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故事:日本房产投资又否决三例,可能日本房市整体不行了
送交者: 河西先生[♂★★声望品衔9★★♂] 于 2022-10-15 22:07 已读 3943 次  

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文513,故事64。这是和买房、房产投资、房价有关的第32篇文章。本文讲故事,下文再讲案例。 6park.com

2021年12月27日,我的《以小见大:日本房价未必会涨(投资日本房产故事3例)》(文416)讲了3个日本房产投资被否的故事。共4套房,全部被我否决。后面的文417、418、419是讲这四个案例。 6park.com

一客户,就日本投资房产的事情,找我咨询三次,总共4套房,1套是自住类别,其余3套是投资类别。全部被我否决。涉及投资的三套房都是一个方向,不会升值,会亏钱。 6park.com

2022年3月9日,我的《杂谈:日本房价风险巨大,问投资又被否两次,可能真的够呛了》(文441)又讲了两例被否。一例在茨城县,从房东手里买。一例在埼玉县,参与拍卖。都是在东京附近。巧合的是,此两次又都是亏钱之意。后面的文442讲了案例。 6park.com

后来她又问过五次日本房产投资。是她问日本房产投资类第6-10次。其中第6、7次是同一栋房产,因为情况特殊,所以问了两次。最后也没投。第8、9、10次是非常简单的不能投的情况。 6park.com

这一共10次问日本房产投资类,都没买。地点我总结一下。第1、2、3例都是九州岛的福冈县(日本的县类似于中国的省,福冈是九州岛最大的县)。第4例在东京附近的埼玉县、第5例是在东京东北方的茨城县。第6、7例也是福冈,最后也被否了。不过情况特殊,以后再讲。第8例是九州的大分县。第9、10例也在福冈。 6park.com

本文讲第8-10次的故事。 6park.com

故事一,第八例。 6park.com

2022年5月9日,她又想拍一个法拍楼,是栋酒吧楼。共26间酒吧现在只进驻7家,打算出4000万日元拍(大致190多万人民币)。一共1800平方米不到,4层楼,目的是直接出租,收租金。 6park.com

这栋楼都裝修好了,原房东不降房租,租戶都跑隔壁去了,再招租客要再重新装下,不太需要大动。 6park.com

问能不能赚钱,经过研究,我的结论大意是:明确要亏,直接否决。 6park.com

她说:收到,谢谢先生,我也不是太看好这地区,小城市。老公硬要拍,我把价格下调2500万日元,这样不招新租客回报率也有14%,不过估计这价格要流拍,试试看。 6park.com

后来反馈,没拍到。 6park.com

故事二,第九例。 6park.com

2022年7月11日,她又看中一个房子。2700万日币(大致人民币130万多点),10戶,另一家1600万(现在人民币77万,当时可能略高一点),8戸。1600万的显然便宜很多,但是8戶空着5戶,20多年前出过火灾,又病死过人。2700万的10里空着3戶。 6park.com

是同一家开发商建的。也一栋楼,十戶的地皮196平方米,建築面积也是196  8戶的地皮167建面148。单间,一间19平。方式是通过中介买。目的是收租。 6park.com

她问的是1600万日元的这套。 6park.com

问能不能赚钱,经过研究,我的结论大意是:明确要亏,不考虑,直接回避。



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故事三,第十例。 6park.com

2022年9月25日,她又看上一个,又问。 6park.com

房子是单身公寓,土地293平方米,建筑物278平方米,价格300万日币(人民币14.5万),地方比较偏,但价格很便宜。 6park.com

我问:说个题外话,这个房子也太便宜了吧。是因为在郊区还是乡下? 6park.com

她:这房子在郊区,房龄50年了,内外都得修,1000万日币只上不下,房子建在高地上,如果地基要修会比较花钱。 6park.com

不过还是便宜,是继承房产,继承人急着变现,我前面也有意向客户,他们想等装修预算出来再定,我看如果好可以就定下来。



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图1:例10的房子。



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图2:例10的房子侧面图。 6park.com

问能不能赚钱,经过研究,我的结论大意是:比之前的要好,但是还不够好。问题也多,而且有明显的信息显示:可能有好机会在别处,而不是这个。 6park.com

还有信息:时间上冬天比较好,冬天容易找到好的机会。建议冬天再看。 6park.com

其中有一点,我说:“我也是做投资的,我的经验是:做投资不能追求快,而是追求确定,有一定的确定程度后再出手,一击即中,会赚的很稳而且不少。” 6park.com

她问日本买房投资,共10例,地点多在九州,但也有东京附近的。全都否决。虽然其中第6/7例情况略有复杂,但最后也否决了。 6park.com

关于这十例被否的原因,有几种可能: 6park.com

1巧合,刚好这十例不好,而别的很好。客观说,这种概率很小。 6park.com

2问的是福冈居多,另有一例九州另个城市,两例东京附近。所以可能主要是福冈的房价和出租回报率不看好。这个概率比上一点要大点。 6park.com

3 十例都不行。地点虽然多是福冈,但是另外一例九州别的城市,两例东京附近,也都不行。最大可能性是:日本整体房价和出租回报率未来不行。这个概率最大。 6park.com

最大可能性:日本整体房价和出租回报率会明显下跌,而且可能大跌。保持观察吧。 6park.com

其实不用猜,具体情况具体分析。宏观是宏观,个体是个体。我们不用过于关注太宏观的事情。我们只需要搞清楚我们自己想要投资的这一套房是赚是亏,做好自己的决策就很好了。 6park.com

这三套房他们都没买。下文再讲案例。 6park.com

               
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       2022.10.16 6park.com

 

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