客户，前些天（9月11日）因为买房的事情找我咨询。
先生，前几天看您公众号有位深圳买房的朋友的卦，您看看最近有时间没，要不帮我看一卦北京的吧，我想买套小的
今年疫情国家放了不少小微企业经营贷，我动了心思想弄一笔买个小的  估计全都得贷
情况说明：
想北京再入手购房一套小户型开间，目前报价是2XX万左右。
两个用途：这几年做生意，好多货都堆家里了，比较乱，孩子大了老人也过来帮忙带孩子，家里还堆着货住不下，想着家附近买套小的，把货都放那边在那边发货，家里就腾开了。近期需求是办公发货用。
远期需求，我女儿如果弄到北京户口，中学可能要到海淀区上，我们住的丰台区没有好学校，到时候可能需要海淀的房落户，也怕房价又涨了到时候海淀的房更买不起了，先买上假如需要换房到时候差价可能没那么多。假如弄不到北京户口那就无所谓了。
资金来源：基本上全要靠抵押经营贷（今年疫情影响国家下放给银行很多低息小微企业经营贷，也是怕过了这个村以后没这好事了），目前咨询了两家银行，可行方案是用我现在的房子在一家银行做二次抵押，大概能贷70-100万，5年期，然后信用贷消费贷借款（各种手段弄钱吧）再加上中介的垫资，凑够了全款买。房本下来以后用新的房子在另一家银行再做抵押经营贷，10-20年期，贷出来的钱还消费贷和借款。
最后结局就是有一套小户型房子，背200-250万左右的10-20年的抵押经营贷，因为是先息后本的，月供只还利息大约1万多。都是随借随还，后面假如挣了钱随时能还。




问题：北京最近再买一套小户型的房子这个事情是否应该做？
（计划买的）不是海淀的 我现在买的是丰台的 就是我家附近的 因为物业比较差 又是大开间得房率低 所以在附近单价最低 因为户口还不一定拿的到，所以最近这几年我就是买来用来办公发货把家里腾开了 所以想买家附近的。
目前看的是65平左右 实际面积45左右  得房率一般67-68%
那个小区目前有五六套这样的在卖 确定买的话 我再跟中介找他们砍价 
我现在的房是5万多  附近更新更好的小区6万多 那个小区有点办公的性质   房子也是大开间 但是住宅产权  所以单价最低
我想问问这个事该不该干 因为这里面还有经营贷这种比较复杂的情况 至于房屋价格  我们也不是买了两三年就要出手 不纯是投资吧  我闺女上中学也要6年以后 如果不换的话那拿手里可能更久了 
能不能问问 就指引下我这个房该不该买  如果卦面是不该  那我猜可能房价亏或者也有可能我的经营贷会引出其他问题 不管是什么原因就不买了；如果卦面指引可以买我就动手操作。至于房价，因为我长期持有，可能不是那么敏感吧，至少我心里不是那么在乎这个短期的房价波动
我：等于你是办经营贷买是吧
她：对 要不是国家今年有这个政策我也动不了这个心思
今年疫情弄的 银行放宽了很多 而且利息很低 比房贷都低
经过商议，问题总结为：我办经营贷最近再在北京买一套小户型的房子，这件事整体好吗？
咨询过程略去，下次文章再讲。
最后我给的结论是：此事无利可图，反而麻烦多多。强烈建议直接取消。
当天，她反馈：我看了您的反馈了  那买房这想法我就算了吧  放弃了  国家的便宜看来也不好占
那这种情况 如果我过一两年可以再问吗  还是说相对几年都不要考虑了？
我：过一两年的事情就过一两年再说。不必现在着急下结论。


我最近好几篇文章（文297，298，299，301）都和买房有关。讲得很详细了，欢迎大家查看。再看一看文297的标题《河西杂谈：房价复杂化，投资买房，具体情况具体分析》。
不能大意了。
                                         河西先生
                                        2020.09.14