安居方能乐业，房子是绝大多数中国人一生消费的最贵的商品，房价，也当仁不让地成为老百姓心中最敏感的一根神经。
每一次房价的涨落都牵动着无数人的注意力，也都影响着每个人的“钱袋子”。
当下，全面小康已经达成，社会主义现代化建设的征程已经开启，三次分配和共同富裕成为促进社会公平的重要性，中央坚持“房住不炒”的决心一次次彰显。
在这样的背景下，房价的变化趋势变得更加引人关注。
对此，前总理朱镕基之子，金融专家朱云来谈房市认为，未来房价将暴跌。 6park.com
朱云来 6park.com
作为精通金融的前总理之子，朱云来也称得上是金融专家。他曾长期在金融系统工作，在芝加哥德保罗大学获得会计学硕士学位之后，在世界十大投行之一的瑞士信贷第一波士顿公司担任投资顾问、高级副总裁。
1998年，回国后的朱云来进入中金公司担任高级经理。2004年出任中金公司CEO掌舵10年。2014年辞职后一直关注新兴的互联网金融领域。
在多年深耕金融行业的背景加持下，他对房价走势的分析也具有鲜明的经济学特征，具有很高的参考价值。 6park.com
朱云来 6park.com
从供需关系出发解释房价和金融的关系
供给与需求是经济学中一对非常重要的概念，很多经济规律本质上都是供需关系的变动，在朱云来的分析中，房价亦然。
在中央明确“房住不炒”的底线之前，国内房地产市场总体上呈现出“两极化”的走势。
一方面是一二线城市的中心城区房价大幅上涨，天价学区房的概念每个国人都是耳熟能详；另一方面是全国大量的三四线城市房地产资源严重过剩，空置率高企，甚至出现“鬼城”或者“一套房一万块”。
对此，朱云来从供需关系出发，对全国房地产市场进行估算。
2010-2020年期间，我国房地产面积猛增到120亿平米，能够满足4亿人的居住需求。而这十年间，我国城镇化的进程也不过增加了一亿人。 6park.com
朱云来 6park.com
房地产存量的增速远大于城镇人口的增速，这是当下中国房地产行业最大的问题，也就是去库存的难题。
与此同时，在人口高度聚集的大城市，房地产供给又存在突出的局部供不应求现象，导致中心城市房价居高不下，小城市房价惨不忍睹。
可以说，这一切都是供需关系决定的。不难看出，房价的剧烈变化带有强烈的金融属性，买房成了人们最热衷的投资，由此也产生了对于房地产到底是“实体经济”还是“虚拟经济”的争论。
对此，朱云来的观点很有智慧。
一方面，盖房子属于基础建设，绝对是实打实的实体经济；但另一方面，房子都是拿钱堆出来的，既然跟钱高度相关，又对金融支持抱有极大的依赖性，就一定带有“虚”的属性。 6park.com
城市房产 6park.com
不过，我们要透过现象看本质，房子的问题不在于实还是虚，而在于房地产的总量、也就是房子盖了多少，房地产的用途、也就是盖了房用来作什么，以及房地产的价格、也就是人们能不能买得起房子。
对于房地产来讲，用资源闲置的说法比库存更能准确概括现状。因为很多地方的楼盘都已售罄，房子是被人买了，但没有被人住，之所以买房，更多的是为了将来卖掉。因此，房子在市场中的定位就从居住商品变为了金融工具，升值空间成了它更大的意义。
由此，高房价的原因也就呼之欲出。那就是房地产已经纯粹金融化了，也就是脱实向虚。在金融规律的支配下，房价就会因为货币通胀而产生资产价格通胀，对老百姓最直观的反馈就是房价越来越高，高到收入水平不能负担，形成了畸形的供需关系。 6park.com
城市房产 6park.com
资本的双面性是房价矛盾的根源
让我们把视角拉得再广阔一些，从全国的房地产市场出发进行通盘考虑。可以看到，绝大多数国人对房价都是一种十分复杂的矛盾心理。
一方面，对于没有住房刚需的人，房地产是最有效的财富增值工具之一。这些人主要是各地区的“原住民”。对于大城市的居民来说，得益于城市建设的快速进程，把拆迁款作为“第一桶金”，进入炒房市场。
在过去二十年房地产膨胀发展的过程中可谓无往而不利，由此诞生了一批“房哥、房姨”、“包租公、包租婆”。而在中小城市，对于毕业回老家的年轻人，家里也基本上准备好了现成的房子，只待娶妻生子、安居乐业。
因此，对于已经有房的人来说，当然不希望自己手里最大的固定资产贬值，因为这意味着财富的缩水，以及财富增值空间的萎缩。 6park.com
房产 6park.com
另一方面，对于有住房刚需的人，房地产又成为高不可攀的阶级壁垒。这一点在大城市体现的最为集中。大城市吸引和聚集了更多的人口，人口的聚集带来的是土地资源的紧张，用地供给不足，对住房的需求必然过剩，那么房价高企就是必然现象。
于是我们可以看到，“蜗居”、“蚁族”在大城市中随处可见，也有越来越多的人因为买不起房而选择“逃离大城市”。
对于这部分人，他们对于房价的诉求就是出于“居者有其屋”的朴素情感，只是常常被残酷的现实无情击垮。久而久之，房价问题逐渐演变成社会矛盾的突出方面。
任何事物背后都隐藏着经济规律，深入探究国人对房地产这种矛盾复杂感情，可以看出，房价矛盾的根源就在于资本的双面性。 6park.com
蜗居 6park.com
在市场规律下，资本的逐利性能够最大限度地为一个产业带来财富价值的增长，钱足够多，才有发展的底气。这也是资本的正面作用，能够让产业的发展更具效率。
试想，如果没有热钱涌入房地产市场，房价固然不会涨得这么离谱，而我国的房屋建设水平也会停滞不前，对制造和基建行业的拉动效应将十分有限，全国人民可能会住在“破但便宜”的房子里。因此，对于资本进入房地产业的正面作用还是需要有正面的认识。
但同时，如果放任资本无序扩张，马太效应将越来越明显，最终形成阶级固化，导致社会矛盾越来越尖锐。 6park.com
房产 6park.com
从百姓的获得感出发，如果不考虑房价的问题，我国的国民收入增速是略快于通胀速度的。也就是说人们挣的钱总体上是比花的钱要多的，人民应该越来越幸福。
然而，一旦把房价纳入进来，形势立刻倒转，房价的上涨速度与国民收入的增速完全不在一个量级，如果要买方就意味着贷款，贷款就意味着产生负债。
试想，身背几百万房贷的年轻人，还会有多少心思买买买、玩玩玩呢？
因此，当房地产在资本的裹挟下逐渐金融化，它就失去了最初的居住属性，而是变成了一种金融产品，富人视其为资产增值的工具，穷人视其为阶级壁垒的根源。 6park.com
 6park.com
社会福利才是房地产的最终归宿
不夸张地说，中国的房价已经到了必须要控制的时候。在资本的加持下，房地产越来越具有金融属性，如果房价继续不受控的上涨，产业泡沫越来越大，占GDP的比重也会越来越高，发生系统性金融风险的概率也会越来越高。
同时，高房价还会对人口流动和聚集产生挤出效应，限制城市的发展速度，加剧社会阶级的对立，甚至会对成为影响社会稳定的不安定因素。
这也是为什么，中央把“房住不炒”贯彻到底，在屡次会议中都把“坚决遏制房价上涨”作为重中之重反复提及。这背后的深层次逻辑在于，房子是用来住的，房地产应该是社会福利的一部分。
所谓社会福利，是要具有兜底作用和普惠作用，要能够覆盖到每一个社会个体，并为其提供最低保障，我国现在正在建设的全民社保体系就是最典型的例子。但同时，社会福利强调分配的公平，甚至是绝对公平，这就与资本运作的市场规律相抵触。 6park.com
房产 6park.com
因为资本是一定要盈利的，只有获利不同，发展才更有效率。因此，让资本主导社会福利显然是不可行的，这就需要国家的宏观调控。
当下，高层已经开始意识到资本无序扩张带来的隐忧，并出手对一些领域进行干预，让其回归原有的属性，最典型的就是教育的去资本化。
从短期来看，必然会触及民营教育机构的利益，但从长远来看，这是让教育回归社会福利，真正实现教育公平的必经之路。
而对于房地产，因为产业规模比教育产业大得多，对国民经济的影响也是举足轻重，采用一刀切式的调控政策容易破坏社会稳定。 6park.com
资本下的房地产 6park.com
于是，高层以敏锐的战略眼光和高超的政治智慧，先定大原则，坚持“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”，锁死房地产的增量；再加快产业调整，挤出房地产行业的水分。逐步推动去资本化、去金融化，加大保障性住房供给，多措并举盘活存量。
我们有理由相信，房价回归正常水平是未来的必然，朱云来提出的“未来房价将暴跌”并非戏言。
路漫漫其修远兮，社会福利是房地产的最终归宿，但是要实现这一目标不能一蹴而就，而是要通盘考虑、循序渐进，我们要的不是牺牲经济发展和生活水平的低房价，但我们可以希望并且相信，在中央的坚强领导和精准决策下，这一问题中将得到妥善解决，拭目以待。