人定胜天？谈政府调整优化房地产信贷政策
林小雅




从2021年7月中央政治局发出＂房住不炒＂的伟大号召之后，房价就涨不动了。随着各项棒槌政策不断发力，中国经济开始下行。其直接后果就是房子卖不动了，价格也不断下跌。连国家统计局也不得不公布房价下跌走势：2023年7月，70个大中城市的房价全面下跌，而且跌幅明显扩大。中国政府曾经在2008年和2014年实施过两次房地产救市，尤其是2015年的棚改货币化政策均带来了房价暴涨。但是，自去年下半年中国政府又开启了一次史诗级救市，能不能重复以前“一救就涨”的模式？我的看法是：不能！


棒槌们坚信政府的力量能够即不让房价涨，也不让房价跌，保持着房地产市场的稳定。人定胜天！采取了降首付、降利率、放宽买房条件等等等等一切除了降价之外的所能想到的措施。只是理想很丰满，现实却很骨感。为什么？三个关键因素：供远大于求；居民收入下降；预期悲观。具体如何？请听我细言。


有人说过，中国现有的商品房够35亿人居住。这个数据我无法查，不能采信。但是全国起码有一亿套（100亿立方米）以上的房产待去库存却是有根有据。住房部曾公布现在全国城乡总共有6亿栋的房屋。黄奇帆老市长在2020年左右曾经说过中国有60亿平方米的空置商品房。隔壁老王健林董事长在差不多的时候也说中国的空置房达1.2亿套。国家统计局的数据显示2022总的房屋施工面积904999万平方米，其中商品住宅施工面积639696万平方米。2022新开开工面积120587万平方米。2022去存135837亿平方米。换句话说，包括在建的商品住宅面积超100亿平方米（取最小的可能性面积。黄市长言中的60亿平方米库存加上2020年后的新增商业房建筑面积减去近两年的销售面积）待去库存。严重供过于求。以当下百城均价17000/平方米记，需170万亿元才能完全去库存。几万亿元的库存，国企和金融机构在棒槌的强制命令下或许有能力，170万亿绝对是力不从心。


居民收入减少了。这个我找不到官方数据，只能凭感觉和推理。基本事实是头部企业利润率下降了百分之二十几以及失业率上升到国家统计局都不敢讲真话了。
动态清零三年，造成了46万家企业倒闭，310万个体工商户注销（2022年底的数据）。这背后牵扯到几千万人的失业，上亿家庭的入不敷出。造成了大部分行业非死即伤失业甚至破产。因为收入减少导致消费减少，因为消费减少而导致工厂减产，因为工厂减产导致疯狂裁员，因为裁员导致消费减少。
棒槌打击教培，打击滴滴，打击蚂蚁金服，使这些公司的股票暴跌。随之而来的是中国企业不可能从国际金融市场上搞到钱了。个中的逻辑我以前讲过。其直接后果就是大𠂆裁员减薪。叠加各地方政府收入巨减后公务员的待遇也随之而降。以上海、杭州、深圳为例，科长以上官员的合法收入减十万元／年以上，达到收入的1/3。这个有据可查。这是中国中产阶级这块，收入大不如从前了。


只占中国社会财富3.79%的十三亿多＂贱民＂对房地产市场没有影响。他们是否就业？只关系到＂贱民＂们的衣食，反正卖房子的中介不会指望这群穷鬼。


中国有460万人拥有中国社会财富的36.7%。各项政策措施针对的目标就是这群人。不过人太少，形不成规模，1亿套待库存的房子他们住不完。但是这群人是炒房的主力。可惜预期悲观，基本上都躺平了。


忘了哪个经济学大神讲过，商品价格取决于人的信心。注意不是需求，信心决定需求，我觉得很有道理。炒房嘛，盼着它涨。现如今连人民日报都不敢编房子要涨价这种瞎话了，可见跌是共识。不过由于房地产市场的流动性越来越差，房子卖不动。炒房客己成囚徒，耗到最后一颗子弹资不抵债还不上利息，房子被法拍那天为止。


各级政府虽然有限价令，但法拍房政府没办法限制。法拍房一旦成规模，可以直接击溃政府稳房价的所有努力。阿里平台的数据显示，2022年有200多万套法拍房，2023年应该不低于300万套。我以为2024 出现1000万套法拍房是大概率事件。一旦法拍房形成一定规模，不用多二手房成交量的5%-10%，即可击穿当地的房价。


传导机制的工作原理很简单：法拍房价格拉低金融机构评估报告的房屋价值和羊群效应。法拍房一般是时价的70%，如果碰上和法院内外勾结的连50%都没有。法拍房数量稀少的时候，信贷风险评估可以忽略。一旦形成规模并且源源不断出现，评估师不得不考虑法拍房价格，从而影响贷款人的信贷供给总额。比如说房子买卖合同的价格是500万，预期贷款350万。由于此地段的法拍房的原因使评估报告的房子价值只有400万，按照规定银行贷款最多不能超过280万。这单买卖可能会被搅黄了。房主如果急着出手，除了降价别无他途。羊群效应就太熟悉了，1636年荷兰的郁金香，1720年南海公司股票，1929年美国股市，跟风抛盘形成了海啸般的崩盘。持有2套以上房子的高杠杆炒房客早己是惊弓之鸟，一旦风声不对立马断尾求生！目前2023年4月杭州二手房挂牌总量（含富阳不含临安）已突破21万套。广州市二手房挂牌量突破13万套，胆小的已经要先跑路了。


身体虚了，还非要雄起就只能吃大剂量的春药。历代帝王均好这一口，所以皇上的平均寿命是30多岁。中新网8月20日电 据中国人民银行官方微信消息，日前，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。要求主要金融机构要主动担当作为，加大贷款投放力度，国有大行要继续发挥支柱作用。这是吃春药的节奏。有没有用？回顾一下历史。


上海房价从1946年的5000元/平米暴涨至1948年的2亿/平米，蒋宋孔陈孙胡阎何等各大家族疯狂炒房囤房。上海房地产大亨杜月笙更声言南上广重的房价一直涨，永远涨。即使经济委员会委员蒋经国到上海实行限购限贷，依然无能压制上海房价暴涨。短短的两年时间上海的房价涨了40000倍。当然棒槌们不会这么楞，但滥印可以抬升房价却是不争的事实。不过还是没屌用，为什么？


1949年，上海房价崩盘。靠滥印只有崩盘一个结局，时间长短而已。


滥印货币就是对居民财富的掠夺。为了支付政府巨额的财政赤字，支付中央政府地方政府的各种明面上的和潜在的债务，还有保持GDP5.5%增速所需的几十万亿元投资，再加上拉抬房价之所需，我粗估今年起码要滥印70万亿元以上才能完成上述任务。并且每年必须递增才能保持药效。房价确实涨上去了，居民必需品也会跟着涨上去。通货膨胀，人民币信用，社会动荡各种各种的妖娥子也会接踵而至。共产党的统治基础势将崩溃。历史上太多这样的例子了，远的不提，老蒋的国民党、魏玛共和国、末代沙皇等等等等。但是棒槌们不读书，他们坚信权利是无敌的，人定胜天！准确来说他们坚信他们的脑洞功力无穷。


供远大于求，经济下行使失业破产减薪变得越来越严重让居民可支配收入持续下降，叠加各种瞎折腾的政策严重打击了对未市预期信心。这些是房地产泡沫破裂的内因。无论金融十六条，三支利箭，降首付降利率还是各种口号，文件，中国房地产正在走向崩溃。这是人力无法扭转的趋势。
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