最近留园小编不知道吃了什么药，成天转发北美房产崩盘的自媒体“新闻”。看到这些有意或无意引导恐慌情绪的东西，倒让我有了点写房产投资的想法。因为留园没有专门的房产论坛，就发在这里吧。
我就是个普通的打工人，不是专业的房产经纪和分析员。02年开始在美国买房，04年开始买第一套投资房，前前后后在不同地区买了不少投资房，也算个小小的包租公。经历了05-07的房市繁荣，08年的崩盘，以及这两年的过山车。有成功，也有失败。主要分享给跟我这样手里有点余钱想理财又懒得花太多精力的朋友。

（1）你的期望是什么？ 6park.com
我买第一套投资房时，老大还在领导的肚子里。当时我还年轻，有点发财梦，心里还想着搞个公司拉风投赚大钱，对于房产这样中老年投资活动不怎么热心。而领导虽然也是高学历，但有种小农经济带过来的执念，就是当地主。她坚持要在每个孩子出生时给他们买一套房将来留给他们，类似于有些地方小孩满月时埋一坛女儿红酒的习俗。于是，在她的坚持下，我家开始了近二十年的房产投资之路。
既然决定了要买投资房，我们两个书呆子就开始到当时留学生的精神家园mitbbs找攻略。论坛里各路大神给我们展示了美好的蓝图。不夸张地说，房地产论坛里的平均投资回报至少是三年翻一番，或者50%的正现金流。如果没有到这个水平就不是好的投资。可是我们这些善良而轻信的人们只有到实际操作时才发现那些平均回报率都是可望而不可及的浮云。整整3个月，我和怀孕的领导每个周末都去看房子。当看了几十套房，发现大神们的期望实在没法满足而自己已经看花了眼累得半死后，才开始问自己一个问题：我们的期望是什么？
现在想来，当那个夏天我在家里的小白板上写下这个问题时，我们才开始真正认真考虑投资房产的问题，而之前完全属于瞎折腾。本着小项目经理的职业习惯，我又在下面写了几个小问题，而领导本着女博士的职业习惯，给出了切实而定量的答案。
1. 我们想要多少回报率？每年10%
2. 我们想要怎么样的现金流？ 正现金流
3. 我们愿意花多少精力花在管理投资房上？小于72小时/年
4. 我们首付和各种手续费愿意出多少现金？15万
5. 我们打算把房子放多少年？22年
这些问题和答案，我都拍照存档，可惜后来有次换电脑丢了照片。有一些答案，后来证明未必准确，但重要的是，that makesthings happen。在这样里程碑式的决策后，我继续以理工男的精神，用Excel文档搜集房产历史数据，各小区的交易和出租记录，加上贷款利率，lawyer fee等等信息，再靠自己AI的专长对未来20年的走势做了很不靠谱的预测，最后圈定了五套可以考虑的投资房。这里最重要的是问题#3，除了确定我们是投资懒人之外，也把某些大神推荐的小黑屋和离家车程较远的房子排除在外（后者其实是没必要的，以后再说）。
最后，我们下了三套40多万，25年房龄之内的房子的offer（在那个城市已经算很新了，之所以25年是考虑到lead paint方面的法律，这个也以后再详细说），下offer后比较幸运地以list price拿到了一套。后来证明，这套房子的长期回报率是远远超过预期的，甚至在我们的投资房中排得上top2，可谓新手拿好牌。
对大多数人来说，房地产是一种长期的稳定回报的投资方式，也仅仅是许多投资方式中的一种。一个中产阶级投资房产的主要目的是保值，而不是暴富。理性的投资房产几乎不可能让你阶级跃迁，同时也不太可能让你破产。所以对于投资房产的新手们，我给的第一个建议就是，明确你的期望是什么。不仅仅是你期望的回报，也包括你的房子对你未来生活的影响。当我买第一个投资房时，因为领导对女儿红的坚持，我们很明确要出手买。而对很多犹豫进房市的人来说，还需要问一个问题：我有更好的投资渠道吗？靠数据说话，做好功课，该出手就出手，买了就不后悔，因为最终那个房子很可能只是你财富中的一个数字，对你生活质量的影响微乎其微。
今天先写到这里吧。已经说了我是懒人，啥时候写第二章看心情了。
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