前几天，细心的网友在收看央视一档体育节目时，发现被网友称为“潘跑跑”的潘石屹夫妇也一不小心上了央视。网友们很快从电视画面里看出好几个端倪：
第一、从潘石屹夫妇身边坐满外国人的电视画面里，确认“潘跑跑”潘石屹确实跑到了国外。
第二、潘石屹这位昔日叱咤风云的房地产大佬，仅仅一个月时间不见，就已经满头银发，由一个意气奋发、指点江山的百亿富豪，变成了一个邋里邋遢的糟老头子。
第三、潘石屹的妻子张欣脸上也愁云密布、神情黯然，一脸的苦像，气色好不到哪里去。
没有想到，经过两年精心布局，左右突围的潘石屹夫妻，在美国黑石集团宣布终止收购SOHO中国之后，竟会以这样戏剧性的方式出现在全国人民面前。
那么，潘石屹是一个什么样的人呢？他为何会为网友们冠以“潘跑跑”的名号呢？此外，潘石屹为何会由一个指点江山的房地产开发商，变成如今满头银发的糟老头子呢？未来潘石屹夫妻的SOHO中国会面临什么样的问题呢？
大家好，我是老秦，本期内容客观真实，我将用最简洁的方式，为您讲述。恳请大家点赞，这也是给我最大的鼓励。
谢谢！咱们开始讲起！
1963年，潘石屹出生在甘肃天水。学生时期的潘石屹聪明好学，学习成绩一直很优异。在18岁那年，潘石屹以全校第二名的好成绩考入中国石油管道学院。
毕业之后，被分配到国家石油部工作。
对于很多人来说，在那个年代拥有这样一份工作，就已经非常满足了。然而在中国上世纪八十年代初期，正是改革开放国策实施的头几年，在时代汹涌的潮流中，潘石屹的野心也被点燃了起来，他义无反顾地投身到下海创业的浪潮中去。
1984年，潘石屹放弃了国家分配的“铁饭碗”工作，毅然辞职下海，来到了深圳。然而，初到深圳的潘石屹很快感觉到现实中的深圳并不像他想象中那样，到处充满黄金。
在深圳四处碰壁的潘石屹仅仅干了一个多月的电话销售员之后，再次选择放弃，南下来到海南。
到了海南之后，潘石屹凭借着自己大学文凭这一资本，被海南一家砖厂的老板看中，开始在这家砖厂打工，后来成为了这家砖厂的厂长，每月起码有两万的盈利。
这让他一度觉得美好的生活即将来临，没有想到，海南的房地产泡沫很快粉碎，直接将他的砖厂给亏损倒闭，即便如此，他依旧没有放弃。
一次偶然的机会，潘石屹认识到了刘军等人，刘军又介绍他一起认识了冯仑、王启富、易小迪等人。
当时冯仑在海南成立了万通地产，并高息借来1000万元，准备抄底海南房地产。邀请潘石屹加入一起来做。
后来，这6人一起合作，集资买下了一座烂尾楼，万万没想到，他们前脚刚买下烂尾楼没多久，后脚就碰到当地的房价突然暴涨，抓住机会的这六个人，在那个年代一举赚到了上千万巨款。
经此一役，潘石屹等六人就在国内留下了“万通六君子”的名号。因为这六个人冯仑年纪大，口才又好，所以就成为“带头大哥”，担任万通公司董事长。潘石屹有才华，担任总经理一职。
90年代初的海南房地产行业，由于吸引了大量的资本投入，看上去很像一个资本逐利的角斗场，所有人都想在海南房地产这场盛宴中分一杯羹，在不到30万人的海南，竟然有近两万家多家中外房地产公司遍地开花，加入炒地炒房大军。
然而，当越来越多的资本玩家进入游戏场中时，海南房地产市场的繁荣外表下，一场房地产泡沫的巨大风险也正在一步步降临。此时的潘石屹，以商人特有的精明，很快嗅到了海南房地产危机爆发时的风声，赶紧收手，将手中的资产全部变现。
从危机中全身而退的潘石屹，把自己事业的重心放在了首都北京，准备在北京的房地产市场大干一场。
回到北京的潘石屹，除了手中握有上千万现金之外，他几乎一无所有。
不久，潘石屹看上了北京市西城区阜成门外一个闲置的拖拉机厂的一块地，潘石屹认为这块地开发成楼盘一定能销售赚钱。但如何才能拿到这块地呢？
很多朋友听说潘石屹要开发这块地，纷纷嘲笑潘石屹痴人说梦。然而，潘石屹却说，我一定能搞成这个项目。


过了一段时间，潘石屹果不其然通过关系搞到了这块地。这个项目，就是潘石屹到达北京后开发的第一个项目“万通新世界”
但是，真正成就潘石屹的，是他提出的“SOHO”概念。在这段创业过程中，他的最好的伙伴不是别人，正是他的妻子张欣。
1965年，张欣出生在北京。张欣的父母本来是缅甸华人，上世纪60年代初，夫妻二人回到国内，并被分配在北京的翻译局工作。
张欣长到五岁的时候，她的妈妈被下放河南农村。少时的张欣，很难找到一个固定的好朋友，因为她一直在转学，大概转了七八次，长到14岁，父母带着她来到香港谋生，租了间狭小的公寓安定下来。公寓很小，连张床也没有，张欣和妈妈挤在一张办公桌上睡。
年纪小小的张欣一边读书，一边在一家电子装配厂的流水线上干活。全日制学校她是读不了的，张欣就读夜校，重点学习英语。
她有着极高的语言天赋与学习能力，这为她未来叱咤上海埋下了伏笔。事实上，张欣即使做女工，她也比一般人做得出色。
16岁那年，她被调为仓库保管员，收入增加了还清闲很多，这多出来的时间，她全用在学习上。
1984年，19岁的张欣收到了英国苏塞克斯大学的入学通知和奖学金。她揣着自己心爱的英汉词典，拎着一口炒菜锅，风风火火勇闯英伦。
从苏塞克斯大学毕业后，张欣又考上剑桥，成了欧美炙手可热的人才。毕业之后的张欣成了美国华尔街投资银行高盛银行的分析师，并回到了国内。
1994年，潘石屹在一个饭局上认识了在华尔街高盛银行工作的“海归”张欣。张欣是不折不扣的海归美女，不仅有高学历在手，还手握金融专业高学历，而潘石屹却已经离过两次婚，并带着儿子潘瑞独自创业。
据媒体报道，认识张欣4天后，潘石屹便向其求婚，4个月后，两人同居结婚。借着这个契机，潘石屹从“万通六君子”黄金组合中抽身而出，开始了与老婆张欣一起重新创业，做起了自己的京圈地产。
1995年，潘石屹夫妻二人共同创立了SOHO中国有限公司，在人们都将住宅作为私密空间，偏爱舒适设计时，潘石屹却石破天惊地提出“商业化住宅”的概念，将家里变成办公室，服务于自由工作者。
这一前卫而另类的概念横空出世，并声名鹊起，受到市场的广泛关注。全盛时期，SOHO曾一度占据北京CBD地区近一半销售额。造型之独特、售价之高昂，名冠北京城。
为了卖楼，那几年潘石屹马不停蹄地拍电影、出书，把自己打造成地产娱乐明星，然后带着成功企业家光环跑到山西和内蒙古，向煤老板们兜售SOHO旺铺。
2005年，北京商品住宅房均价一平米6725元时，潘石屹就以2万一平的单价，从山西人手里拿走了7个亿。足足3倍于市场的超高定价，把风险和经营压力都留给了自己的客户。
2003年，潘石屹开始跑马圈地，斥资十亿元收购了华远地产的华远商都国际中心的楼盘，改名soho尚都。此外，他还出资7.1亿元买下了北京朝阳门外cbd的一块土地，命名为“建外soho”。
当时，所有北京CBD区域的所有楼盘，总销售额共计134亿元，而建外SOHO的销售额就占有其中60.5亿元，占比达到45%。一个楼盘几乎占比达到一半，在北京吸足了眼球。
此外，潘石屹还把触角伸向中国最大的城市上海，在寸土寸金的上海一举耗资上百亿，拿下众多地产项目，试图把soho中国在北京的成功模式复制到上海去。
在掌握了北京、上海等经济发达地区的黄金地块后，潘石屹着手构建他的商住帝国。利用在深圳积攒的销售经验，潘石屹极其善于揣摩客户的心理。在他整买散卖的营销理念下，SOHO开盘日即达成了过亿的销售额。
在不断地发售招标、连锁化经营后，SOHO成功上市，跻身成为亚太地区最大的商业地产IPO，潘石屹也获得2003年“CCTV年度经济人物”候选提名，一时风头无两。
然而，就在潘石屹夫妇在国内豪赌大赚特赚的时候，他们已经在精心布局出逃的准备工作。
2005年，国家宣布外资企业可以投资国内房地产政策一经宣布，潘石屹就冒着失去公司控制权的风险，将自己SOHO中国的全部股权，以馈赠的方式转移到自己妻子张欣名下，张欣则以100%控股人的身份成为SOHO中国的实际拥有者。
那么，精明的潘石屹为何要棋出险招，冒这么大的风险呢？
其实，这正是潘石屹的精明之处，之所以这样做，主要是因为张欣是美国美籍。如此一来，SOHO中国不仅可以以外资身份获得更为宽松的政策监管环境，并且还可以享受高额的政策优惠，赚取更多利润。
此外，也为将来他们携带资本出境也铺平了道路，可谓“一石三鸟”之策。
潘石屹夫妇之所以能够成功，主要归功于他们一直极为推崇的商铺散售模式，也就是零售产式商铺。也就是说，开发商将分割好的商铺卖给小业主或者个人，由于这些小业主或者个人都是通过商铺出租进行理财，获得稳定的租金收益。
因此潘石屹抓住小业主们这个投资需求，承诺售后统一运营管理，统一宣传，统一招商。这样一来，就解决了商铺投资者自行招商经营的后顾之忧，也让SOHO中国开发的楼盘在北京房地产销售市场一骑绝尘。
2011年，北京银河SOHO以每平方米7万元的价格，在一个月内就售出了146亿元，获得当年北京地区单楼盘销售冠军，取得了令人羡慕的成绩。
2012年，SOHO中国迎来中国市场的巅峰时刻，业绩直追地产头部企业深圳万科，把如今的恒大、碧桂园等房地产大型企业远远甩在身后。
然而，让潘石屹夫妇尝尽甜头的商铺散售模式最终却寿终正寝。
2012年，随着国家对商铺分割散售模式取缔的一声令下。SOHO中国的好日子也走到了尽头。
从这个时候起，潘石屹夫妻开始两手准备，一手准备是公司转型，一手准备是套现
逃路
。但是，即使是企业转型，人们也能看出潘石屹夫妇的精明过人之处。
2012年，由于北京地区的写字楼租金价格持续上升，潘石屹夫妻随之将他们开发的楼盘不再销售，而是打算学习香港的模式，收取租金，通过租金的稳定收益维持企业经营。
也就是说，他们夫妻二人不再站到前台，使劲地叫卖商铺，而是退居幕后，当起了“包租公”“包租婆”，这原本是一个很不错的生意模式。但却对后期运营管理提出了更高的要求。
然而，潘石屹夫妇虽然在宣传上作出很多承诺，但却在现实招商以及运营管理中漏洞百出，让商户们大失所望。很多商户望眼欲穿，最后不得不离开SOHO中国，到管理更到位的华润万象城和万达等楼盘去办公。


这样一来，SOHO在中国市场口碑极差，公司经营也逐渐陷入低谷之中。
面对企业经营的下滑以及越来越收紧的国内房地产市场，潘石屹夫妻开始加速他们的逃路计划。
潘石屹夫妇的逃跑计划可以分为两部分。第一部分别是加速出售国内地产物业，套现离场，第二部分是积极捐助国外教育机构，为自己出逃国内积攒名望和人气。
在抛售物业方面，潘石屹夫妇在2014年9月，把上海SOHO海伦广场和SOHO静安广场以52.32亿元卖给金融街控股；同年，把上海凌空SOHO一半的物业近10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网；2015年，潘石屹夫妇把上海外滩国际金融中心8-1地块50的股权以84.93亿元的价格，卖给上海首富郭广昌旗下的复星集团；2016年潘石屹夫妇二人又以32.2亿把上海SOHO世纪广场出售给国华人寿保险；2017年，潘石屹夫妇继续出售物业，把上海虹口SOHO和凌空SOHO打包，以49.44亿元卖给吉宝置业和基汇资本。
通过以上各种眼花缭乱的出售行动，潘石屹夫妇在5年多时间里，套现的金额达到了300亿元之多。
这些钱，潘石屹夫妇通过老婆张欣旗下的海外离岸公司，进入了海外房地产领域，实现财富的转移。
潘石屹夫妇在转移财富的同时，也积极为他们将来在国外的事业积攒人气而发力。他们以国际慈善家、热心教育企业家的人设，大手笔进行捐赠。
2014年，潘石屹、张欣夫妇向哈佛大学捐了1500万美元，随后成立基金会，再次捐助1亿美元。
此举在网络上引发了很大的质疑。但令人没想到的是，仅仅隔了3个月后，潘石屹夫妇又给耶鲁大学捐了1000万美元。
潘石屹夫妇对美国教育事业的过度热衷，被人戏称是花重金为儿子买一张高校门票。潘石屹夫妇在看空中国市场的路上一路狂奔，他把自己在中国赚取的财富转移美国购置大量房产。
2011年，潘石屹夫妇便以7亿美元，买下了纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。
2012年，他们又花6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。
2013年，潘石屹的妻子张欣又联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。
此外，潘石屹长子、名列“新京城四少”之一的潘瑞，在英国也成立了一家欧房地产公司，在当地拿下多个地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。
另外，他们还大手笔出资10多亿美元投资美国汽车公司，为美国经济发展主力。
相对于对美国大学出手阔绰的形象，潘石屹夫妇对国内的慈善事业却显得“斤斤计较”，非常低调。
2020年当疫情来袭时，一些有家国担当的企业纷纷解囊相助，潘石屹不但分文不捐，反而蹭起了疫情的热度，引发国内民众的口诛笔伐。
2021年，河南郑州地区发生水灾，国内众多企业家争相捐款，潘石屹夫妇不但不捐，反而加紧了出逃的步伐。
对潘石屹夫妇而言，较之家国情怀，利益显然更为重要。
这两年，潘石屹夫妇为了完成彻底的跑路，在成功将两个孩子送到国外之后，在抛售业务方面更是开足马力。然而时过境迁，如今的房地产市场已经不是资本进入的最佳领域。
潘石屹夫妇几乎找遍了国内投资机构，但没有一家愿意接盘soHO中国的股权。折腾了两年之后，潘石屹夫妇只好忍痛打折，将原来报价270亿元的SOHO中国售价一口气降至200亿元，再次找到美国私募股权投资机构黑石集团，希望黑石集团能够接手。
然而就在SOHO中国兴致勃勃地向市场公布黑石集团的收购要约之后，国家市场监督管理局却果断出手，做出对这次收购案进行审核的决定。
其实，像这种市场交易，如果在国家没有出台《反垄断法》之前，根本不算一回事，国家相关部委根本不会涉及企业并购的事情。但在《反垄断法》出台之后，政府部门就不能对这种交易坐视不理。
但这次国家市场监管局果断出手，显然是政治意义大于市场意义。
国家绝不容许个别在国内发财的人，把财富转移到国外去。黑石集团也正是嗅出了其中的味道，没有几天，便自动放弃了收购SOHO中国的计划。这对潘石屹夫妇而言，无疑是当头一棒。
那么潘石屹夫妇即便是跑路，为何要急着出售SOHO中国的股权呢？
我们先来看看SOHO中国的经营情况。今年8月19日，SOHO中国发布2021年未经审计的中期业绩。
数据显示，2021年上半年，SOHO中国实现租金收入同比增长约3%，在此期间没有物业销售收入；运营稳定的投资物业平均出租率恢复至约90%。此外，SOHO中国实现公司权益股东应占净利润约人民币3.4亿元，同比增长约67%；净资产负债率约43%，平均借贷成本约4.7%。
从以上财务数据看，SOHO中国相对于动辄负债率高达100%的房地产开发企业来说，43%的负债率表明SOHO中国罕见的一家低负债优质房地产公司。
这么优质的公司，潘石屹夫妇为何要狠下心来大着出售呢？
说得直白一点，就是想在跑路之前偿还所有的债务。SOHO中国的财报显示，截至2021年6月30日，集团总借贷共计约185.23亿元，其中有约11.82亿元将于一年内到期，约16.02亿元将于一年以上二年以内到期。
尽管潘石屹夫妇通过家族信托斥资百亿投资了纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦等大量境外资产，但今年上半年在SOHO中国的账上现金及现金等价物只有14.92亿元，也就是说，这点钱只够勉强支撑一年内到期的借贷。
如今一只脚踩进美国的潘石屹，面对即将陷入困境的SOHO中国财务现状，除了焦头烂额之外，唯一补救的办法就是出售转移到国外的物业，偿还银行到期债务，并继续承担起每年七八亿元的银行利息。以目前SOHO中国的经营收入，根本无力承担起这些银行利息。
看来，精明的潘石屹夫妇在国家有力的干预下，将来不仅跑不掉，恐怕还要把国外的投资慢慢变现，再慢慢转移回来才行。
面对此种窘境，潘石屹由一个红光满面的地产大佬变成一个满头银发的糟老头子，咱们也就不难理解了。


与潘石屹不同的是，像曹德旺等一些有国家情怀的企业家也去海外投资，但这些企业家去海外投资的目的，是想把国外的钱赚回到国内，为发展国内经济和改善民生服务。而潘石屹却是在享受了中国大量的人口红利，以及西北地区大量的廉价能源损耗之后，带着在中国赚取的巨额财富，在国外疯狂投资，疯狂捐献，并打算全家移民国外，从此衣食无忧，同祖国永不联系。
像这样的企业家，国人除了唾弃和不齿之外，更多地要对他进行道德批判。好在国家有关政府技高一筹，并没有让潘石屹的财富“乾坤大挪移”计划得逞，在共同富裕的时代背景下，潘石屹们也应该自己进入“觉醒时代”了。