| 送交者: 与庄共舞[♂★与庄共舞★♂] 于 2018-09-24 12:25 已读 9813 次 3 赞 | 与庄共舞的个人频道 |
6park.com生活 6park.com 在美国买房不止要付房贷，这些隐藏费用可能每年过万 6park.com
爱做功课的Rain 6park.com达人推荐 6park.com 很多第一次买房子的小伙伴可能都会犯这个错误，在考虑自己买不买得起房子的时候只看了“房价”，然而当真正成为屋主之后，才发觉在付了首付和月供之外，还有很多杂七杂八的不可避免的费用，加起来的总数可能会吓你一跳。 6park.com
据房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示，美国屋主除了要还房贷以外，每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用，包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外，每月支出要超出$780。 6park.com
6park.com 6park.com 下面是某Rain做的一份功课，升级做屋主都需要准备缴交哪些费用，需要多少，有兴趣的小伙伴们一起来看看吧。 6park.com
买房时需要考虑的支出
由于大多数小伙伴是向银行贷款的方式购买房子，所以下面的情况是以房贷买房为例。 6park.com
Earnest Money Deposit 6park.com
6park.com6park.com（图片转自Viva Escrow，版权属于原作者） 6park.com 这是俗称的“诚意金”，当看中了房子以后，买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意，而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候，这笔款项就要马上存入escrow账户由第三方托管。诚意金根据地区不同约定俗成的额度也会不同，大多数地方通常是按房价的1%~2%算，但在一些房市供不应求的地区也有可能高达10%。 6park.com
如果一切顺利，这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里；而如果交易最终取消，则会按合同条款来分配，买家不一定能收回款项。 6park.com
所以作为买家，offer里一定要写清楚“contingencies（意外事件）”条款，比如如果验屋不满意、房贷批不下来、现住的房子卖不出去等等情况下都可以全数拿回诚意金，尽量保证自己的利益。（虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter，但预审批准不等于最终一定能批下来，意外很难说） 6park.com
Home Inspections
6park.com6park.com（图片转自Credit，版权属于原作者） 6park.com 当买卖双方讲好价钱，在最终决定买之前，买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验，检查有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份验屋报告，但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦。很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。 6park.com
Closing Costs
6park.com6park.com（图片转自Mortgage Trainers，版权属于原作者） 6park.com 当你验好房子、双方讲好价钱，你终于确定要买下这个房子，贷款也成功审批下来的时候，银行就会给你一张关于包括律师费、托管费、登记费、产权保险费、转让费、房屋估价费、贷款手续费、预交的地产税和房屋保险...等等一系列统称为“Closing Costs”的各种手续费用总和的清单。 6park.com
根据Zillow介绍，Closing Costs的费用通常是房价的2%~5%左右。也就是说，如果你要买的房子价格是$20万，那还得在首付以外额外准备$4000~$10000的现金。 6park.com
这笔钱一般是由买家出，但也可以跟卖家商量让卖家负责，比如买家可以让卖家在谈好的房价基础上加上手续费的价格、然后由卖家先付这笔钱；又或者直接让银行将这笔手续费算入贷款里，虽然前期不用拿出更多现金，但将来需要为这笔钱付利息。另外有些银行也会推出“No Closing Cost Motgage”，但利息通常会比普通的房贷高一些，其实也就相当于将这笔费用摊分到将来了。 6park.com
Down Payment
6park.com6park.com（图片转自Money Under 30，版权属于原作者） 6park.com Down payment 就是“首付”，首付给得多，需要贷的款额就少，日后供房的压力就少；首付给得少，日后每个月月供就高，这是很简单的道理相信大家都懂。但是对于房贷来说，这并不是一个简单的加减计算。 6park.com
银行贷款很看重LTV Ratio（ Loan-To-Value Ratio，贷款价值比），对于美国的常规房贷，20%首付是一个临界点。如果首付不足20%（LTV比高于80%），贷款的利息也会高一些，即使只增加0.25%，对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说，就是一笔不少的利息了。 6park.com
首付给得少，closing costs也可能会增加，因为其中一大部分费用（Loan Origination Fee）通常是跟贷款金额成正比的。 6park.com
首付不足20%，买家通常还要被强制购买Private Mortgage Insurance（简称PMI）直到LTV比低于80%为止。 6park.com
Private Mortgage Insurance
6park.com6park.com（图片转自CCAR，版权属于原作者） 6park.com 之前提到，如果首付不足20%会被强制购买PMI 房贷保险，这种保险的唯一受益人只有银行，万一欠债的人有什么原因还不上款，银行会有保障。千万不要以为买了PMI，万一自己真挂了，这个保险就会帮你还清所有房贷，所以你的家人也能有个房子做保障blah blah... 并不是的！你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”，跟PMI不是一回事。 6park.com
PMI每年的费用通常约为房贷总额的0.5%~1%左右，也就是说，如果要交PMI的话，贷款每10万一年要多支出$500~$1000。 6park.com
还有就是，虽说当equity高于20%以后就可以不交PMI，但通常PMI的自动取消是设在按原定还款日期equity 高于22%之后。如果你想多在前期还些钱早些取消PMI的话，需要书面向银行申请，可能还要做重新估价等等手续，比较麻烦。所以一般人都会尽量缴足20%首付完全避免PMI。 6park.com
另外FHA loan的贷款保险不按这个规则取消，想要取消PMI 可能需要refinance（贷款重组）。 6park.com
Homeowners Insurance
6park.com6park.com（图片转自Evergreen Homes，版权属于原作者） 6park.com 房屋保险虽不像汽车保险那样必须要购买，但如果屋主背负房贷的话，银行通常也会强制要求屋主购买房屋保险。因为如果有什么意外导致房屋损毁需要修复甚至重建、家里遭贼、又或者屋主被卷入官司纠纷要赔钱时，房屋保险就会负责赔付，保障屋主的利益，也间接保障屋主有能力继续还款。 6park.com
但要注意的是，基础的房屋保险通常不保因为洪水、地震等自然灾害造成的损失，洪水险和地震险等一般都需要另外购买。所以如果房子位于一些自然灾害风险大的地区的话，一定要仔细看清房屋保险的条款，问明什么情况下保险会赔付而什么情况下不赔付。 6park.com
6park.com 如果房子位于洪水高危地段，贷款的银行通常也会强制屋主购买洪水保险，美国洪水保险平均费用约$700/年。很多人买房的时候也会注意上FEMA Flood Map Service Center查清楚，确保自己家不在高危地段。 6park.com
Property Taxes
6park.com6park.com（图片转自Tax Foundation，版权属于原作者） 6park.com 地产税是地方政府的重要收入来源，也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦，曾经就有新闻报道有人欠了地产税，结果房子被政府没收拍卖还债了。 6park.com
虽然说不同地区的地产税有高低区别，差别还挺大的。但全美平均地税为房价的1.19%，买了20万的房子，每年就还得准备额外上缴$2380的税，更不要提住在新泽西州这种全美地产税最高的地区的小伙伴们了。买房时记得查查往年地产税多少，自己有个心理准备。 6park.com
地产税通常可以作为itemized deduction抵免个人收入税，报税的时候或许能对减税有点帮助。 6park.com
HOA Fees
6park.com6park.com（图片转自Collins & Company Inc.，版权属于原作者） 6park.com HOA是屋主协会的简称，美国的HOA类似于小区物业管理，负责制定和执行其辖区范围内的一些运行规则。购买了HOA区域内的房产的人就会自动成为会员，并且会被强制缴纳物业管理费用（HOA Fees），用于公共范围的环境设施维护等。 6park.com
HOA物业管理费通常每月$200~$400不等，这也是很多人在买房时需要考虑的重要因素，不少人会选择避开HOA区域的房子。如果看中的房子属于HOA管理范围，最好事先了解清楚HOA制定的小区规则有哪些，管理费多少，日后管理费会不会增加，怎样增加等等。 6park.com
Mortgage Payments
6park.com6park.com（图片转自LessDebt，版权属于原作者） 6park.com 贷了房贷当然就得定期供款还债，现在的贷款基本上不会限制提早还清款项，如果每个月在固定的月供以外，再额外多交一点钱，这笔钱就会直接扣在本金上，不但可以帮你提早还清房贷，还能省下不少利息。 6park.com
假设贷款为10万，30年固定利率4.5%，原本每个月月供是$507，只要每个月多还$50，就能省下总共$15,872的利息，缩短5年还款时间！所以真的不要小看每个月多加的一点点钱！ 6park.com
买了房子的小伙伴们赶紧用Mortgage Payoff Calculator算算数，看看每月加点点钱能给自己省下多少时间和利息。哦，房贷的利息也是可以抵扣个人收入税的（itemized deduction）。 6park.com
当然，还没买房子的小伙伴们在估算房贷月供的时候，最好利用能加上地产税、房屋保险、HOA管理费的Advance Mortgage Calculator，能更加直观的估算自己日后每月的固定支出大头。 6park.com
Utilitie Bills
6park.com6park.com（图片转自istockphoto，版权属于原作者） 6park.com 租公寓的小伙伴们可能也已习惯每月按时交电费网费，升级做屋主之后，这笔开销通常会更高，水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视等等的费用每一样都要自己跟进（某些公寓可能会免水费垃圾费等）。所以买房的时候，建议也问问前屋主每月的水电杂费开销，或者借助UtilityScore查询参考一下。 6park.com
装修翻新
6park.com6park.com（图片转自financebuddha，版权属于原作者） 6park.com 很多时候虽然我们看中一个房子，但可能也会很想将它按自己的习惯再改动一下，或者再翻新一下，这些都需要钱。 6park.com
另外，买房子的时候最好也跟原屋主商量好，有没有什么电器或者家具是你希望对方留下来的，写进合同里。否则你看房子的时候以为那些都有，结果搬进去才发觉人家全给带走了... 毕竟无论是冰箱这样的大件家电、还是窗帘这样的装饰，都是开销（当然，本来就准备全部新买的可以省略）。 6park.com
日常维护
6park.com6park.com（图片转自rescuelawncare，版权属于原作者） 6park.com 租住公寓的时候，家里有什么问题通常可以打电话找房东帮忙解决；然而自己做屋主的时候，所有的问题就都要自己来处理了。即使没有什么空调坏了、爆水管之类的突发事件，但平常家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护等等，也都省不了。 6park.com
这些维护工作一般都可以请专业人士来负责，又或者DIY自己做，自己动手虽然省下了人工，但也仍然需要花钱购买各种工具。 6park.com
为什么美国人DIY动手能力那么强？因为请人做太贵了啊！有兴趣了解如何DIY自己动手解决常见家居问题的小伙伴们，请戳某Rain做的另一份功课↓ 6park.com
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另外买房时还会考虑到的通常还有比如交通便利（汽油费），地区消费水平（日常买咖啡买菜出去吃饭等），学校（公校够不够好，报私校的额外费用）等等。 6park.com
写在最后
都说在美国买房容易养房难，相信小伙伴们看完某Rain的功课之后都有同感了吧？不知道大家对于买房租房又有什么看法呢？欢迎大家继续在评论里探讨交流。 6park.com
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本文由爱做功课的Rain原创整理，资料来源Zillow、USAA、Investopedia、AllState等网站，未经许可不得擅自转载，否则将追究责任。图片来自网络，版权属于原作者。 6park.com
6park.com本文于4天前发布 2天前更新 6park.com评论 17 6park.com 6park.com爱做功课的Rain 我知道有很高级的manufacturered home，甚至不懂行的人走进去参观完全看不出来，厂家宣传上说工厂固定环境下生产出来的房子比on-site建的质量更好。modular home就是那种有地质量又好的manufacturered home，因为有土地所以可以申请房贷而且也不贬值，就是可能有买家有成见卖的时候麻烦些。mobile home我们这边一般指没有土地权的那种，因为不属于real estate连贷款都不一样，利率也比一般房贷高些，不过因为整价便宜所以还好。 6park.com
4小时前回复 6park.com6park.comjustlikeelle 现在manufactured home很高级的。mobile home指的1980年以前的。现在出的房子虽然类型一样，但是样式啊还有里面装修风格和质量都有特别好的，有10几万的manufactured home。地的话看你在哪里了，但是我知道那里都有unrestricted land卖。买了地了就是你自己的。当然也有租的。小区肯定都有规矩，你盖房子的小区一样也是有规矩。但是确实不怎么保值。但是投入也小啊，毕竟还是有部分人买不起房子。这样一来manufactured home就是个不错的选择。而且租房子无论是房子还是manufactured home都是一样，碰到不怎么样的房客都是麻烦。好处是manufactured home本身不贵，假如房客弄坏了某些地方，相比你几十万的房子来说不会太心疼。我们阿拉巴马州租房子特别贵，不怎么好的地段也不在学区，而且还是manufactured home，都要一个月500$以上。真正的房子出租都1千多，阿拉巴马可不是像纽约那样的高收入州。起薪9$/h的工作是的是。所以我说的这个也就是真对经济条件不是特别好，或是一开始没那么多积蓄又不想租房子的 6park.com
6小时前回复 6park.com6park.com灵修 美国买房真心是个大坑！！很大的一个坑！ 6park.com
13小时前回复 6park.com6park.comAlexNg 同样的钱租房你每个月交出去的房租是expense，买房的话那笔钱就成了investment，逐渐累积的asset，expense和investment不能放在一起比埃 6park.com
14小时前回复 6park.com6park.com我是yanfang 我也是刚买的房子，真是太多复杂的事情了 6park.com
23小时前回复 6park.com6park.com爱做功课的Rain 学校税通常是跟property taxes一起算的吧？我们这边没有分开的学校税埃 6park.com
23小时前回复 6park.com6park.com爱做功课的Rain 亲说的是自己拥有土地的modular home，还是租地那种mobile home？mobile home虽然使用上跟传统房子没有什么区别，但房子本身不保值，而且土地是租借他人地方需要遵守很多规则，要租出去可能也要注意很多问题，尤其是当遇到恶房客的时候，房客违反规则就变成了房主的责任，严重的话房主也会被驱逐出小区，如果要找其他地方放置一个mobile home也是很麻烦的。 6park.com
1天前回复 6park.com6park.comHotcocoa小魚 还有学校税? 6park.com
1天前回复 6park.com6park.comElaine琳妹妹 真的是感同深受！ 6park.com
2天前回复 6park.com6park.comjustlikeelle 不能马上买房子的，可以买manufactured home。虽然没有真正房子好，但是也有高级的。便宜的也有，尤其double wide和triple wide的跟真正的房子差不多。等以后有大钱了再买好房子，毕竟每月房租跟房贷一样，都是每月交钱。以后搬家了，这个manufactured home还可以租出去赚房租，之前上大学的时候租房子，遇到黑房东简直是各种麻烦。如果单身的话无所谓，有家有孩子的租房子太麻烦，尤其哪头房东不租了还得拖家带口的搬家。 6park.com
2天前回复 6park.com6park.comemilly1990 最近看房子看到心都累了！特别湾区的房子贵成这样真想一直租房子住算了。 6park.com
2天前回复 6park.com6park.com克鲁斯家的小妞 如果不是想要一栋真正自己的房子，真心觉得租房好多了，起码便宜多了。想象中买房的首付，和真的最后close那个费用简直差太多了哭，哈哈。而且我贷款的时候，银行还要求我把车贷一次付清。买了房之后一会这个坏要修，一会那个要修。每个月维修费都贵的不行，人工费都不舍得付。 6park.com
2天前回复 6park.com6park.com眼影控 看了一看觉得租房也不错 哈哈 感觉把成本加一加再平摊，其实好难判定到底是租房还是买房划算(以长期来看) 6park.com
2天前回复 6park.com6park.comKuangSandy 好文章要收藏啊！谢谢！ 6park.com
4天前回复 6park.com6park.com晴天0919_ 超实用！👍 6park.com
4天前回复 6park.com6park.comYokyChou 写得好好！！ 6park.com
4天前回复 6park.com6park.com眼影控 果斷收藏！！最近也在研究買房的cost basis到底哪些費用可算入😍 6park.com
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