最近中央提出的经济政策似乎又掉头转向了：房地产又成为重点扶持行业，教培也要振兴了……从这种经济政策的180度转向可以看出：中国目前的经济是真的难，困难如此之大不得不老路再走以解决当下的问题。
房地产作为重点中的重点，作为中国银行业最可靠的利润来源、最坚实的优质贷款，在目前形势下，放水扶持房地产行业可以收到什么效果？尝试推演一下：
一、避免房地产崩盘，是稳定金融行业基础和地方财政基础的关键
房地产行业的重要性，对经济整体的拉动效果无需多言。目前经济衰退风险下，房地产是国家不得不救助的行业。因为中国房地产不仅仅是居民消费的问题，更重要的是基于地产的金融性质与信用扩张作用，成为各地方政府的政融资关键，也是各大银行资产的基石。省地市县各级政府，能够做好GDP、搞好市政建设、进行产业投资，基础都在于基于地产的信用扩张。地产行业一旦崩盘，价格下降，则无论地产财政风险还是银行资产风险将直线上升，各类债券违约事件将大量出现。既或现在问题还没完全出现，卖地不畅导致不少地市政府的工资发放都出现问题了。
在疫情冲击下，类似苏州、成都这样发展良好的次一线城市，公务员和事业编制的奖金也不得不大幅减少。税源不佳的普通城市更是度日艰难。所以搞经济，第一大问题就是避免地产崩盘。
二、通过信贷扩张放水，定向扶持优质地产企业，盘活地产市场，可以在短期收到一定市场效果
从已经出台的落地政策看，通过定向放水给优质房地产企业，避免一些地产项目防烂尾、保交楼，防止因资金链断裂而带来一系列上下游企业的倒闭，保障就业，可以肯定会收到一定的市场效果。
问题是效果有多大。作为投资金额最大的必保行业，按现有办法能够对经济稳定起到的效果如何？是否只要资金链不断裂，国家注水下去，各主城市的楼市重返活跃，房企去化速度恢复，大家继续边吃火锅边唱歌？
回到地产市场需求本身来看，楼市客户需求主要有3类：刚需、改善需求、投资需求，在近年普通工薪群体收入没有明显提升的背景下，特别在一二线城市，中档及以上的楼盘早就不把刚需当主要客户群，主要瞄准的就是改善与投资需求，所以户型设计上以精品装修小户、大平层等中大户型为主。以上海为例：内环的楼盘目标客户数量不超过2万人，甚至拿高工资的人早就不在考虑之列，新楼盘只供不足2万的富豪们炒来炒去。
近些年经济增长放缓，没有明显爆发的行业，缺乏高收入群体数量增长，就导致适应中高档楼盘的高级韮菜不足。刚需的中低级韮菜已经不适应一二线城市主流房地产的价格增长需求。之前楼市的兴旺主要来自于炒房投资需求，一旦缺乏投资预期，则楼市需求大幅度下降。
实际这个问题10年前就开始出现，所以一二线城市限购政策，实际效果不是“房住不炒”，而是限制二手楼盘流通，将有限的购买力逼向新楼盘，这样实现房价上涨=》地价上涨=》地方财政融资扩大=》政府规划提升炒房投资预期=》购买需求扩大，类似这样的一个供需循环。
纵观国内特别是重庆、南京、成都、武汉、西安这样的强二线城市，近年城市建设规划一个比一个宏大，各类新区、产业园之类，规划投资少于400亿都不好意思摆上来，而且规划出的环境景观非常漂亮、生态科技含量十足、前瞻性良好。但政府前期投资金额巨大，依赖于城投融资平台，实际债务金额巨大。
中国真正的地产泡沫不在恒大之流，实际是2-4线中心城市的融资平台。这类城市有强烈的政绩需要与投资需求，本身也有一定的做大做强区域经济的条件，从银行的角度属于较优质、潜力巨大的客户，4线及以下城市反而没有好条件搞土地融资。
由于地方政府的规划目标是以优质环境建设带动高地价，吸引中高档地产与优质产业投资，实现理想的“双赢”。但最终买单还是要着落在房产消费群体上，但常规的个人投资客、刚需客数量没有明显增长，2014年以来省会中心城市对周边房产投资的虹吸效应已经体现明显，换而言之就是常规吸引投资的手段潜力不多，就需要放松信贷来支持。然而，14年前后棚改投入了一大波水，帮助房企消化库存，当时让万达解套，却让恒大之类跟风扩张的一大波企业反而掉入坑里。
这个深刻教训严重影响了房企、房产投资客的心理预期与投资逻辑，开始意识到风险大于机会，实际套现获利的机会减少了，一二线城市从疫情开始，房地产市场有价无市，二手房多数想成交得降价超过挂牌价20%上下。
三、在地产刚需萎缩的大趋势下，本次地产信贷放水是各路豪强大享套现离场的最后机会
目前疫情3年，无论政府还是个人的资金消耗严重，融资空间大为减少。疫情3年通过严密封锁保持经济运行安全，吃到了一波世界开工不足带来的短缺经济红利，出口增长形势喜人，但出口利益并未扩散给大多数人，并未带来普遍的经济繁荣与收入增长。现在大力提倡拼经济，不少专家对疫情开放后的经济增长持乐观态度，地产市场当以为不错。
但是房地产真正的问题不是资金来源，而是需求。恒大等爆雷，一个个项目单个来看，从常规的投资预测角度，都不是烂项目、忽悠项目，但问题是需求不足。之前支撑乐观预测的是“棚改”等方式发放的个人资金支撑，帮助房企渡过了14年前后的库存危机，不少房企在这一波中因为大胆拿地吃肥了，总销售额纷纷破千亿大关，让大型房企产生了逼迫政府放水救市、大而不倒等期望。19年前后，都是想快拿地、快销售、快收钱走路的操作思路，所以有房地产大佬对朋友发出19年左右的房屋不要买，因为质量差的微博言论。问题是20年疫情爆发后，销售去化一下子不行了，然后就是一系列问题。
目前 各行业都在为世界经济危机的大爆发准备，烧钱的IT行业也大讲现金流、利润回报，一系列裁员新闻不绝，可以说就业与工资增长在未来3年是很难指望的。加上中国出生人口逐年下降，疫情到来后， 每年新生人口较平常下降了200-400万，二胎带来的住房改善需求直接挂掉，房价炒作预期大受影响。
现在三四线城市房产已经讲不出什么好故事，一二线城市房产能够讲的就是吸引全省有活力的韮菜接盘故事。在整体刚需萎缩，投资需求下降的大趋势下，指望信贷放水来激活整体市场需求是很难实现，短时期带来市场活跃，中长期带来更大的泡沫与资金危机。
但这个政策也是给各路大佬一个套现跑路的机会，学习恒大好榜样扩大投资的结果就是圈住更多的人。
四、地产的未来：需要5-8年时间利用计划经济手段来消化库存与烂尾楼
完全学习美国，通过金融政策来调整房地产市场，中国房地产未来只能是更大泡沫、更多的爆雷。需求端问题不解决，供给侧做现多的文章都没有用。中国面临深重的经济危机，小问题是外部环境，即世界需求将陷入低谷期，真正的大问题是内部结构问题，即分配方式带来的贫富差距扩大导致需求增长降低。在一二三线中心城市，买不起房的人绝大多数打一辈子工也买不起房，指望农民工进城市买房救市是不可能的；买得起房的人都有2套以上的房，玩的就是击鼓传花的投资游戏，问题是由于新人减少传不起来了。
但中国政府具有自己独到的优势，本身作为信用货币发行者，不受金融资本集团与国外金融势力的制约，可以通过信用投资的腾挪手段来解决一些经济问题。
例如90年代末银行业陷入技术性破产困境，通过不良资产划拨出去，财政部重新注入资金改制上市，挽救了中国4大国有银行，并使4大行均成为世界前10大行。
对烂尾房产，中国政府也可能采取资产划拨手段，将楼盘挂帐转给国资或指定房企，改造为外来打工人的青年公寓、技术专家楼等社会保障性住房、利率补贴的中低收入保障住房等，盘活烂尾资产，提升中低收入群体的住房福利，刺激经济需求增长。
最关键的是，由于人口结构与经济结构均在变化，中国房地产必须减少金融产品属性，扩大消费需求与社会保障功能，从各地方政府的融资钱袋子解脱出来，才能大部分走出泡沫怪圈。