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房价6年来首降,奥克兰接下去还要跌多少?
送交者: 鱼丸丸粗面面[布衣] 于 2018-11-07 11:35 已读 2708 次 1 赞  

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新西兰最大城市奥克兰上月房价出现6年来首次下调,整个新西兰房地产市场也因为政府的限制房贷措施而降温。此前几天,该国新政府刚刚宣布,计划明年2月起禁止外国人在当地购买二手房。

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新西兰估价局Quotable Value(QV)的数据显示,奥克兰地区10月房价同比下跌0.6%,自2011年以来首次下跌。 6park.com

全国范围而言,10月房价同比上涨3.9%,创下5年来最小涨幅,显示新西兰央行的限制房贷措施正在让一度炙手可热的房地产市场降温。 6park.com

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经济学家预计,随着新政府出台更多打压房价的措施,新西兰的房地产市场有望进一步降温。禁止外国人购买二手房只是新政府计划采取的系列措施之一。 6park.com

10月31日,新西兰现代史上最年轻的总理杰辛达·阿德恩(1980年7月出生)开始对海外的楼市炒家祭出重拳。她宣布,新西兰政府定于2018年年初实施新政,把购买住宅房屋定为“敏感”投资,将禁止非本国居民或公民的海外买家(不包含澳大利亚人)在该国购买二手房。 6park.com

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新西兰总理杰辛达·阿德恩 6park.com

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阿德恩说:“我们的目标和承诺是禁止外国买房者进入现在的新西兰房地产市常”2000年至今,新西兰房价累计上涨超过150%,作为一个小经济体,新西兰无法维持这么高的房价。 6park.com

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澳大利亚则是比加拿大更早的对外国人购房进行严格限制的国家,2008年12月,澳大利亚法律规定:除特定情况外,非澳大利亚公民只能购买新建住宅,不得购买二手房;若购买新房,必须获得澳大利亚外国投资审核委员会批准。 6park.com

像中国恒大老板许家印就因此被澳大利亚政府盯上,要求他限期卖掉他在悉尼派珀角的价值4千万澳元的豪宅。2015年12月,澳大利亚出台更严厉的规定,外国公民一旦被发现违规购置住宅,将面临至多3年监禁或13.5万澳元罚款;非法置业的外国企业将被处以最高67.5万澳元的罚款。 6park.com

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而早在2016年7月,加拿大英属哥伦比亚省就出台了一项法案,自当年8月2日开始,向在温哥华地区购买民宅,却没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收额外房产转让税,税率高达15%。这意味着,一套100万加元的房子,海外买家将额外多交15万加元的税。 6park.com

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如此多的海外买家限购政策集中推行,确实曾在一时间镇住了许多希望在澳大利亚和加拿大进行房产投资的海外买家,那么政策实行几年后的效果又如何呢?究竟对房价造成了多大的抑制呢?下面我们还是数据说话: 6park.com

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澳洲主要城市房价曲线图 6park.com

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从上图不难看出,即便澳大利亚从2008年底就施行了比较严格的海外买家限购政策,但由于海外买家整体购买的房产只占到全部成交量的百分之三左右,即便把这部分需求从二手现房转移到新建房市场,对于全国房地产市场走势的影响依然几乎可以忽略不计。事实上,在严格实行海外买家限购政策以后,澳大利亚主要城市的房价依然和新西兰一样,从2008年至今的十年基本上升了一倍。 6park.com

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加拿大多伦多市房价曲线图 6park.com

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看完澳洲让我们再把目光投向加拿大,还停留在多伦多征税海外购房人士15%税费的余悸中么? 多伦多2017第三季度房市数据已出。房屋中位价较去年同期大幅上涨了21.8%,已达$861,397。 6park.com

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而从加拿大全国来看,受益于强大邻国美国的全面经济复苏,加拿大全国主要城市的新屋价格从2008年全球经融危机以后也一直稳定的走在上升通道内逐渐攀升。 6park.com

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那么问题就来了?这么说被寄以厚望的海外买家限购政策看起来并不能带来房屋价格下降的直接结果,那新西兰工党新政府的房价调控目标岂不是要落空? 不如让我们快速回顾一下工党上一个任期内房价的变化吧。 6park.com

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数据显示,历史上工党执政时,曾出现了新西兰历史上最大规模的房价上涨。这一组数据源于Corelogic。1990年-1999年,国家党执政时房价上涨了49%。1999年到2008年,工党执政时房价上涨了113%。而最近结束的国家党执政任期中,全国房价增幅为69%。 6park.com

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奥克兰房地产投资者协会主席Andrew Bruce指出,这些数据可能会让很多人感到惊讶。他们以为工党执政就意味着较低的资本收益。 6park.com

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BNZ首席经济学家Tony Alexander引用了1961年的数据,分析了每个政党执政下平均每年的房价增速。数据显示,国家党执政下,每年平均上涨9.1%。工党执政下每年平均上涨16.8%;如果排除1972年工党执政时石油价格的上涨和失去控制的通货膨胀,这一数字可以调整为13.9%。 6park.com

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事实上,在过去的50多年里,新西兰的房价一直傲视群雄,领涨全球,即便是在几次全球性的金融动荡中都保持走势格外稳剑这与新西兰特定的全球避险天堂的地位是密不可分的,也很难在短时间内就得到扭转。 6park.com

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随着每年数万计的移民涌入奥克兰,这座新西兰最大城市的人口增速和人口密度将远远将新西兰其他城市抛之脑后,20年后新西兰将近40%的人口都将聚集于此,另外一个令奥克兰房价居高不下的主要原因就是巨大的住房缺口。 6park.com

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新西兰统计局发布的国家的人口估计,奥克兰人口持续增长,截止到8月,奥克兰新增44500人,其中36650为海外移民,总人口达到166万。 6park.com

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这些数据又是对奥克兰有想法的购房者和租房者的又一次残酷打击,从下图可以看出,奥克兰的住宅新建批文,包括联排,公寓和独栋屋,总数量每年都只在1万套左右。 6park.com

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而根据工党政府的最新统计,目前奥克兰的住房缺口有4.5万(套),新房的修建速度远远赶不上实际的需求。 6park.com

在汉密尔顿和惠灵顿,住房的供给也严重不足,全国的住房缺口目前有7.1万(套)。 6park.com

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据称,这一数字是工党政府根据新增人口和实际建房数字的对比而得出的。 6park.com

根据商业创新与就业部(MBIE)的统计,截至2017年6月1日之前的一年中,奥克兰地区一共新建了9725(套)住宅,但同期住房的需求量则增长了18007(套)。数据显示,自2013年之后,人口增长数量和新建住房数量的差距就在日益拉大。 6park.com

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新任住房部长Phil Twyford对此表示,工党政府从前任国家党政府的手中继承了一场灾难。 6park.com

“这是我们发现房价在近年来翻倍的主要原因。但国家党政府一直没有正视这一问题。” Phil Twyford说道。 6park.com

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下面是采访当选总理——Jacinda Ardern的记录,采访中总理表明工党将在寻求改善住房负担能力的同时保护现有的住宅价值。 6park.com

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记者:另一个问题,可以说,是住房和经适房的缺乏问题。Mr peters在演讲中说他和你一起建造负担得起的房子将是你们优先考虑的事情。所以你打算什么时候开始建设?  6park.com

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Ardern:当然,我们需要马上开始。我们在选举中谈到了这一事实会随着时间推移而逐步发展。对我们来说,我们已经库存已经短缺了。我们的第一步是可负担的住房的建设。 6park.com

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记者:这需要多久,你能大概说下时间吗? 6park.com

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Ardern:我没有办法给出具体的时间,但是如果你给自己设定一个目标,比如,我们平均10年内有10000套房子,那么我们需要很快开始。  6park.com

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记者:那么,围绕外国买家,禁止外国购房者的住房的部分原因是为了降低住房价格。你是否有一个预期,你想把价格降到什么程度?  6park.com

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Ardern:这个说法是为了确保我们在供应和需求上平衡。但我在选举过程中不断强调的一点,就是我们拥有的住房库存的性质。例如,我们在奥克兰就没有建造经济适用房,全是一般的住宅,所以我们增加了我们的住房库存,是指那些在100-200平的房屋。 我们要确保我们在提供经适房的同时,不会造成人们的现有房屋价值的下降。 6park.com

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记者:但是,如果你建造更多的房屋,有更多的供应,那么房价将全面调整。这是基本的经济学。那么,你预计房价下跌的原因会是什么?  6park.com

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Ardern:我预料现有市场会降温。但是就像我说的,我们的观点是保证房地产市场供给的同时,不希望看到人们的房屋价值急剧下降。  6park.com

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记者:所以下降,比如1%,2%? 6park.com

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Ardern: 对。是的,目前它正在降温,虽然尚不清楚这是否会持续下去。我们认为,目前我们需要解决的问题则是供应问题。  6park.com

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另外一个将在未来继续推动奥克兰房价的强力因素,就是目前奥克兰正在经历着的如火如荼地大型基础设施升级改建。从已经公布的市区到码头的Masterplan,从修建中的奥克兰地铁环线City Rail Link,再从刚刚通车的Waterview隧道,每一位奥克兰的居民都能否亲眼目睹这样的转变并亲身享受到城市升级带来的福利。 6park.com

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根据新西兰房地产研究所的统计,在奥克兰,房价中位数相比去年12个月上涨了5.7%,达到84.5万纽币。 6park.com

虽然对房地产的监管有不同尝试办法,比如收取资本利得税,禁止海外买家买房,更严格的贷款要求等,但是这些都没能阻止房价每年的上涨。“每个市场中都有评论员预测房价会暴跌,但是没有任何一个市场中出现了这样的情况。” 6park.com

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“虽然我们认为像悉尼、奥克兰和墨尔本这样的房地产市场在实现着跳跃式的发展,但是其实他们并不受国际买家的追捧。在欧洲,真正的热点是伦敦、巴黎、柏林、阿姆斯特丹、哥本哈根和米兰。” 6park.com

“从研讨会上得到的信息是,就算抵押贷款利率大幅上涨,世界各地的住房价格居高不下,我们还是要学会在这种环境下生活。” 6park.com

影响抵押贷款利息的一个重大因素是储备银行的官方现金利率,创下历史新低1.75%。储备银行自己预测,将在2019年提升。官方现金利率只是影响利率的一个因素。还有其他的因素,包括抵押贷款融资以及海外融资的成本,这些在很大程度上受到美联储的影响。 6park.com

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预计美联储在明年会有三次加息,但是现在还不知道何时会行动。 6park.com

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市场风云莫测,瞬息万变。说到底任何预测都不过是作者盲人摸象般的主观臆断。一家之言,仅供参考。

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