2017年12月20日，美国参议院和众议院通过了由美国总统于2017年12月22日签署的新《税收减免和就业法案》(“法案”)。大部分条款在2018年开始生效，但是也有部分溯及至2017年。此次法案是美国三十多年以来的又一次大规模税改计划，而这些立法几乎涉及到每个美国公民，和在美国从事贸易或商业活动以及在美国有投资项目（包括持有美国房产）的个人。
新税法错综复杂。鉴于法案对现行税制进行了大规模改革，税务界需要花一定的时间才能完全消化理解该法中复杂的条款和情况。因此，虽然本文将会讨论与房地产相关的条款，我们也会在未来持续提供法案中更为复杂的内容的解析和关于这次税改其他方面的消息，包括因美国历史上第一次对美国公司从全球征税转变为混合领土征税制度而对跨境交易的产生的巨大变化。
新税法的一个主要亮点就是“法定”C类公司的所得税税率从35%降至21%。新税率从2018年 1月1日生效。对于美国的居民以及被认定在美从事贸易或商业活动的非居民外国人（简称“NRA”），例如持有或租赁美国房产的非居民外国人，新税法普遍降低了这些纳税人的税率。对许多人来说（虽然不是所有人），尤其是对许多处于最高税率范围内的客户，税率将从39.6% 降至37%（个人申报纳税人的应纳税额为50万美元，共同申报的夫妻为60万美元）。了解了这些，下面我们将阐述与房地产相关的条款。
影响房地产相关业务的条款
符合条件的营业收入新增20%减免额。在新税法中，许多独资业主，例如按照1099表报税的独立承包人，以及纳税中间实体，例如有限责任公司，合伙企业和S公司，在从事某些房地产相关业务时，不仅将受益于较低的边际税率，其符合条件的业务收入还将收益于新增的20%线上减免(非法定减扣项目) 。.
房地产代理和经纪人。总体来说，新税法大幅度的限制了个人服务业的减免额，其中包括“任何商业实体的主要资产是一个或多个员工/所有者的声誉或技能”，包括但不仅限于医疗、法律、咨询、体育、金融服务和经纪服务。然而，房地产开发商也是符合的。虽然大多数房地产代理和经纪人不能利用上述20%的减免额，但是对于满足下列条件的客户，也有一个例外（例如，对于拥有一套美国公寓的非居民外国人，出租该公寓收取房租，而房租刚好低于限额，该非外籍居民在美国没有其他收入，也没有预期将收益购置其它房产用于租赁）：
• 收入小于15.75万美元的个人申报纳税人和共同收入小于31.5万美元的共同申报夫妻。
• 收入在5万美元之上的个人申报纳税人以及共同收入高于10万美元的共同申报的夫妻，20%的减免额将不适用。同样的，对于应纳税所得超过20.75万的个人申报和超过41.5万的共同申报夫妻，也将不能享受上述减免额所带来的好处。
房产开发商和相关从业者。根据新税法，应纳税金额超过上述标准的房产开发商和相关从业人员，（如未因其他原因不符合）根据例外条款仍可申请全额的20%减免额 (或如果不是全额，也可申请部分减免) ，而该例外条款也规定了20%减免额的限制，其中规定对20％扣除限制取以下几项中的较大者：
• 已支付了公司W-2工资的50%；或
• 已支付了公司W-2表工资的25%加上年终企业的有形资产折旧成本2.5%的总和。
这一例外本质上将允许房地产企业支付高额工资或具有大量资本支出，无论所有者的应纳税金额如何，均可从该扣减中受益。
中间实体和法定C类公司比较
新税法下的公司选择。根据新的税法，法定C类公司统一按税率21%征收，这与通过中间实体（例如有限责任公司，合伙企业或S公司）运营的美国贸易或商业所赚取的个人商业收入的有效比率显著不同，特别是在上文所讨论的符合规定的应纳税金额实行20%减免额生效后。
如上所述，以中间实体经营的某些个体服务业务（更精确的说是非个人服务业务）的收入，仍将按个人所得税税率缴税，而在新税法下，个人所得税率从39.6%降低到最多37%。根据新税法，在适用21%的税率时，投资收入和企业收入之间没有区别。但是需要谨记的是：新税法并没有废除在公司将利润分配给股东时需要缴纳双重所得税，在此影响下，股东分红时这些收益可能会被征收更高税率的个人所得税。
我们向房地产行业及其它他客户建议是否以公司或中间实体形式经营其在美贸易或业务和/或房产时，最重要的是考虑将降低的公司税和中间实体税进行比较，并考虑对符合条件的业务收入的20%的线上减免额，以及此类减免额的限制及税法其他变化的影响。
现在，选择公司实体的决策比以往任何时候都要取决于个体事实和情况，例如您是否从个人服务业务中获得可观的收入，如果不是的话，您的公司是否会支出大笔工资或资本支出。例如，如果您企业的收入完全低于减免的门槛（夫妻共同申报为31.5万美元，个人申报为15.75万美元），那么运营一个法定C类公司就没有任何意义，因为你的净营业收入已符合全额的20%减免额。
如果您正在考虑成立一家公司以利用21％的固定税率，您可能无法通过简单地在报税表上打勾使您现有的有限责任公司符合税法上的美国联邦公司税。若您想把收益再投资，那么开设一个法定C类公司是最有效可行的方案，例如，房地产投资者打算用公司收益购置更多的房产获利，不要向股东派发股息并且计划最终出售公司股票，从而将普通股息收入转化为资本收益。
最后，对我们的有些客户来说，如果可能的话，考虑分离公司业务，来利用21%的低税率。比如转化某些类型的收入（如房地产咨询）到法定C类公司收入，同时将个人服务业务的收入保持在上述讨论的限额之内，以避免双重征税，并利用20％的线上扣除额。
无论你最终选择哪种商业形式，考虑到新税法错综复杂的变化，最重要的是定期咨询您的税务顾问，以便更好地了解这些复杂的变化，以及理解选择不同方式构建您的业务运营实体对您可能带来的影响。