简思智库有话说：吴秋北对香港土地、房屋现状有深入研究和分析，文章虽长但非常值得一阅。
 

凡是进行地产分割的地方，就只能或者回到更加丑恶的形态的垄断，或者否定（扬弃）地产分割本身。但这不是回到封建的土地占有制，而是消灭整个土地私有制。
——马克思，《１８４４年经济学哲学手稿》
 
房屋问题一直是香港的顽疾，是打工仔的沉重负担，影响数十万打工仔的基本生活生计。新时代工运对此也要寻求破解之策。

2020年政府施政报告提出要将香港打造成智慧型宜居城市。说到「宜居」，前提是安居乐业，有可负担的房屋和稳定的工作。如若无法解决打工仔和基层房屋困境，智慧型宜居城市也不过是少数人的惬意，更加剧贫富差距。

房屋问题向来是历任特首施政焦点，其中有一位7年任期，完全放弃开拓公营房屋土地储备，累积公屋轮候册28万宗申请、全港劏房户21万人，无疑助长「地产霸权」，影响恶劣为害深远。

想到他竞选口号「我会做好呢份工」，不禁要问，这位前特首是在为谁打工？



香港密集的居住环境



1


入息增长难追居住成本飙升 跨代贫穷累积深层次矛盾


「淘尽门前土，屋上无片瓦」。房价高企，多少基层打工仔辛苦一世，供不起一层楼。



2020年香港房价是入息中位数的20.7倍。一个普通家庭累积超过20年以上的纯收入才有可能买到一套住房，这在美国城市规划咨询机构Demographia历年《全球房价负担能力调查》报告中，连续11年居于榜首。2011年香港房价的入息中位数倍数为11.4，已是报告有史以来最难负担地区。

过去十年，除了2016年稍有回落以外，数字持续领先。美国《2020全球生活报吿》显示，香港平均楼价125.4万美元，全球第一。

根据2019年5月26日的中原城市领先指数（CCL）数据显示，香港房价攀上历史新高，指数达至189.42。相较10年前增长至3倍。


而经历了一场黑暴，指数在疫情持续一年多，失业率7%左右，仍是17年新高。大企业纷纷裁员，中小商户相继倒闭的情况下，房价仍然表现「稳健」，最新CCL数据为178.89。
 
租金增长远超收入，市民居住负担沉重。过去十年，房屋租金增长2倍，香港整体工资率年均实质增长1.5%。


2011年第三季的实质平均薪金指数是108.7，到2020年第三季为126.7，上升只有约17%，反映居住负担越来越沉重，薪水和房价、租金距离越来越远！
 
公共房屋供应不足，未能解市民困局，轮候时间不断延长。租金高企，基层市民难以租用合理的居住空间，人均居住面积只有15.8平方米，远低于上海的24.2平方米、新加坡的25.1平方米、深圳的27.9平方米。



基层住户租劏房，夹心阶层高价租私楼，不同阶层都为负担高楼价而大大降低生活质量。


高房价和高租金造成的跨代贫穷，更是长久累积的社会深层次矛盾，不利于健康发展。即便政府将公私营房屋供应比例调整为7:3，土地储备和熟地不足，房屋兴建不足，比例如何也成为空谈。


2


规划欠佳 诸多借口阻碍住宅土地开发


我们也要问，香港真的有土地不足的问题吗？

深圳土地面积2050平方公里，人口1259万（比例为人均163平方米）；而香港土地面积1106平方公里，人口745.1万（比例为人均148平方米）。深圳的人均土地面积只是稍高于香港，但人均居住面积却多香港75%。

香港不是土地不足，而是住宅土地开发不足！

单说1976年制定的《郊野公园条例》，郊野公园面积便占了香港的四成土地面积，而当中75%的郊野公园属于受保护用地。


香港如此大规模、大比例的郊野公园土地，全球实属罕见，有多少是真有保育价值，有多少只是地产商打手为高地价政策服务而渲染出来的「假保育」？


人类文明发展以来所开发的土地，本来就有其他生物存在，是否都不能碰？有珍贵濒危动植物的地方当然不能碰，但总不会占到香港四成土地。


事实上，只要当中能找到10%生态价值低的土地用来兴建房屋，人均居住面积便可以翻一倍，香港市民面对的居住问题便可大大解决。

截至2017年12月31日，法定图则上划为「绿化地带」的用地总面积约为163.42平方公里（2013年为152.73平方公里），加以开发完全足够应付住宅用地需求。


现时香港用于私人住宅土地只有26平方公里，而用于公屋用地的则有17平方公里，低密度的乡郊居所竟占去35平方公里。


要让香港普遍市民的居住面积增加一倍，不过就是多找43平方公里（私人住宅用地 + 公屋用地）的土地，占整体土地也只是3.8%！但讽刺地，作为全球最发达城市的香港，农地竟也有50平方公里，占整体土地4.5%。

地产霸权打手和文宣用尽各种借口、名堂阻止住宅土地开发，每块土地都总能找到一个冠冕堂皇的理由「不能起楼」。现在有些人又说农地不能动了，因为要搞本地农业和粮食「自给自足」。

说穿了，这不过就是为地产霸权压抑住宅供应的手段，以让他们继续吸血而已。
 
最吊诡的是，在1997年4月3日立法会秘书处的一份报告中，当时的住宅用地为43平方公里，公屋用地为14平方公里，而空置发展区（报告指明是可供发展住宅）也有43平方公里。



究竟出了什么问题，让原先香港市民应拥有的86平方公里住宅土地，变成现在的26平方公里？

1996年已发展土地占整体土地16%（175平方公里），现在则占24.9%（275平方公里），开发多了的100平方公里土地，都去了哪里？

住宅用地严重不足的原因，真的是地少，还是土地规划出现问题？


3


地产霸权助长裙带资本主义 窒碍社会发展


住宅土地供应不足，一地难求，价高者得，结果成了楼价指标，最终极为有限的「可用土地」悉数成为个别地产商的囊中物，裙带资本主义成为了香港主流经济结构；香港富豪的励志故事，政府显然是不可或缺的导演。


根据《基本法》第一章第七条规定，香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。

所以说香港土地所谓的拥有权或者产权其根本只是使用权，政府接受中央赋权，代为管理。那么我们可否将政府视为香港土地的地主？


作为地主，将土地的使用、开发、收益，放手放权给地产商，由地产商完全根据其本身的利益进行市场化操作，导致土地产值为极少数人占有，未能用于推动社会均衡发展，实现全民共享，政府作为向中央负责的「地主」，实在有失职之嫌！
 
杂志《经济学人》认为「建立在寻租基础上的资本主义不仅不公平，而且有害长期经济成长。」


裙带资本主义正是如此，香港的裙带资本主义指数远高于其他国家和地区，财富高度集中。

近年来经济发展遇到瓶颈、科技创新产业乏力，包括房屋问题严重影响香港民生发展，影响香港人的幸福指数，究其根源无不是因为资本垄断，香港发展的命脉被地产商、财团把控。


面对资本无限扩张，社会缺少制衡的力量，加之地产商支配下的媒体配合，对于积怨已久的房屋问题，根本原因反被掩盖，只调整印花税是舍本逐末。

「巧妇难为无米之炊」，政府需要考虑如何让更多土地用于兴建住宅，让市民能负担得起且居住面积合理的居所。


4


「填海造地」由来已久 回归前急下「禁令」事有蹊跷


填海造地本来就是港英时期常做的，屯门、荃湾、沙田、将军澳等「新市镇」，都是填海而来。

就在回归前夕，港英为配合赤鱲角新机场发展，大量推出填海工程计划。最后，「民主派」陆恭蕙以私人草案形式提出《保护海港条例》，并于1997年6月临回归前最后一次立法局会议，以大比数通过条例，订明「海港须作为香港人的特别公有资产和天然财产而受到保护和保存，而为此目的，现设定一个不准许进行海港填海工程的推定」。
 
后来在1999年修例，列明不适用于条例生效前已获授权的项目，但却把保护范围大幅增加，由中央海港（范围由上环至北角）扩展至整个维港（变为荃湾青衣至鲤鱼门）。


2003年，陆恭蕙的保护海港协会司法覆核中环湾仔绕道工程，最后法庭判城规会败诉，要求填海计划符合三个测试条件才能填海。

到2005年，终审法院以填海工程符合公众利益，容许有关项目的港岛北岸填海工程。



基于法庭判决，规划署在2004年重新以「不填海」原则规划启德发展计划。

及后政府觅地，也避免在维港范围进行填海工程，可创造的土地大幅减少。

可见有关修例为害的不只是土地开发和房屋发展，更影响香港基础建设和整体规划，其祸害既深且广。


这样大范围的不准许填海，是为公众利益而设，还是为货柜码头和地产商的利益而设？


5


规管闲置土地 释放现有土地开发空间


不过，填海是相对长远，中短期可做的，首先应是合理利用现有土地中大片的闲置用地。

对于若干年前，以低价收购土地的地产商而言，开发成本高过闲置成本，闲置效益高于开发效益，闲置自然符合资本利益。



然而，房屋问题是政府必须重视的民生问题，即便是私楼也不可以脱离房屋供应整体计划，政府绝不能够纵容大量囤地的地产商利益至上予取予携。

资本财团作为社会发展的最大既得利益者，只有政府通过强有力的政策限制、规管，才能平衡资本倾斜。


「房子是用来住的，不是用来炒的」，地产更不可以成为财富转移的工具。


现时内地在土地规划和更新上超前布局，更积极造地、确保土地储备、超前兴建基础设施和交通配套，规划施工分段同步，持续提高土地利用效率和质量。

始终政府可用的土地储备越多，才能避免被私营发展商操控楼市，推高楼价。
 
另一方面，同样实行「一国两制」的澳门，早已制定土地法，规定批给土地25年未完成利用，政府便可启动宣告批地失效收回土地。


内地的《土地管理法》禁止闲置耕地，《房地产管理法》规定开发商必须在土地合约订明的动工开发日期一年内动工开发土地，满一年未动工可征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2年未动工，可无偿收回土地使用权。


故建议政府在土地合约上，必须订明开发动工期限和销售期限，逾时可被征收空置税甚至收回土地，以防止人为囤地和操控房屋供应。

同时，政府也建立机制，惩罚那些长期闲置和囤积土地的地产商，包括限制它们竞投新推出的土地。


6


支持征收「自然保育税」 人与自然和谐共处


因应部分环保团体提出土地开发、填海造地等拓展土地的方式不利于香港自然保育。


建议在土地合约订明地产商的生态保育责任，并同时增收「自然保育税」，用以研究如何平衡土地开发与保育，将自然保护工作自然、有机地融入经济建设中。


鼓励地产商在土地利用、区域建设中，充分考虑到自然保育工作。
 
最后是租务问题。



现时房屋所有权不均，个别人士拥有多个以至大量物业，而另一些人则没有物业必须租屋。


结果，房东议价能力高，租客议价能力低，年年大幅加租和迫迁问题严重，明显存在市场失效。租金加幅理应不高于住户收入的升幅，以压抑租金占收入的比例。
 
社会发展是要持续向前，动态平衡的。

我们支持政府在发展建设中投入必要资源，维护香港生态环境。但是对社会上一些因噎废食的观点，无法认同。

政府应有所担当，以科学、全面、发展、突破的理念平衡香港的土地开发、房屋建设。



如若政府真有魄力和决心解决基层房屋问题，更应善用手上权力启动《收回土地条例》作为釜底抽薪之策。


7



工联会新时代工运主张政府做好自由市场的平衡者，因应市场变化调整政策，防范资本一味倾斜造成垄断。



多劳多得的定律要建基于公平公义，人人有机会的社会。

资本强权之下的多劳多得只是加剧剥削的口号，而政府有责任在管治过程中，将经济发展成果回馈社会。

多年来，香港的土地房屋问题已经因为资本势力盘根错节、政府暗中相助，在市民心中积怨成疾。



破局并非无门，新工运就是要发动变革的力量，督促政府提高土地储备，打破资本定律，用地于民！