在年初时，很多专家都发表了对楼市的看法，认为今年的楼市必然出现回暖的局面。要知道，在2021年下半年时，楼市房价普遍下跌，甚至部分城市还出台了“限跌令”，就是为了防止房价快速下跌。可以说2021年楼市降温还是非常明显的，因此很多专家表示今年的楼市会逐渐回暖，调控政策会相对放松，使得房价还会继续上涨。
但根据中指研究院给出的数据显示，在2月份一二三四线城市楼市成交量总体全线回落，一线城市成交量环比下跌42%，二三线城市成交量同比、环比分别下降37%和29%，其中，有近四成的二三线城市成交同比下跌50%。从这我们就可以看出，楼市依旧没有“回暖”的迹象。对于楼市来说，住宅成交量出现大幅下降，最主要的原因，就是因为调控政策不断收紧，导致部分城市房价下跌。就如同2021年房价大幅下跌的局面一样，使得房价只涨不跌的神话被打破，也让人们对房价失去了信心。 6park.com
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这样的情况下，选择买房投资的家庭数量也减少了很多，从而使得楼市交易量不断减少。而针对于现在来说，楼市两极分化的局面已经非常明显。部分城市的房价出现持续回落，只有那些具有发展潜力的城市，房价还比较坚挺。这样的情况下，投资者也不敢轻易买房投资了。毕竟如果轻易买房的话，万一房价下跌，就意味着自己购买的房子贬值。要知道，投资者买房的目的就是为了赚钱，而房子贬值的话，不但不会赚钱，反而会赔钱。甚至在现在交易量大幅减少的情况下，住宅还很难转手，使得自己被房子所套牢。
毕竟对于房子本身来说，就是为了居住。对于那些没有房子的家庭来说，多少钱买房都愿意承担。但对于那些投资者来说，本身已经不缺房子居住了，这也让房子没有了该有的居住需求，可以说房子在投资者手中就是一堆水泥钢筋。这也让投资者非常担心被房子所套牢，一旦被房子套牢，也就意味着自己花费巨额资金，购买了一堆用不到的水泥钢筋。最多就是将房子租赁出去，但这样也无法弥补房贷的空缺。
因此，对于投资者来说，都迫切的想要知道楼市的发展趋势，看以后的房价是继续上涨还是下跌，这样才有把握进行买房投资。而对于刚需购房者来说，也是想要知道房价涨跌趋势。毕竟现在房价尚在高位，使得人们买房比较困难。如果一平米便宜几百元，那么整套房子就会便宜几万元。这对于刚需购房者来说，也是不小的资金，所以刚需购房者也希望自己b能够在房价低点买房。从这我们就可以看出，人们对房价的涨跌还是非常关心的，如果2022年不买房的话，5年后是随便买还是买不起呢？马光远一席话说透了! 6park.com
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马光远曾这样评价过楼市：“未来的楼市将只会剩下3个20%，即20%的城市，20%的房企，20%的楼盘。”这句话说的是什么意思呢？首先对于20%的城市来说，就是具有住宅升值空间的城市最多只会有20%。要知道，根据第七次人口普查的数据显示，我国城镇化率已经达到了63.89%，这也就意味着我国的城镇化已经进入到下半场。而城镇化的发展方向也发生了改变，不再是农村人口涌入到小城市当中，而是小城市人口逐渐流入到大城市当中。
实现城市人口结构性的改变，这样的情况下，那些小城市的人口就会逐渐流失，而对于大城市来说，人口则会不断流入。要知道，对于一个城市来说，人口基数是决定发展的重要因素，在楼市中也同样适用。毕竟人口基数较小的话，城市内的购房需求也会比较少。对于人口大量流失的小城市来说，最终会面临供给大于需求的局面。而只有那些人口不断流入的城市，购房需求不断增加，从而使得房价具有上涨空间。这也是为何说，未来只有20%的城市，房价具有升值空间的原因。 6park.com
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而对于20%的房企而言，则是表示只有20%的房企才能在房地产行业继续存活。要知道，现在我国房企的数量还是非常庞大的，但房企们基本上都是高杠杆的运营方式，这也让房企们存在较大的金融危机，甚至破产的房企较多，也会造成金融性系统危机。因此，在2021年时，我国出台了三条红线和限贷令，从需求端和供给端限制资金流入楼市。这样的情况下，很多房企因为高昂的负债，导致自己必须降低自身负债率。但对于房企们来说，手中的现金流都用来拍地、开发小区了，导致自己手中没有多少现金。这样的情况下，很多房企都会因为资金链断裂，而导致破产。其实在2021年破产的房企数量就不在少数，只不过小型房企占据了大多数。
而对于现在来说，房地产行业经过这么多年的发展，已经进入到了一个饱和期。这样的情况下，房企们的生存空间将会越来越小，使得那些质量较差的房企会被挤出房地产行业。就连现在很多大型房企都开始考虑转型的问题了，从这我们就可以看出端倪。因此，未来只会有20%的房企能在房地产行业继续发展。
最后就是20%的楼盘，这句话就是只有20%的楼盘值得投资，剩下的住宅将会被人们嫌弃。因为对于现在来说，我国住宅已经出现了过剩的局面，所以使得现在人们根本就不缺房子居住。根据央行给出的数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%。可以说现在很多家庭都已经拥有多套房子，只不过拥有多套房的家庭大多数都是投资者，使得住宅被空置，没有流入到楼市当中。 6park.com
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根据西南财经大学给出的数据显示，2017年我国城镇住宅空置率已经达到了21.4%，这也就意味着我国的城镇住宅有两成都处于空置状态。如果这些空置房都流入到楼市的话，就会造成供给大于需求的局面。这样的情况下，住宅就会回归到本身的居住属性。而体现房屋价值的，无疑就是房子本身的品质。因此，只有那些品质较好的住宅，才会受到人们的追捧。这也是为何说，只有20%的住宅才具有投资价值。
通过这三点，我们就可以看出，房地产行业正在逐渐回归理性，而住宅也正在回归居住属性。这样的情况下，那些小城市的住宅和品质一般的住宅，五年后会更容易购买。但对于那些人口不断流入的大城市住宅和品质较好的住宅，五年后想要购买可谓是更加困难。
对此而言，你有何看法呢？