这一贴是本人的几篇经典大论之一。曾经在留园贴过。现在趁着国内关于提前还贷，重贴一遍，帮助大家理解 6p房屋贷款和提前还贷分析，以及免费提供“贷款分期偿还计算程序”
田原，2011年8月 6park.com
华人中，最大的消费莫过于买房了。很多人在意的是，交多少头款，买多少点数，抢低点的贷款利率。而在买卖确定后，怎样还清贷款，却很少有人讨论过。 6park.com
其实，假如对这个问题稍加认真思考，可能会为你节省巨大的财富。让我们假设你贷款十万(100,000)，三十年还清。在目前的利率(大约6%)的情况下，你的总利息大约是十万(100,000)。也就是说，假如你按步就班地每月交款，(每月付给银行大约$800， 每年约一万美元。) 那么，三十年后，你将支付银行大约二十万总额。 6park.com
在以下的图中，显示了这个还贷款的过程。图中，从左下角到右上角的斜线，把30年的时间中，还款总额中的利息和本金分隔开来。斜线下方（兰色），的面积是本金总数。斜线的上方面积（红色），则是利息总数。 6park.com




面对这个图，假如你采用不同的还款方式，将会有很大的不同结果。第一种方法：假如你按照银行规定的月金进行偿付，那么，这个长方形的总面积(大约二十万美元)就将是你将付给银行的总数。还款的总时间是三十年。 6park.com
第二种方法：假如你在贷款完成后，立即把第一年的本金数(仅仅大约一、二千美元)支付给银行，那么，你就立即节省了将近一万美元的利息。(第一年的利息数。)同时，贷款时间将缩短一年。贷款立即变为二十九年，付帐十九万。 6park.com
假如你继续抓紧时间，尽快偿付出大约20%-30%的本金，(大约二万美元)，那么，你就立即可以节省将近四分之三的利息。而且，使贷款时间迅速缩短至大约十五年。然后，再按照银行原订计划，慢慢交月费，而这样，你将仅仅需要付出总额十二、三万，就可以在十五年的时间，完成还贷。 6park.com
第三种方法：假如你在开始的时候，完全按照银行的规定月费付帐。直到第十五年，你感觉经济比较好了，决定一次付清。这时，你会发现，以前所交的所有月费，几乎完全都是银行的利息。而你的本金，仅仅支付了很小的比例。如果要还清贷款，你仍需要交八万左右的本金。这样的做法，使得总支付额达到十八万左右。几乎没有什么节省。 6park.com
第四种方法：你每月不仅交付银行规定的月费(大约$800)，而且，每月多交$200。这样的交法，使得你也可以在大约十五年左右，完成还贷。但是，总支付额将是十五、六万左右。 6park.com
比较以上不同的方法，我们可以看出，如果你有意提前完成还贷，那么，第二种方法是最佳方法。也就是说，在贷款后的早期，尽最大努力填充本金。而在后期，因为所欠利息已经很少，所以，不急于还贷。这种方法，具有最佳效果。 6park.com
在贷款的后期保留贷款，而不是尽早还清贷款的一个好处是，贷款者或者其子女在申请大学奖学金方面，保持一种有利的经济状态。美国的许多私立中学和大学，在分配奖学金（助学金）方面，并不是看申请人的成绩。而是根据申请人的经济条件。其中主要的一条就是看你的住房是否已经还清贷款。如果申请人家庭只有一套住房，并且，贷款没有还清，那么，得到奖学金的可能性，远高于还清贷款的家庭。 6park.com
当然，每个人的条件各不相同。还贷方式因人而异。本文仅仅提供几种可能方式，以期引起人们在消费于还贷时，进一步讨论和考虑。 6park.com
从银行的角度来说，他们总是不乐意让你提前还贷的。特别是，在贷款的早期，如果客户提前还贷，那么，银行将失去大量的利息。从图中可以看出，银行得利的最大部分，就是贷款后的早期。而我们知道，在美国，平均的房子居住（或者拥有)时间，是大约6年。人们总是因为更换工作，或者其他原因，不得不出售房子。从贷款比例的图中，我们可以看到，如果是三十年期的贷款，那么，前六年你支付给银行的月供中，绝大部分都是交给了银行利息。 6park.com
如果你提前还贷，那么，网上可以查到提前还贷计算器。但是，无论是中国的银行，还是美国的银行，对于提前还贷，都会有一些猫腻。你一不小心，就可能陷进猫腻之中。 6park.com
中文有关的提前还贷计算器：
https://bj.house.sina.com.cn/tqhd/
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英文提前还贷计算器
https://www.mortgagecalculator.org/calculators/what-if-i-pay-more-calculator.php 6park.com
中国的银行采用的猫腻是：给你二个选择。
1.减少月还款额，还款期不变。2.缩短还款年限 ，月还款额基本不变。
并且，一般的银行如果你不实现说明，那么，他们都自动按照“减少月还款额，还款期不变”给你计算。因为，这样银行的损失要小一些。其他猫腻还有，要求你提前还贷必须经过一套繁琐的申请过程。总而言之，就是拖延你的还贷时间，或者说，尽量多吃你的利息。 6park.com
美国银行的猫腻是，不小心会把你提前还贷的钱，（本意是支付本金principal）。给你提前还月供了(本金加利息）。这样，等于你提前把后期的利息都交了。所以，客户一定要小心。 6park.com
在你申请贷款时，很多人喜欢付尽量多的头款。认为这样能够减少贷款总量。而银行也是尽量鼓励你多交头款。看似为你着想。其实，银行是希望在你贷款前，让你把口袋里的钱全部榨干。然后，你就没有余力提前交本金了。对购房者来讲，其实可以考虑，贷款时，尽量少交头款。而在贷款后，立即交一大笔本金。在某些情况下，这种方法可以对自己最有利。要知道，银行得利最少，肯定会让你在某些方面得利了。 6park.com
某些购房者，喜欢用购买“点数”的办法，降低利率。其实，如果分析一下就可以发现，把购买点数的钱，如果用来在贷款后，立即提前交本金，那么，节省下来的利息数，比购买点数节省下的利息更加合算。 6park.com
另外，很多人特别是第一次贷款买房的人，都喜欢在开始的时候，使用三十年贷款。等过了几年，发现自己的经济负担能力还有余力，于是，就重新贷款，改成十五年贷款。（这叫refinance)。稍微分析一下就可以看出，这是一种非常吃亏的行为。不仅需要给银行支付一大笔改变贷款的手续费，而且，使得三十年贷款的早期还贷，几乎全部变成交给银行的利息了。 6park.com
其实，完全可以通过提前还贷的过程，或者，自己主动增加每月月供的钱数，自然就实现提前还清贷款的过程。根本不需要去refinance。 6park.com
最后，为了方便本坛网友对于贷款和还贷的计算和计划，我们备有一个贷款和还贷的计算器文件。是一个.xls文件。只能使用email传送。希望得到这个文件的本坛网友，可以把email地址传给我，tianyuan6park@yahoo.com。我可以把这个文件传到你的email中。 6park.com
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