2023 ：中国财富缩水的时代正式开始 6park.com
摘要： 6park.com
以房地产为主的实物财富占中国居民财富的69%，房屋价格对中国财富的影响巨大。2022年中国经济发展受新冠病毒流行的影响，发展缓慢。房地产商资金短缺导致各地出现相当数量的烂尾楼，引起屋主断供，房价开始下跌，揭开了中国财富缩水的序幕。2023年，经济并未迎来预期的爆炸性复苏。以美元计算，GDP，进出口，可支配收入均为负增长。这给房价带来了相当大的打击。新一线城市因房产价格下跌造成的财富损失，以人均可支配收入计算，最好的成都，损失一个人的年收入，最差的厦门，跌掉了9个人的年收入! 北京，上海的情况虽没有全面准确的统计数字，但不完全统计表明上海房屋价值的损失约相当于上海家庭4年的收入，而北京的损失则高达近七年！
2023年证实了中国人财富缩水的时代的确已经开始。今后，中国经济的大趋势是GDP，人民可支配收入缓慢上升，而房价则震荡下跌。房地产“价值回归”，中国居民财富缩水的新时代将是长期而痛苦的。 6park.com
				一。序幕 ： 2022年 6park.com
2021年9月，中国最大的房地产公司之一恒大无力偿付其两笔海外贷款的利息，共约1亿三千万美元（1）。12月6日宽限期截止，9日，信用评等机构认定恒大造成了债务违约。 6park.com
恒大债务违约，是中国人民财富缩水时代开始的第一个标志性事件。 6park.com
2022年初，中国还没有人意识到将要来临的危机。最大投行之一的中金公司，发布了对未来一年的十大预期，信心满满地表示中国稳增长政策会逐步加力，海外通胀偏高，新冠疫情影响将逐步淡出。A股会涨，港股会涨，电动车新能源的高速增长会扩散到其他领域，泛消费领域会成为亮点，经济增长内上外下，中国将是全球增长机遇最好的市场之一（2）。 6park.com
中金的预测，和现实几乎是彻底背道而驰。据德勤公司（Deloitte）的研究报告，2022年经济的增速，一路下滑，不仅GDP增长降到了二十多年来最低的3%，消费品零售总额还下降了。到年底，连一向稳定的出口也出现了下滑，尽管全年的出口累计同比增长7%，但单看第四季度的话，增速已由正转负，12月单月的同比金额以美元计跌了近百分之十（3）。 6park.com

图一。中国经济2022年 - GDP，进出口，固定资产投资增速下滑，社会消费品零售基本上零增长。 6park.com
房屋市场泡沫，在经济不景气的重压下，开始出现了破灭的迹象。地产商因资金短缺导致各地出现相当数量的烂尾楼。不少开发商不仅未能在规定日期向业主交付房屋，拖延时间已长达数月，而且停工。于是屋主们宣布停止向银行偿还贷款。截至7月12日，中国22个城市35个住宅项目的购房者决定停止偿还按揭贷款（4）。
2021年底的统计数字显示，尚未交付的烂尾楼项目总建筑面积近2500万平方米，占当年年商品住宅成交总面积的10% （5）。 6park.com
内需，外贸全面疲软；房屋市场烂尾，断供，使2022年成了几十年来第一个中国人手中财富缩水的年份。但中国人对2023年依旧抱有充足的信心，因为过去一年所有的困难，都可以归罪于新冠防治，尤其是大规模隔离带来的困扰。一旦疫情结束，报复性的消费会极度刺激经济发展，内需将快速扩张。新的一年会给大家带来新的财富。
中金公司对2023年的十大展望代表了中国人民的希望（6）：
展望一：美国衰退压力加大，中国有望在2023年实现全球率先复苏；
展望二：A股和港股2023年有望实现明显正收益，港股阶段性跑赢A股；
展望三：疫后伴随需求修复，国内通胀或面临阶段性压力；
展望四：中国货币宽松势减，利率中枢上行，大类资产股强于债；
展望五：地产销售面积回升并转为正增长，房价局部面临上行压力；
展望六：美国衰退和主动去库存周期下，中国出口仍或有压力；
展望七：疫情影响逐渐淡出，泛消费行业可能是2023年重要的超额收益领域。
展望八：互联网和医药行业有望在2023年迎来反转。
展望九：A股和港股资金面整体好转，海外资金逐步回流。
展望十：美元趋势性拐点或待下半年，人民币震荡走强。 6park.com
			二。中国人的财富结构 6park.com
中国居民积累的财富主要是放在什么地方？ 6park.com
财富，可分为金融和实物两大类。金融财富包括存款，股票，债券，基金，信托和其他理财产品。实物财产则是不动产，以房地产为主。和世界其他地区人民的财富结构不同，中国的金融财富占比很低，只有31%。其中现金和存款占了一半以上。主要财富集中在实物财产，特别是房地产（7）。

图二。世界各地区不同的财富结构。中国实物财富占比最高（69%），美国最低（24%）。
2020年，中国住房市值达到了420万亿元人民币，是当年GDP的414%（8）。1991年日本经济泡沫达到顶峰时，住房市值是GDP的391%。
2021年，中国总财富达到687万亿元（7），住房总市值达到了476万亿元（9），GDP是115万亿元。人民的可支配收入是49万亿元（10）。住房总市值是可支配收入的971.4%, GDP的414%，总财富的69.3%。总财富是人民可支配收入的14倍。
美国总财富2022年是135万亿美元（11），GDP 25.5万亿美元，可支配收入 18.5万亿美元（12），美国的房屋总市值52万亿（14）。住房总市值是可支配收入的281%，GDP的204%，总财富的38.5%。总财富是人民可支配收入的7.3倍。
中美两国相比较，住房总市值与GDP之比，中国比美国要高一倍。住房总市值与人民的可支配收入之比，中国比美国竟高了两倍。

图三。2020年美，日，英，法，德和中国的住房，股票，债券市值。


2021年，中国的总存款是105万亿元（13）。房屋加上存款，是中国总财富的85%。
据上海证券交易所公布的数字，2022年底，上交所共有上市公司2174家，股票总市值46.4万亿元（15)。上证指数自2007年10月上升到6124的顶点以后，一直是欲振无力，2024年还在3000点以下徘徊(16)。股票只占中国财富的7%上下。
美国股票总市值约为50.8万亿美元，其价值和住房总价值相近，占总财富的37%。
中国人的财富结构分布面很窄，几乎是单打一地集中在房子这一项上面。这种把所有的鸡蛋都放进一只篮子的财富积累方式，蕴藏着极大的风险。一旦房地产出现危机，财富就会大缩水，进而影响整个经济，造成“死亡循环”- 财富的缩水使得人民减少消费，消费的减少反过来使得财富更加萎缩。 6park.com

图四。上证指数25年的历史表现。 6park.com
			三。中国财富增长 = 房价涨所产生的恶果 6park.com
自2001到2020的二十年间，全国的商品房平均售价从2170元/㎡，涨到了售价9860元/㎡。涨幅是354.3%。20年的平均年涨幅是8%（18）。图五是过去十年中国房价每个月的同比涨幅（17）。 6park.com
图五。中国过去十年房价的年增长率(%)。

图五。中国过去十年平均房价的年增长率。 6park.com
中国的房价今后还能像过去十年，二十年那样继续快速上涨吗？ 6park.com
2012到2022年，中国人均可支配收入由16510元增加到36883元，平均年增幅是6%。
过去二十年，实际人均可支配收入（去除通货膨胀的影响）的增长一直是略高于GDP的增长，而房价的增长又一直是明显高于人均可支配收入（包括通货膨胀）的增长。 6park.com

图六。 中国名义人均可支配收入年增长率曲线(包括通货膨胀）和GDP年增长曲线（2023为估计值）数据来源 - 中国国家统计局（19）。 6park.com
今后五年中国GDP的增长，据国际货币基金组织的2023年11月7日发布的预测，2023年为5.4%，2024年为4.6%，到2028年降到3.5%（20）。 6park.com
中国GDP增长由2017年的6.95%，6年内降到了2023年的5.4%。但由于新冠流行的影响，2022年GDP增值只有3%。2022，2023两年平均的GDP增长其实只有4%上下。受内需，外贸双重增长停滞的限制，2025年左右GDP增长跌至4%以下是不可避免的事。 6park.com
受GDP增幅急剧下降的影响，中国人均可支配收入的增幅和房价的增幅，都会相应下降。不仅如此，由于房价不再能以大大超越GDP增长的速度上涨，投入房地产的资金将逃离，使已经过剩的房屋卖不出去，房市陷入价钱越跌越卖不出去，越卖不出去越跌的恶性循环。财富增长依赖于房价涨的恶果将在今后充分显示出来。房价/可支配收入的比例会逐渐下滑，形成GDP，可支配收入缓慢上升，而房价则震荡下跌的大趋势。 6park.com
房地产在财富结构中占比过高带来的严重问题，是尽管GDP仍以3-4%左右的速度正常增长，中国的总财富却会在同时快速萎缩。 6park.com
由于中国房地产总价值约为GDP的4倍，可支配收入的9倍，所以房地产跌1%，相当于财富以收入来衡量减少9%，财富以GDP来衡量损失4%。 6park.com
过去十年里，一二线城市的居民，有很多在房子上积累的财富，超过了劳动得来的收入。今后这种现象可能会变成房子上损失的钱，超过工资收入。房地产价格只要跌11%，就等于一年的可支配收入彻底消失。这会对社会消费形成巨大的心理压力，反过来阻碍经济的发展。 6park.com
中国的房价即使跌掉一半（总财富减少3约三分之一），同时人民可支配收入增加25%，房地产总价值/可支配收入的比值还是比美国高近40%。所以房地产的“价值回归”- 房价下跌同时收入上涨，将房地产总价值/可支配收入的比值拉回到较为正常的水平，将是个相当长期且痛苦的过程。 6park.com
四。2022/2023年，房地产到底跌了多少？			 6park.com
2022年，根据中指研究院的报告，百城二手住宅价格累计下跌0.77%（21)。12月，百城二手住宅价格连续8个月环比下跌，且跌幅一直在加大。

图七。2021/2022 百城新建，二手住宅价格环比变化 6park.com
尽管房价跌得不多，但成交量下跌严重。重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。据初步统计，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%。
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图八，2020 - 2022年 新建房屋成交量同比变化。 6park.com
2023年1月17日，国家统计局发布的数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%。全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10.0%。房地产开发企业到位资金14.90万亿元，同比下降25.9%（22）。

图九。历年中国房屋成交总面积（2023年到8月底为止）数据来源-国家统计局。 6park.com
根据中指研究院的报告，2023年12月份，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16220元，百城二手住宅均价为每平方米15315元，全年累计新建住宅价格微涨0.27%，二手房累计下跌3.53%（23）。 6park.com
全国各地的房市有相当大的差异。二，三线以下城市的房屋价格下跌比大城市要更严重。根据国家统计局五月公布的70城房价的数据可知：二三线城市房价降幅整体扩大，具体而言，从2021年中到2023年初，二线城市的二手住宅价格整体下降5%，三线城市的二手住宅价格整体下滑7%。大量三四线城市（包括内地省会城市）的二手房均价较最高点已经下滑超过20%，有些甚至超过30%。
其中有超半数的城市，二手住宅成交价格从最高点到近期的降幅超过15%，比如烟台、天津、太原已经超过20%，更甚者，西安已经达到26%（24）。 6park.com
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图十。一些城市的二手房价由历史最高点到2023年三月的跌幅。 6park.com
			五。房价下跌的损失和可支配收入的比例 6park.com
中国2023年房价下跌，到底造成了多少财富的损失？以当地人民的可支配收入相比，房子上的亏损相当于几个人的年平均收入？ 6park.com
根据房天下网（25）和中国房价行情网（26）的统计数字，表一列出了2024年初，中国新一线城市的房子单价（元/平米），总价，同比增幅（%），同比损失（万元），2022年的人均可支配收入，及同比损失与人均可支配收入的比。 6park.com
城市
平均单价（元/平米）
总价      （万元）
户均面积（平米）
同比增幅  （%）
同比损失（万元）
人均可支配收入（元）
损失/收入
广州
48144
572
119
-5.84
33.4
76900
4.34
南京
30717
314
102
-11.36
35.67
60329
5.9
重庆
11834
137
109
-14.94
20.47
35666
5.74
长沙
11699
153
124
-7.38
11.29
65190
1.73
厦门
47804
523
106
-12.57
65.74
67999
9.67
合肥
20206
206
104
-4.02
8.28
48820
1.7
佛山
15491
187
116
-11.02
20.6
64150
3.21
杭州
39761
470
113
-7.11
33.41
70281
4.75
西安
16712
201
114
-8.96
18
40214
4.48
武汉
17806
214
114
-5.47
11.7
58449
2
苏州
23345
300
124
-2.65
7.95
70819
1.12
郑州
13553
184
119
-6.11
11.24
46977
2.39
天津
25155
221
93
-6.43
14.21
53003
2.68
东莞
28176
382
130
-4.77
18.22
63832
2.85
宁波
20286
295
113
-6.64
19.59
68348
2.87
合肥·
20206
206
104
-4.02
8.28
48820
1.7
青岛
21201
280
117
-10.47
29.31
53735
5.46
成都
19616
242
112
-2.07
5.01
47948
1.05
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表一。新一线城市和广州的房价，房价跌幅，房屋价值的损失，人均可支配收入，及房屋损失/人均可支配收入的比值。 6park.com
最好的城市是成都。成都人在房子上的损失，只相当于差不多一个人的年收入。最糟的是厦门，房子上亏了相当于9.67个人的年收入。如以一家三口人算，等于全家三年多的收入打了水漂。超一线城市广州房子亏损/收入的比也达到了4.34，差不多是三口之家一年半的收入。
但这是按挂牌房价计算，实际情况要更加糟糕。因为很多挂牌的房子现在都是几个月无人问津。等到真卖出时，价钱比挂牌价有减无增。从各地房屋成交数目的同比跌幅可以清楚地看出，按挂牌价卖出的房子聊聊无几。很多地方的房子往往是有价无市，所以看到的挂牌价钱根本靠不住。
房市的龙头老大北京，上海情况如何？全面而准确的数字很难找到，但总的来讲可以用”不妙“二字来形容。
上海房子前半年价格还比较稳定，但下半年有明显下跌（27）。按绿网今年挂网的所有成交房源，样本数据近33000套得到的统计，下半年的平均房屋成交价比上半年跌了8.7%。

图十一。上海2023后半年和前半年的房屋成交均价跌幅和房源的年份。 6park.com
这是成交价的统计，没有任何虚夸的成分。整体情况是全市普跌。2000年前盖的房子老小旧，2015年后盖的房子前几年涨幅大，所以都跌得更多一点。 6park.com
北京的情况也不好。按一些小区的实际成交价来看，跌幅似比上海还大。房价下跌幅度最大的是东城和平里板块的安外大街3号院。去年10月的成交价是616万，23年12月的成交价，只有450万，下跌幅度37%（28）。总共24个小区的统计，其中有20个小区的最低成交价出现在12月，占比83%。从有限的数据来看，23年12月，是北京房价的滑铁卢之月。北京房价，最糟糕的小区下跌幅度达30%，平均跌幅则在20%左右。



表二。北京部分小区房价的跌幅。 6park.com
根据Numbeo 的统计 北京的房价/收入比是34.2， 上海是48.43(29)。如上海房价跌8.7%，上海人的财富就损失相当于全家4年多的收入。北京人的财富损失更可观，房价跌20%，财产的损失竟然达到了近七年的全家收入！
		
六。中国的GDP，进出口，财富和美国及其他发达国家相比萎缩了 6park.com
2023年，从美国到欧盟，英国等发达国家都面临经济发展过快，通货膨胀过高的问题。美联储，欧盟中央银行，英国银行纷纷调高利息，紧缩银根，抛出国债，收回市面上的钱。以美国为例，货币供应量以M2来衡量的话，4月比上年同期萎缩了4.6%，是自美联储开始正式公布M2数字以来最大的下跌（30）。整个2023年的M2，比上年减少了3%以上。

图十二。美国货币供应量M2在2023年的表现（31）。 6park.com
和发达国家相反，中国2023年面临的是通货紧缩，房地产商相继爆雷，内需，外贸发展疲弱的困境。所以央行只能以降准，降息，多印钞票的手段来刺激经济。12月央行公布的数字是货币供应量M2增长了9.7%（32）。 6park.com
发达国家缩减，中国增加货币供应量的结果是人民币汇率对世界主要的流通货币美元，欧元，英镑和瑞士法郎都下跌了。整年平均，人民币对美元跌了6.5%，对欧元跌了9%，对英镑跌了7.9%，对瑞士法郎竟跌了令人惊讶的13.7%（33）！ 6park.com
人民币汇率的下跌，使得不管以哪种世界流通的主要货币为准来比较，中国的GDP，进出口，人均可支配收入，和总财富在全世界所占的份额都缩水了。这在本世纪是前所未有的。
中国总理李强在Davos 世界经济论坛表示，中国2023年GDP增长是5.2%。这意味着和其他发达国家相比，不管用人民币，还是用其他世界性通用货币来计算，中国的GDP是负增长。而美国和其他发达国家的GDP今年都增长了。过去二三十年，中国一直在缩小和发达国家之间的距离，而2023年这个距离拉大了。
展望今后数年，中国为了填补房地产财富损失对经济带来的影响，势必要继续加快货币供应量的增长以刺激经济。发达国家在通货膨胀缓和之后会缓慢降息，增加货币供应量，但相较之下，不会有中国那样需要多印钱的压力。所以人民币仍旧会逐渐贬值。这是中国人财富持续缩水的另一个重要驱动力量。 6park.com
		七。展望
如果说2022年揭开了中国人财富缩水时代的序幕，2023年就证实这个新时代的确是已经开始了。2022年的经济困境并不是暂时的意外情况，而是代表了中国发展的一个转折点。中金公司对2023年中国经济的预测不是简单的误判，而是和实际情况南辕北辙的幻想。 6park.com
今后的十年，二十年，三十年，中国将如何发展？
经济泡沫破灭之后，人民的生活可能会受怎样的影响？日本在这方面提供了最好的实例。
日本经济泡沫的顶峰出现在1991年。
图十三是日本可支配收入的历史表现。由图可见，1991年以后，日本人民的收入依旧继续增长。到1997年，可支配收入约270万亿日元，相比1991年的约220万亿增长了约23%。

图 十三。日本可支配收入。左轴是总可支配收入，单位是万亿日元。黑线 - 可支配收入，深蓝线 - 工资收入，浅蓝线 - 利息收入，紫线 - 分红收入。黄线是储蓄率（右轴， 单位是%）。 资料来源 美国经济分析部（US bureau of economic analtsis -BEI) (38). 6park.com
图十四是日本GDP增长从1985到2022的表现。1985到1990，GDP增长在4-5%之间。这对应于日本房价急速上升的区间（图十五）。1991年后，GDP增长降到了1-2%。

图十四。 日本GDP增长历史曲线（39）。 6park.com
在经济泡沫破灭，房价开始下跌后，日本的经济，人民的收入仍是持续增长。但房价却一路下跌。这种情况一直持续到2009年，房价才基本止跌（图十五）。房价指数1981年为100，涨到1991年最高的183，然后下跌到2009年的98，下跌幅度约47%。房价在这之后很缓慢地恢复。到2022年，指数回到135，约相当于1987年的水平。

图十五。 日本房价指数历史曲线。资料来源：美国联储局圣路易斯分行。 6park.com
和日本经济泡沫破灭时相比，现在的中国房子过剩的情况更厉害；国债，地方债，公司债，房债，城建债加在一起的总债务和GDP之比更高，外贸的增长更低，人口老化的情况更糟糕。 6park.com
1991年日本经济泡沫破灭后，过了14年，到2005年人口才开始缩减。中国2022年人口就缩减了，2023年更是减少了两百万人以上(35)。日本对外贸易一直稳步增长到2008年(36)。中国2023年的出口缩减了4.6%，进口缩减了5.5%（37）。 6park.com
经济发展的两大动力是内需和外贸。中国在内需方面，由于人口老化，总人口缩减，发展的余地相应减小；外贸方面，中国联俄反美的国际政策，又极大地限制了对发达国家的外贸发展，而对俄罗斯，四金砖国家联盟等发展中国家的贸易发展有限，赚钱更少。所以中国现在的处境比当年的日本要差很多。 6park.com
中国今后能不能在房价下跌，财富缩水，人口老化，出生率断崖式下降的艰难困境中保证经济不进入“死亡循环”，GDP，人民可支配收入持续增长？但即使GDP和可支配收入依旧增长，房价在十几年内跌掉一半，财富少掉三分之一的情况不仅照样可能出现，而且是大概率会出现。
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