房价、通胀和地产如何赚钱
林小雅 6park.com

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衣食住行再加上医疗教育，是咱们男人撑起一个家的必备。其中的住房花费最多，多数人要穷一生之力才能拥有自己的容身之所。房产投资也是男人的至爱，具有稳键、保值增值的特点。坊间已有无数文章论及这个话题，应笨版和院版的要求，今天俺也班门弄斧论一论决定房价的因素、通胀对房地产市场价格的影响以及如何稳键投资地产。个人感悟看官自行判断和验证。 6park.com
拥有自己的一片天空乃人类的普遍愿望。九十年代中，我前丈母娘一再叮嘱我一定要有一个窝。这是当妈的对女婿的基本要求。我当时没办法，Monash的奖学金和助教课时补贴只能谋温饱，无奈之下望房兴叹。但六四前一个上海兄弟，姑且称他阿明，夫妻俩省吃俭用玩命打工，三年存了7、8万澳元的首付，在Oakleigh 区花了15万买了一间带地800多平方米的旧房子。怎么个省法呢？no fruit no beef, always chicken. （天天吃鸡，我们当时就这英语水平）。家俱也不买，从外面拣（偷？）一些牛奶框回家垒起来了事。但阿明夫妻在我们大家伙，尤其是我前妻和她妈，羡慕的眼光中，倍感满足。房子是刚需，人类对居住条件的渴望是托起房价的第一个基础。 6park.com
第二是供需平衡和购买力。供需平衡比较复杂，我就不深入讨论了。大体上可以参考房屋租赁的空置率。另外，收入高了的人有换大房子的欲望，这个需也是动态变化的。一般来说，银行是以家庭纯收入的1/3来概算每年的还款金额来决定贷款余额。举一个简单的例子，$90000/年税后收入是墨尔本双职工的普通收入（官方统计数据），1/3即每年可以还本付息$3万。以当前的房货利息为1.7%计，这俩人可以贷款$60万，加上$20万的预付定金，能买$80万上下的房产。$80万的普通家庭购买能力是支撑墨尔本房地产中间价位的保障。如果加入阿明这样不顾一切只吃鸡的憨货和有钱人的购买力，中间价会比$80万高些。事实也确是如此。 6park.com
那么为什么有些地方的房价明显远超居民的购买力呢？著名楼市空军司令谢国忠因此而认定2004年房地产泡沫“将在数月内破裂”。原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容：2005年上海北京应降30%。老混蛋茅于轼于2012说房价下降50%都不过分。这帮所谓的250经济学家对房地产一知半解，支撑房价还有另外二个重要因素：政府和通胀。 6park.com
香港政府是最过分的，捂地炒房坐收渔翁之利。其次是中国地方政府，把房地产业当下金蛋的鸡予取予求。中国人民银行印发的200多万亿元人民币，也只有房地产业能承载。所有国家的政府都是支撑房地产业的最可靠的力量。房地产价格如果大跌会严重冲击经济秩序，引发经济混乱和政治动荡。所有国家的政府必定竭尽所能保障房地业的有序和稳定。它们手中的工具包括但不限于：土地供应量的调控；利息；银行放款条件的松紧度（银行准备金率）；货币投放量等等。 6park.com
通胀是推高房价的永动机。其内在的逻辑非常简单：土地是有限的房屋建筑的增长也是有限的。但央行的货币投放量却是逐年增加的，不可能减少。极端的例子是中国，1995年的M2只有6万亿人民币，当时上海的房价约4000元／平方米。如今的M2超过200多万亿，上海相同地段的房价应该有10万元／平方米了。涨幅25倍，相当了得。墨尔本的数据是差不多每7、8年房价翻一倍。以阿明的房子为例，1994年的$15万可以买到，2021年Oakleigh这块地的价格应该在$150万上下。这个是长期的必然趋势也是通胀温和增长时的情形。但是通胀的异动会带动某一时间段内房价的震荡。以目前为例： 6park.com
美联储于2020年3月15日将商业银行法定存款准备金率下调至0，基准利率差不多降至冰点加上去年一年滥印了7万亿美元。摆明车马，就是想拉抬房价托高股市。去年一年美国房地产平均价位涨多少我没实据，但近期澳洲房地产市场异常火爆却是亲身经历的。 6park.com
一般来说，通胀周期的初期房价上涨很快，中期会恢复到比正常水平稍好的程度。我今年初的估计未来三年美国房地产市场的富人区上涨35%，普通房子上涨20%符合拜登政府的预期。从今天（美东时间2021-05-08）拜登提交的2022年度联邦政府的预算案来看，美国仍将持续无限量化宽松。明年房地产价格会有更猛烈的上涨。这一波房地产价格上涨行情什么时候止住？美联储开始大规模涨息的时候，会对房地产市场产生巨大压力。因为高息会让不少抄家还不上贷款，不抛银行就收房。 6park.com
美联储轻易不敢大涨利息。二个原因：拜登执政团队信奉现代货币理论。他们对CPI10%的涨幅无感，这个理论的目标就是要把通胀水平推上去。并且这帮人肯定会作假帐不肯让统计数据太吓人。其二，欠债大户是美国政府，我们承担不起高息，美国政府更加承担不起。这个度在哪里？我认为联邦储备银行的基准利率超过6%就很难了，过8%的话经济会出现大幅波动有陷入经济危机的风险。如果有办法顶住这一波压力，更大的涨幅会在未来出现。因为美国政府只能印更多的钱来稀释债务。 6park.com

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我们普通人可以通过对房地产的长期投资赚到钱的。2005年，我有一次参加Hayden Cre Sunshine, Vic一块地的拍卖。碰到相熟的中介Mario, 他让我别想了争不过他身边的老太太。因为周边的房子全是她的，她一定会争下来连成一片。Mario 告诉我，这个老太太一直是清洁工，一辈子省吃俭用只买房。她怎么作到了呢？ 6park.com
我举个例，2014年买楼花，墨尔本市中心的公寓二室70平米（实用面积不是广州的面积）售价$400000（四舍五入好计算）。2016年交付，需付印花税等费用共$20000 6park.com
租金收入每周$600，空置率6%（希望不是倒霉的4%，疫情期间不算，留学生全跑了低不少），每年的租金收入约$25000。利息（贷款70%多了银行不借）$400000*70%*4%=$11200。地税$975。加管理费等杂费$3000。 6park.com
今天，市中心二房一厅的公寓价格是$600000。这个是实例（为了好算四舍五入）。当然如果你2014年花了$600000买的，我无话可说。那么这套房子供了5年后（租金加个人收入贴进去的$10000/年），只欠银行$20了。可以套现$20万去买下一套房子。这套房子的贷款余额涨到$40万，每周$600的租金完全可以供得起了。这样她每年拿出的$10000，供下一套房子。循环往复，你不知不觉地就拥有多套房产了。当然，一定要控制好高息的风险。手头一定要有资金能力支撑利息10%二年这样的低潮期。不一定非得现金，LVR（欠债除以估值）低于60%即可。随时可以找private funder或者相熟的银行套现扛过难关。或者在央行大幅涨息之前抛掉几套，待下一波通胀到来之前再买回来也行。 6park.com

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我不推荐激进炒房产，我自身因此历尽艰辛伤痕累累。我们的灵山寺（我当过短时间的理事会主席）因为师傅的念欲和愚蠢多次上当受骗，无端端背上巨额债务，失去了一切。在Reservoir20000多平方米的寺所在地，墨尔本西效150万平方米的建筑用地等等全没了。（感兴趣的读者可自行google《墨尔本灵山寺》或者《Melbourne Linhson Buddhist Temple 》）。量入为出，稳健操作。我认为负债不超过估值的60%或者，总收入包括租金收入扣除基本生活开支外能支撑6%的负债年息就不会有任何问题。 6park.com

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