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浅谈房市
送交者: alyx[☆★站长★☆] 于 2021-04-06 22:06 已读 5008 次 16 赞  

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浅谈房市

一天到晚游泳的鱼April 06, 2021

写这个的原因主要有几个,一是自己本身做一些房地产投资(当然我不是房产经纪人),所以生活中和一些朋友经常讨论这些问题。工作方面也经常给公司的相关地产资产组合做一些经济分析,再加上现在是从08年起房产经纪人最美好时光,却也是很多朋友纠结盲目的时期,经常被问起有没有什么看法,有点不厌其烦。所以我就自己的一些浅薄的认识,探讨几个常见的问题,可能会得罪一些房产经纪人,但是毕竟兼听则明,偏信则暗嘛。

为了方便不愿意读长文的人,我把内容总结一下就下面几句话:

·        现在买房的人并没有明显多很多,而是因为利率持续降低,大家变得可以支付更高的房价,而房屋供给又不足,互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房,而是房市上没有什么东西买现在。

·        高房价低利率不能抵通膨,虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现,然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人

·        高通膨期间,房价不会一起涨,而往往还都是房价大跌的时候

·        房产会跌价,而且恢复起来很慢。美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程,让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言,绝大多少可以说是完全的亏本生意。

·        如果不是刚需和急需,因为现在最大的问题是供需不平衡,归根结底是供给侧不足,所以最好的办法是等待,如果能等到今年冬季,或者明年秋冬季



现在房价是不是太高了,如果是的话,为什么涨的这么高?

简单的说,现在房市的房价很高,甚至于是虚高,为什么突然涨这么高的,很多人可能都知道原因,主要是供需的不平衡。

疫情压制了供给侧,主要表现为新开发商工程进度缓慢,原材料因为疫情期间物质运输和物价的影响,使得新房造价提高,而现有二手房的出售同样因为这个原因,很多人,尤其是老人家,选择延迟换房,或者因为可以在家工作,而无需换房。

现在市场房屋供给有多低呢,从FRED的美国每月房供给数据可以看出。红圈处是今年的供给情况,最低点在以往近60年历史中,仅仅在2005年,房市崩盘前最热的那几年出现过。而且注意看图中的阴影部分,那是金融危机的时间段,每当金融危机的时候,市场的房产供给都达到峰值,因为房地产开发,相对经济周期本来就存在滞后性(所以很多开发商看见现在市场大热也不敢狂建房),再加上经济不好的时候,失业率上去了,换地方找工作和房子被银行拍卖的情况很多,但是买房子的人又少了,所以经济不好时候,市场上房子供给远大于需求。




而房产经纪人最喜欢告诉你的却是:现在很多人买房,所以房价很高。其实这是把这个现象反着说了,现在买房的人并没有明显多很多,而是因为利率持续降低,大家变得可以支付更高的房价(这其实是个可怕的幻象,后面有解释),而房屋供给又不足,互相叠加放大效应所致。其实并非突然多了很多人来抢房,而是房市上没有什么东西买现在。

从下面这组数据就可以看出,在疫情中期,也就是八月份以前,因为失业率的问题,中位数家庭收入降低,使得对房产价格承担能力有所下降,而这个数值从8月份以后到现在的急速上升,也是因为利率降低和印钞发钱刺激政策的短期效果(下图红圈内)。






现在滥发钱,利率低,现在买房可以抵押通膨吗?

这个问题最常见,可以说房产经纪人用这点,几乎可以说服99%的买房者来加钱买房,想着反正利率低,现在滥发钱,以后通膨,房产可以抵通膨,因为我每月的付出的房贷并不会因为通膨原因变高。这个说法看起来似乎合情合理,但是其实是可怕的幻境。单从房贷一块看,确实通膨的情况下,贷款利率会增加,使得月供升高,而现在贷了低利率,就可以规避以后的高利率。

但是这个计算是基于房价一样,或者房价保持上涨的假设,这个关于房价会一直上涨的假设到底对不对,我们下个问题再展开讨论。现在单纯举例一下证明一下:虚高的房价不过是把买家低利率的优势折现转给了房屋卖家和你的房产经纪人(这里插一句,市场上不乏有很多不错的房产经纪人,但是买家一定要记得,是卖家付双方经纪人的费用,所以就算是买方房产经纪人也是为卖家达成交易而提供服务的)。

现在的市场上,一些热门城市月涨价幅度已经超过10%,所以假设几个月前买八十万的房子,现在买一百多万比比皆是,我们就按照例子这个来计算一下。

现在一百万售价,假设买家信用值很好,20%首付后,30年利率拿到了3%,月供大约为$3,400。那么如果没有这个虚高的房价的话,按照八十万的本来价值,20%首付,同样的买家,在没有现在这种低利率的年份,哪怕拿到了高达5%利率(这大概是金融危机期间2008-2010年的贷款利率),也只是付同样的月供。所以我再重复一次,虚高的房价不过是把买家以为低利率可以省下来的钱变现,然后一次性的付给了房屋卖家和房产经纪人。

而且我的计算假设还是很乐观的,因为假设了几个月涨到一百万房价,银行还是愿意贷款80%。其实现在银行不愿背虚高房价风险,对房产估价管的很严格,很大一部分房产根本估价到不了售价,这种情况下,买方不得不增加首付金额,降低贷款额度,这样一来,所谓的低利率,低月供,抵通膨的好处就更小了。

如果通膨的话,房价相应也会涨,对吗?

这样是一个常见的迷思,通膨情况下什么都会涨价,那现在买的高价房子也还是会继续涨啊,因为钱不值钱了,所以房价也要继续涨,不是吗?

简单说通膨是个叠加效应,而且货币是有时间价值,也就是说10年前的100块,怎么也比现在100块购买力更强,但是房价呢?是不是10年前的房价一定比现在低呢?当然不是,这个我下一个问题会列出数据实证,证明美国不比中国,它的房价是可以跌的,而且可以跌的很惨。现在说回这个问题,通膨情况下,一般都会带来经济和社会的动荡,而且失业率会升高,这个时候因为工资增长落后物价增长,市场上对房子这类 “奢侈品” 的购买力会急剧下降,换句话说,通膨情况下什么都会涨价,指的是人们维系生存的物品,比如食物,水,和汽油这类生活必需品。

有兴趣的朋友可以去了解一些美国在60年前的GREAT INFLATION时期,因为当时宏观经济政策的失败,在1960年初期低通膨时期,政府为了快速刺激经济和就业,大兴印钱和基础建设投资,当时美国央行也认为我们的通膨已经很低了(1960-1965和今天类似,通膨一直维持在2%左右),所以他们觉得哪怕涨点也无所谓。可是很快这些经济兴奋剂叠加效应就失控了,在下图中可以看出,从1965年起,1970点开始高通膨,1975年完全失控,到了1980年期间,通膨已经到了15%,具体什么原因这里不继续展开,但是和今天情况类似,所以说好像世界各国黑历史,总是按照一个甲子60年的循环往复。


那么在这么高通膨的情况下,房价是不是一路凯歌的上涨呢,还真不是,我们从下图Case-Shiller历史房价指数上看,历史性的高通膨的1965-1980期间,房价是下跌趋势,而且在通膨几经失控的1970-1980期间,还有两个大跌。正如我上面说的,房市和股市类似,决定价格的最大程度是供需,而不是通膨,如果没有人能够买单了,什么通膨情况下房产也可以跌价。







美国房价只是涨快慢的问题,总不会跌吧?

好了,现在回到这个基本问题,其实上面已经回答了,房价不是物价,不是涨快慢的问题,它真的可以跌,而且可以跌的很惨,历史上房价下跌很常见,就下面的图(其实是重复上面的图)可以看出,1920-1940美国大萧条期间跌了,1960-1980美国大通膨期间跌了,1990-2000 美国互联网泡沫期间跌了,最近的2008-2010 美国金融危机期间更是跌惨了,所以有人说这次和08年不一样,不是房地产泡沫,所以房价稳健的话,完全是无稽之谈。几乎经济方面什么风吹草动都会造成房价的下跌,因为它是占绝大多数人收入1/3的“奢侈品”消费,并非简简单单的一件物品。而这种跌幅根本就难以估量,每次下跌要近15-20年才能恢复元气(2008年虽然跌的惨,恢复算是快的,只花了13年到现在已经基本恢复了那时的疯狂)。

美国居民自住房地产的这种巨跌加缓慢的恢复的一个过程,让这种投资其实毫无抵通膨和长期价值可言,绝大多少可以说是完全的亏本生意。比方如果不幸踩高点买的房,很可能15-20年之后再来卖,可能还买不到之前的价格。这意味着最初投入的钱别说抵通膨和时间成本了,连几十年前丢进去的本金都收不回来。







好吧,好吧,你说的都对,但是我就是要买房住啊,那你说什么时候买房比较好?

如果是刚需和急需,那没有办法了,硬着头皮上呗,但是最好不要去盲目冲动竞价,更不要因为要竞价,听卖家和房产经纪人的,把保护自己的条款删除点(比如贷款条款),因为这不但不能保证你买到房子,而且会白送你的保证金给卖家。

还有一招,这是我在一个极左牛校商学院上房地产投资课上学来的,免费在这里放送。就是去调查市场,因为每个市场都有个affordability level,也就是现在和你竞价抢房的人大多数能够支付得起的房价范围。你可以通过刷卖房网站看出哪个价位区间房子最快卖出去,最多竞价,然后把自己的目标定在高于(多花点钱买高端)或低于(卖便宜点的再改造)这个区间,这时你就会发现你的选择性多了,而且也更多的讨价还价空间。当然如果你在极热无脑的市场,房价从几十万到几千万都有人疯抢,那我只能说,朋友我永远祝福你。。。

如果不是刚需和急需,正如我上面说的,因为现在最大的问题是供需不平衡,归根结底是供给侧不足,所以最好的办法是等待,最好能等到今年冬季,或者明年秋冬季。等待疫情逐步稳定,经济恢复,自然有更多的新房和二手房出来,而且不用担心好房子都被抢了,因为现在的高房价加上银行的贷款难度,本身也在钳制房价,当不正常的高房价数值超过现在市场绝大部分购房者的承受能力,它自然要转向一个平衡。亚当·斯密不是说过市场经济发展的内在规律是一只无形的大手, 自发的调节着市场。对房地产这种数据信息相对透明,而且一直和经济周期存在一个滞后性的市场,这个规律还是很适用的。

最后,GOOD LUCK.



 




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